^{_{打破支撑楼市投机的非理性预期}}

日期：2010-09-29 作者：陈飞翔 来源：文汇报                           陈飞翔
    
    非理性预期会加剧房地产行业畸形发展，阻碍经济发展方式的转型进程，降低政府宏观经济管理的效率。必须把促使明显过高的房价合理回落当作政策目标之一，这既是调整利益结构的必要手段，也是改变楼市投机成风的非理性，使中国楼市逐步走向成熟所不可缺少的一个条件和一种过程
    
    近日全国一些大中城市的房价开始反弹。公众期待的房价实质性调整，在一线城市并没有出现，而房价可能再次上涨的“预期”却在升温和扩散。
    
    由于近几年来大中城市的房产投资投机风生潮涌，房价只涨不跌这样的相当反常的现象见怪不怪，公众对房价变动的心理承受能力已经变得相当脆弱。房价再次上涨的“预期”重现，不可避免地会给房地产市场调控和社会利益格局调整带来重大冲击。为此必须采取更加有效的政策措施，从根本上打破支撑楼市投机的非理性预期。
    
投机的核心环节就是“炒预期”
    
    古往今来，各种投机的核心环节就是“炒预期”。在投机风潮的形成和发展过程中，总有人极力营造和强化某种非理性的预期，借助非理性的预期推动非理性的投机，直至非理性预期在事实面前完全破产，疯狂的投机才会收敛。
    
    当前不难看到同样的现象，有人捂盘减少供给以维持市场的高价，有人提高租金增加购房的需求，有人通过抄底减少房价的回调，有人曲线提供融资扩大资金的供应，有人放出言论称“调控政策很快会放松”……是市场这只无形之手，把各种利益相关者的行动协调起来，共同支撑和强化着“房价很快会再次大涨”的“预期”。
    
    在一定环境中或条件下，非理性的预期可以对现实的市场运行产生重大冲击，甚至直接造成市场经济的无序和混乱。这是因为，一方面普通公众的理性是有限的，另一方面投机行为的利益相关者往往有较强的经济实力和较大的影响力。非理性预期会较快传播，一旦流行开来，就会给社会经济的正常运行带来难以预期的消极影响。当前与楼市投机密切联系在一起的非理性预期，其破坏效应应引起高度警惕。
    
非理性预期会加剧房地产行业畸形发展
    
    首先，非理性预期会加剧房地产行业畸形发展。非理性的预期直接刺激部分房地产企业的非理性行为，捂盘惜售、捂地炒地，都是源于对暴利的向往和贪婪，结果必然导致房地产市场出现更大动荡。非理性预期加重市场的供求失衡，市场失衡又强化非理性的预期，可能导致房地产市场在一个较长的时期内难以走上正轨。比如，各地常见的一种现象是，非理性的预期导致住房需求结构被高端化，高价住房的闲置率最高，优质资源被严重浪费。
    
    其次，阻碍经济发展方式的转型进程。非理性预期会形成和强化示范效应，诱导更多的企业尤其是民营企业放弃实业而急切地投身房地产行业。众所周知，房地产行业的技术含量有限，市场容量也是一定的，中国的富豪大多出自房地产开发，这已经是一种悲哀，如果国内企业都热衷搞房地产，科技强国从何谈起？转变经济发展方式也只能是纸上谈兵。
    
    再次，降低政府宏观经济管理的效率。受“房价还要大涨”心理预期的影响，一部分民众尤其是中低收入的群众，可能因此进退失据而盲目购房，不仅个人福利受损，同时也对政府的宏观调控政策产生怀疑，政府公信力因此降低。在“房价还会继续上涨”预期的诱导下，一些人的投机行为会更疯狂，不惜公开或暗中进一步对抗政府的调控政策，从而增大宏观调控的成本。
    
不合理预期源于现实中不合理的利益结构
    
    坚决打破支撑楼市投机的非理性预期，已经成为当前宏观调控所不能回避的一个重要问题。从根本讲，不合理预期源于现实中不合理的利益结构，所以就要加快利益关系调整的步伐，形成科学的利益导向机制，进而形成理性的社会心理预期。就当前的现实而言，必须把促使明显过高的房价合理回落当作政策目标之一，这既是调整利益结构的必要手段，也是改变楼市投机成风的非理性，使中国楼市逐步走向成熟所不可缺少的一个条件和一种过程。为此，特别需要从两方面来考虑提高楼市调控政策的效率。
    
    短期而言，要真正把楼市调控的政策落到实处。比如，房产税政策等应当及早出台，对空置住房征税可收一举多得之效，包括增加市场供给、提高投机成本、增进社会公平等等，不应再犹豫不定。要大力加快保障房、廉租房、公租房等的建设步伐，让相当一部分普通公众对解决住房问题有个明确的盼头，从而压缩楼市投机的市场空间。眼下要特别注意和坚持有效切断投机者的银行信贷来源，维持正常的市场预期。
    
    长期而言，要通过制度创新来杜绝非理性预期的流行。为了经济的持续发展和保护公众的利益，要把严格控制通货膨胀作为长期政策，正常情况下应保障公众存款的利率至少不低于通胀水平，避免通胀预期诱导公众介入大规模的投机。更重要的是，必须大力增强对技术创新的有效激励，提高实业经营的利润水平，提升人力资本投资的经济回报，让广大民众对实现个人和家庭富裕形成正常的预期，在理性的追求中实现经济的真正繁荣。
    
    （作者为上海交大安泰经济与管理学院应用经济系主任、教授、博导）