王苹：“10月房价大涨9.5%”遗漏了什么(上海证券报 2007-11-16)

“10月房价大涨9.5%”遗漏了什么
2007-11-16    王苹    来源:上海证券报
11月15日，多家媒体刊发了国家发改委和统计局联合发布的最新统计数据：2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，为2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。
媒体在报道时，用了“10月房价涨幅创两年新高”这样的标题，有的还得出了“各大中城市的房价依然在你追我赶，并无趋缓迹象”这样的结论。
这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：房价在快速上涨，如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格。经济学家卢卡斯认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动，进而，成为房价上涨的推动力。
但是，有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素，即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时，不仅看价格，也看交易量，因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读，通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论。然而，我们有关部门所发布的统计数据，交易量却是缺位的，这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计，无法反映具体的交易量。这样，某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。
事实上，在10月份房价大涨的同时，全国许多大城市的房市却一片低迷。不妨先看看有着风向标之称的深圳市的状况。据11月15日的《南方都市报》报道：目前深圳楼市一片萧条，处于“有价无市”的局面。深圳部分楼盘价格已经变“虚”，无论是新房还是二手房的交易量都已经大幅萎缩。目前，一手房市场已有公司变相降价，通过“买房送精装修”、“送全套家具家电”等各种方式来进行促销。
据悉，深圳市的房市交易量已经连续4个月下滑。深圳市国土房管局发布的相关信息证实了这一点：今年以来深圳每天房屋成交量为300套左右，但10月份却异常惨淡，“十一”黄金周的7天内，市场总共成交只有82套。世华地产关内住宅部营业副总经理梁文辉认为，房产商担心降价会引发楼市大崩盘，因此目前正在普遍“咬紧牙关”集体在扛着。某业内人士甚至判断，政策环境的变化可能会使深圳房价回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。
目前上海、北京、珠海等大城市，房市的成交量也都呈明显下降趋势。而这种至关重要的现象都未能在统计数据中得以体现。
没有成交量配合，房价涨幅数据的实际参考价值就大大降低。因为在这种情况下，房价的涨幅实际上是由少部分住房的交易价格所决定的，而这很容易被人造假，导致统计数据的失真。事实上，我国有关部门在统计房价变动情况时，很多原始数据直接来源于房地产开发公司，而许多房地产开发公司并不配备专职统计人员，基本都是临时指派人填写统计表格，因此，这些原始数据的真实性本身就难以保障。
在我国的房地产市场，信息的垄断性特征极其明显。公众获取房市信息的渠道只有两个：有关部门和开发商等房市中的既得利益者，公众对后者发布的信息缺乏信任，有关部门发布的信息几乎成为公众判断房价未来走向的惟一参考。面对“10月房价涨幅创两年新高”这样的表述，公众该作何选择？
实际上，即便不考虑交易量因素，目前有关房价本身的统计数据也可能是失真的。一个最明显的例子是，有关部门之间发布的统计结果经常发生冲突，甚至有的是上涨有的是下跌，可谓差之千里，让公众无所适从。为什么会出现这种匪夷所思的局面呢？有关部门的统计方法不同使然。
在1997年之前，房地产行业的相关数据主要是由建设部发布，其对房价的统计口径为“全国商品住宅销售平均价格”等指标，是按合同登记备案的总额和总面积来计算平均房价的。之后，国家统计局、国家发改委等部门也相继发布房价统计数据，其公布的住房价格指数属于抽样统计，主要是按类别抽样房价进行加权平均计算房价涨跌。
甚至同一部门的统计方式也随着时间的变化而改变。比如，国家统计局一开始采用“全国商品房平均售价”、“全国商品住宅销售平均价格”等指标，从2005年8月起，国家统计局又转而采用“全国70个大中城市房屋销售价格”这一指标。由于统计口径、统计单位、统计方式不断调整，各有关部门之间的统计结果经常发生冲突。目前，公众甚至不知道哪种统计数据更接近真实，而有关部门也不做任何说明，只管各自发布自己的数据，以强化自己在房市中的话语权。
另外，许多地方为了掩盖房价的真实状况，基本上都是将郊区的房价并入中心城区房价一起算平均值，由此得出的房价涨幅也严重失真。某地报出的平均房价为每平方米4000元，有人转遍整个市内的所有楼盘没有一个是低于这个价格的。这说明房价统计数据经过诸如“跨区平均”这样的技术处理，已经严重脱离现实。
因此，“10月房价大涨9.5%”这一数据在发布时不仅遗漏了交易量，其本身固有的诸多统计缺陷也不足以真实反映当前的实际房价涨幅，这样既容易误导消费者的消费决断，也容易误导中央政府的宏观调控决策。有关部门应该正视统计缺陷，及时进行论证和修正，以使统计数据更准确地反映房价实际状况。
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