2010“改革与战略”南昌房地产行业论坛

主办单位：21世纪不动产
承办单位：南昌房地产门户爱房网
论坛时间：2010年6月30日
论坛地点：南昌嘉莱特和平国际酒店

论坛签到

   主持人：尊敬的各位来宾，先生们，女士们，朋友们，下午好！欢迎各位莅临2010发展改革与战略南昌房地产行业论坛。本届论坛是由21世纪中国不动产、南昌晚报以及爱房网联合主办，我是本届论坛的主持人。首先，请允许我介绍参与论坛的各方嘉宾。我们非常荣幸邀请到南昌房地产管理局刘凤林局长，江西长和邓国斌处长以及南昌房地产协会李述泉秘书长，21世纪不动产中国区总监任鹏飞，爱房网胡东军总经理，江西师大经济学陶满德教授，江西高能投资集团陈建中董事长，江西泰豪集团施青良总裁，江西财大赵海云教授。同样本届论坛还受到大批优秀企业的高度关注，他们是江西华能投资集团，南昌盛达房地产开发有限公司，江西理想担保公司，江西国能发展投资有限公司，祥瑞房地产开发有限公司，伟梦集团，省房产测绘专委会，江西师大城建学会，老楼地产顾问，同时，我们欢迎来自媒体的朋友，他们是南昌晚报、江西晨报、江南都市报、爱房网、大江网、搜房网、南昌人民广播电视台，江西卫视以及南昌电视台，请允许我代表主办方对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！

主持人

   本届论坛是两个板块的安排，首先我们邀请到行业内企业的领导、高管以及院校的知名专家学者，请大家对房产的理解、沟通和分享，会有几位专家做主题演讲。第二个板块，我们会邀请到参会的几位专家，就当前房地产行业的焦点话题，进行一个互动交流。当然，最后还有一个小小的惊喜。为了表达各位对本届论坛的支持和感谢，我们特别安排了抽奖环节。刚才我看到几位嘉宾，在门口有一个大的摇奖架，并且提前透露一下。
   首先让我们以热烈的掌声邀请来自南昌房地产管理局刘凤林先生为大家带来精彩的主题演讲。有请！

南昌房地产管理局刘凤林局长

   刘凤林：尊敬各位业界的同仁，各位新闻界的朋友们，大家下午好。今天我们相聚在一起，参加由21世纪不动产组织的改革与战略南昌房地产行业论坛，会议诚邀南昌各位学者、专家，我们业界的代表，媒体记者参加。大家一起来分析南昌市房地产发展的形势和未来的走向，剖析南昌房地产的现状及成因，探讨南昌房地产的发展方向，这些对南昌市房地产市场健康发展都将产生积极的作用。我代表南昌市房管局对各位学者，各界同仁为南昌市房地产的发展作出的积极作用表示最衷心的感谢！
   21世纪不动产是一家国际知名企业，它于2000年3月进入中国，在10年的时间里，21世纪不动产已覆盖全国39个区域，拥有3千家门店，1万名经纪人，年交易达到了近千元人民币。21世纪不动产在高速发展的同时，也非常关注南昌的房产市场的发展。其中，几位老总曾多次到南昌调研和考核。我再次对21世纪不动产的战略眼光表示敬意和感谢！至此，由21世纪不动产和爱房网共同举办的盛会，在交流企业发展管理成功经验的同时，既给南昌房产企业将深度交流提供了一个很好的平台。也是，房产新政后，南昌房地产企业深入探讨我们企业如何面对危机，如何寻求商机，共谋合作与发展进行的研讨。论坛将紧扣南昌房地产发展的主题，从六大方向来探讨我们南昌房地产市场的未来与发展，从学术理论、市场运用等角度，进行房产企业的发展焦点话题进行互动。探讨我们南昌企业的品牌辐射周边城市的新思维，对于南昌房地产市场的健康发展，我们此次论坛一定会取得积极的共赢和指导作用，也通过我们这次房地产业的盛会，让我们21世纪不动产在不久的将来进驻南昌，发展南昌房地产市场的业务，对未来市场的前景充满信心。我也代表南昌市房管局非常欢迎21世纪不动产来我们南昌发展。
   在此，感谢各位业界的同仁积极参与，感谢专家、学者对南昌房地产市场的关心。衷心祝愿论坛研讨取得丰硕成果，真诚祝愿南昌房地产市场赢来健康的明天。
   谢谢大家！

南昌房地产协会秘书长李述泉

    主持人：我们再次邀请到的是来自于南昌房地产协会的李述泉秘书长，有请！
   
   李述泉：各位领导，各位嘉宾，各位专家、学者，各位房地产业界同仁和新闻界的朋友们，女士们，先生们，大家下午好！
   很高兴出席由21世纪不动产、南昌晚报、爱房网联系主办的2010改革与战略南昌房地产行业论坛。本次论坛邀请了有关领导，专家、学者和业界资深人士，围绕当前房地产行业共同关注的问题，就房地产企业如何正确面对一系列房地产新政，如何应对新一轮的市场竞争以及如何提升企业品牌和提高市场占有率等问题，共同进行深度解读，共同探讨未来房地产市场的发展趋势。对进一步增强信心，把握发展机遇，促进我市房地产行业持续健康发展将发挥一定的积极作用。
   作为本次论坛的主办单位之一，21世纪不动产众所周知是目前全国规模最大，知名度最高，覆盖地区最广，且深受广大客户欢迎的房地产服务提供商。本世纪初进驻中国后，已先后进入北京、上海、深圳、广州等30多个城市房地产市场，取得了骄人的业绩。我们深信通过本次论坛，盛邀我市业界人士，专家、学者，聚焦南昌房地产行业的发展，探讨南昌市房地产未来的发展趋势，为21世纪不动产进入南昌提供了较好的市场信息。我们热忱欢迎21世纪不动产进入南昌。21世纪不动产进入南昌将带来先进的金融理念，预祝21世纪不动产进入南昌后再创新的辉煌，并预祝本次论坛圆满成功。
    谢谢大家！

21世纪不动产中国区总监任鹏飞

   主持人：感谢来自于南昌房地产管理局两位领导的发言。下一位是我们的主办方，21世纪不动产中国区总监任鹏飞先生，我们有请！
   
   任鹏飞：尊敬的各位领导，来宾，女士们，先生们，大家下午好！我们非常荣幸，也非常高兴，在我们英雄之城举办这次论坛。本次论坛由21世纪不动产中国总部，南昌晚报以及爱房网联合主办，首先请允许我代表21世纪不动产对在座各位来宾的到来表示热烈的欢迎，对大家参与这次论坛表示衷心的感谢！
   今天，我们论坛的主题叫“变革与战略”。为什么要战略变革？我想，原因就是目前中国的房地产市场出现了一些变化。变化总结起来有两个词，一个是危机，一个是变局。本次论坛也正是在这样的背景下诞生的。所谓的危机就是从4月份开始，中国政府为了房地产行业长期健康的发展出台了新政。面对这样的新政，作为行业内的房地产企业，我们如何去应对这种危机？当然我们谈到危机，我想更多的政策对行业的影响是间断断性的。第二个是变局，我们发现2009年中国的房地产市场发生了一些变化，北京、上海、深圳，2009年全年二手房的交易套数全面超过了新房。南昌、南京、青岛这样的二线城市，二手房的交易套数跟新房也基本持平，很接近。为什么会有这样的变化？这些变化又意味着什么？在这些变化的前提下，是不是意味着未来有更多的商业机会？我想今天用20分钟的时间，用我们40年的经验跟他们一起来探讨、交流、解析这些变化。希望一起来交流在这样的变化前提下，未来我们的房地产市场是否孕育着新的商业机会，新的市场潜力。今天我们邀请了南昌本地的房地产行业的领导，邀请了很多优秀的业内的企业、专家、学者。我们希望抛砖引玉，大家一起来探讨。应对这样的市场变化，我们该如何迎接这些变化？该如何应对这些变化？所以，我们希望在这样的前提下，一起来探讨我们作为房地产企业也好，作为专家学者也好，我们的战略变革，我们应该做哪些思考，做那些准备。
   我们还有一个很有意思的现象，就是在2009年，我们发现在南京，中国很知名的万科，开了一家租售，2009年万科宣称要进入商业地产，这些都是过去10年，包括我们以前谈到二手房超过新房，这都是过去10几年，20几年没有过的现象。为什么有这些变化、现象？今天我们做一个简单的解读。
   首先，我们还是来简单认识一下21世纪不动产。在座有很多的老朋友，也有很多熟悉的面孔。当然，我们还有很多新的面孔，我们最简单的来认识一些21世纪不动产。首先还是要感谢刘局长及李秘书长对21世纪不动产简单的介绍。21世纪不动产1971年诞生在美国，1975年销售额达到了10亿，1983年21世纪不动产进入日本，1992年，21世纪不动产体系销售额超过了1000亿美元，随后进入了亚洲，进入了台湾。到目前为止，2009年底，21世纪不动产目前在全球的27个国家和地区开展了业务，为全球的消费者提供服务。2000年我们正式进入中国，在中国的10年，我们见证了中国房地产飞速发展，21世纪不动产也得到了快速的发展。目前我们已经进入了35个城市，1100多家店，我们在2009年体系的销售额达到818亿人民币。随着中国楼市的发展，中国区域的部分资产单独打包，正是在纽约交易所上市，股票代码CPC。截止到2009年底，一共覆盖了31个区域，进入了35个城市。从图片上看到，这是我们门店数量的增长、经济人数的增长，店均人数，这是我们2009年的业绩。谈到这里，我们一起来思考一个问题。中国改革开放到目前30多年，这是中国发展最快的30年，在这30年里，房地产也发生了翻天覆地的变化，诞生了一家非常优秀的企业，叫万科。很多房地产企业有一个口号，叫“学习万科好榜样”。在2006年是他们30岁的生日，在30岁生日的时候，他们每一年都有自己的榜样企业。第一年是索尼，第二年是香港，第三年是美国最大的房地产企业，他们最近几年平均销售额在200亿美元左右。但是在本土，我们目前的销售额是2千亿美元。万科在中国发展了30年，在2006、2007年左右进入了500亿俱乐部。21世纪不动产进入中国10的时间，我们的销售额达到了818亿人民币。为什么会有这些差距？我们想首先并不是这两家企业管理能力，在从业经验的差距，最重要的差距在于市场。我们先跑出一些问题，来呼吁我们的市场。40年的经验告诉我们，我们在美国，到加拿大，到欧洲很多国家，到中国香港，到日本，我们发现任何一个国家和地区，随着土地资源的稀缺，人口的增加，房地产将更成熟，成熟的表现特点就是二手房的交易量会超过新房。这样的规律在欧洲，在澳洲同样发生者。我们来看一组数据。这是我们从美国房地产管理部门拿到的数据，他们每一个季度交易套数的对比。我们看到平均都是6到8倍，超过新房。我们再看最新的数据，2009年美国二房放的交易套数，13倍超过新房。整个中国是0.27。我们刚刚进入中国的时候，那个时候的中国房地产市场并没有二手房市场，非常小。任何一个城市都是每年的新房交易量非常大，所以遍地都是开发企业。当然今天也是这样，但是今天发生了变化。我们来看上海，上海是最具特色的城市，他是中国各个城市发展的缩影。在2008年开始，左侧是新房，右侧是二手房，到2003年的时候，二手房的交易跟新楼盘的交易基本持平。上海存量房的交易每年增加可以达到73.26%。随着发展的趋势，到2009年，上海全年交易超过了29万套，我们看到下面曲线的部分，每个月都是超过新房。我们来看北京，全年交易量超过了25万套，除了1月份，新房交易高于二手以外，其他每一个月二手交易全部超过了新房。

  面对这样的变化，我们再来看一看南昌。我们知道在座各位都是南昌本地的企业家，在南昌本地有十年，甚至更长时间的房地产经营的经验。可能有一个庞大的团队跟随自己创业、打天下。但是我们也发现我们近期跟很多开发企业在交流，我们发现很多开发企业遇到的问题就是土地越来越难拿，包括新政体系下，销售量也受到影响。很多企业也在积极的思考，如何更好让自己的企业长期、稳定在房地产行业继续发展和增长。我们也希望从今天市场的角度，包括商业模式的角度跟大家一起分享、探讨未来房地产市场的变化我们应该如何应对。南昌的数据告诉我们，2008年、2009年的房地产的销售额横向对比，有一个非常大的增长。同时，我们再看二手房跟新楼盘的交易套数之比，差距在逐渐缩小。在南昌，所有的存量房，包括住宅、写字楼、商铺，所有加起来，2009年数据不完全统计有接近100万存量房的交易。所以，我们认为未来南昌的房地产市场，尤其是交易市场将发生质的变化。包括万科在南京的楼盘下面开设一些租售中心，并且宣布进入商业地产。我相信，像万科这样优秀的企业对市场的变化是最敏感的。非常有可能的一件事情就是，我卖掉房子以后，因为万科很多物业是他自己的，只不过请了一些太平洋等顾问。然后物业发现，我们交房一年之内，物业的名单20%都变了，这说明很多人是投资。那我们试想，如果一年又有20%的业主换掉，那么五年之内，我们是不是又把房子卖掉一次呢？社区盖好以后，这些就跟我们没有关系了。但是，这些所有的业主还有将房产卖掉，跟房地产不动产有关的各种需求，这些需求是开发企业是难以捕捉和服务的。
   所以，在这样的背景下，中国的房地产市场的确发生了一些变化。如何去应对这些变化？我想借助本次论坛，我们说两个背景，一个是政策的危机，一个是市场的变化。从政策的角度，我们在2000年进入中国，10多年的时间，我们经历了很多次国家政府的宏观调控，我们认为更多的是阶段性的。因为政府的调控有一个基调，就是抑制房价过快上涨。我们为了中国房地产更加稳定的发展，才有了这样政策的出台。从长期来看，从政策的角度，我们更希望所有业内人士更多的从长期的角度去看待政策的出台。从长期来看，我们认为中国的房地产还有很长的路要走，仍然还有巨大的潜力。比如说中国的经济持续增长，危机的2009年，中国经济保保持增长，今年一季度中国GDP达到了11.9%，这都说明中国的宏观调控仍然还有很强劲的发展潜力，这是第一。第二，中国人均可支配收入再持续的增长，中国的恩格尔系数逐年在下降，但是跟欧美这些发达国家比较，中国老百姓花在吃、住上跟西方发达国家差距还很大。他们老百姓花在吃、住上大概是2倍，在中国基本上还是4倍。所以，随着中国宏观经济的增长，人均可支配收入的进一步增长，保障进一步完善，中国的住房消费还将进一步释放。第三，中国特色的城市化进程。中国有着世界最多的人口。当然，也有着世界最多的农业人口，每年都有一定量农村人口进入到城市。中国城市化率不到50%，2020年将达到60%。我们简单算一下，就是每年2千万的农村人口转化为城市人口。无论是土地的释放，还是住房需求的释放，都会有进一步的增长空间。以上这些因素，我们可以很简单推断，中国房地产市场长期来看没有很大的问题。
   第三，大家很关注房价。我们只有中国有人民币升值的压力，在金融危机的背景下，中国的人民币跟美元挂钩，所以导致我们一直不升。现在迫于美国的压力，我们现在又开始做汇率改。但是有一点毋庸置疑，中国的人民币成为国际货币是不可更改的趋势，这是从长期来看。中国政府已经做了巨大的努力，同时我们知道人民币兑换外币，资本帐户还没有对外开放，只是贸易帐户是开放的。也就是说现在人民币兑换外币还不是非常的舒服。所以，热钱进入到中国投资房地产市场肯定是有的，但是出来、进去还不是很舒服。未来，兑换一定是自由兑换的。将来到那一天，国内的资产价格一定比现在更高，具体哪一年我们也不好讲，但是这个趋势是可以判断。所以，从长期来看，整个房地产市场具有很大的潜力。市场可能长期向好，但是本身从微观的角度是要发生变化的。我们作为业内的企业，包括南昌优秀的房地产企业，包括我们的领导，我们的专家学者，我们又如何去解读这些变化？我们又如何未雨绸缪？怎么去应对这些变化？怎么去抓住未来房地产市场？可能未来十年的机会。可能过去中国房地产市场如火如荼，赚到钱，成为百强企业。但是今天，我想问一下在座的各位，过去十几年的套路，今天还能不能用呢？肯定是变化了。可能未来的10年，更多的商业机会在于房地产市场信的变化，新的结构上的变化。所以，我们也希望跟大家一起去讨论、探讨，在政策和变化双重的背景下，我们作为业内的企业、人士该如何去分析，如何解构。

   21世纪不动产像全国任何结构一样经历了这样的过程，那时候量也不大。但是，我们必须沿着这一条路去走，我们这10年有很多的诱惑，比如说开发、买地。但是实践告诉我们，21世纪不动产选的路，可能是更适合长期、稳健的发展。接下来第三部分，我们也想分享一下我们是做出怎样的应对，我们的业务模式又是怎样的。领导，我们通过市场的分析，中国的房地产市场存量房市场潜力越来越大，是不是意味着大家都要去做中介呢？都要做经济业务呢？21世纪不动产当靠我们的佣金业务就可以达到持续发展呢？我想答案是肯定不够的。
   我们进入任何一个城市，我们不仅仅是定位存量房。我们现在进入的城市基本上差不多一比一了。21世纪不动产准备进入南昌，是定位在整个南昌不动产交易市场。在过去很多开发企业是自己卖房子。但是开发企业会发现我卖的房子怎么都比旁边的开发企业卖的价格更低，好象他们编了一个什么名，叫什么山庄等，卖得就好。慢慢开发企业开始请专业的策划、代理机构，帮他们包装，策划、代理。问题也出来了，很多开发商会发现，你也是在我售楼处卖房子，也给我提交一个策划案，好象这个策划案别人也可以给我们，好象全世界的策划案都是拷贝的一样。包括汇款等等，会有很多的矛盾在里面。所以，慢慢开发商跟很多代理商的合作也不是很愉快，很多开发商打着深圳、北京、香港来的旗号。但实际上我们发现代理商在美国没有策划代理这个行业，在美国所有的开发企业基本上开发了房产，都交给我们这样的机构去销售。原因在于我们的优势是我们拥有一个渠道通路，一个门店的网络渠道通路，可以更快地为我们的开发企业：1.销售房产，2.我们每一个门店覆盖在商圈里，有高端的商圈，也有低端的商圈，每个商圈的客户层次不一样，每一个商圈的楼盘也不一样。在我们的系统里，我们可以很快查到最近一个季度，最近一个月，最近一周的成交均价，面积大小。这为开发企业定价，销售都起到非常好的网络基础、数据支撑。渐渐我们在很多的城市进入了新楼盘的代理和销售。比如说目前我们从海南、青岛、大连到我们全国1千多家门店去销售。还有，我们销售的这些房产卖给在座的各位，在座的各位可能还要卖掉，或者抵押融资。我们现在不动产金融类的产品很多，只要你有需要，不敢说百分之百，大部分我们都能做得到。我们跟银行有大量的合作，有金融产品的研发。从某一个层面上讲，实际上我们在帮助很多银行应对不同的市场。比如说目前银行贷款减少了，政府从贷款政策上也做了一些紧缩，我们会研发出一些产品来。

   在第二部分我们扮演的不仅仅是为我们所有的业主去销售房产，更多的是不动产的整体解决方案，包括销售、租赁、买卖、融资、抵押等等。我们的业务模式主要涵盖这几个方面，首先毋庸置疑是经济业务。当然作为主办方，我们在这里王婆卖瓜，我们要做一些介绍，但是同时我们也要很客观讲，我们的确是分享一些经验，给我们广大业内的朋友们。市场变化了，实际上在国外告诉我们两个方向，除了像我们以经济业务为主的不动产的服务。另外一个就是商业地产，这也是房地产长期经营的很好的模式，不过商业地产占用资金比较大，我指的这个是自己持有的。在国外已经有了，因为他们的金融非常的发达。在国外不动产是金融重要组成部分。在国外很多开发企业，把房产抵押给银行，银行就做成抵押债券，再融资，卖给广大的投资人。很多商业地产持有优良的资产，他可以做成不动产基金去发行。极大的缓解了这些企业对资金的需求。在国内，我们目前有一个很重要的障碍就是政策。中国的金融政策并没有完全开放，尤其是不动产机构。但是我们看到了希望，就是现在小额贷款公司合法，允许民间资本进入到贷款，这样慢慢可以变成银行。还有北京、上海、成都这三个城市开始试点非银行类贷款公司，但是是不允许用在房地产。贷款的用途有限制，比如说可以旅游、装修等等。所以，从这些角度来看，中国的房地产市场未来，尤其是不动产金融一定会跟国际接轨。我一个导师是负责银监会的，他多次谈到中国的债券市场未来有巨大的潜力。我们知道目前比较发达的就是欧洲、美国、香港，中国非常不发达，还有中国的金融制度非常不完善，这就导致中国还有很多方面不具备进行金融衍生业务，包括监管部门，房地产都在做积极的努力和准备。我相信在不久的将来，一定会有这样的产品出现。
   在美国我们有一家非抵押的银行贷款公司，我们给所有在我们门店买卖房产的客户，只要他需要贷款，我直接放款给他，他就把资产抵押在我这里，然后我用这些抵押资产做成基金类产品，做成债券类产品，再发行。可能大家想到次贷，可能这种更复杂的债券来获得销售。我们美国的公司也是上市公司，股价现在大概是30万美元。我们在美国会严格筛选贷款人的资质，这种模式在国内一定是一个趋势。在国内，我们目前的做法是积累资源，沉淀资源。我们做不了那些事，那就做一个批发商，我们跟银行合作，小额公司合作，由银行来放款。这是按揭放款业务。另外我们还有抵押业务，包括短期拆借、垫资等等。现在抵押贷款更严格了，我们会共银行同研发一些新产品，比如说全额贷款等等，感兴趣的朋友我们可以私下聊。总之，这部分对我们的收益比重越来越高。前几年，就有很多的公司来找我们，希望跟我们合作。但是国内政策没有放开，我们知道银行间的抵押贷款已经在做为一个项目，单独做这种信托产品是可以的。但是，还没有完全向所有机构放开，我相信不久的将来一定会放开。
   除了贷款以外，还包括短期的拆借，垫资，担保评估，典当等等这些业务我们都在做。很有意思，麦当劳在全国是最大的快餐企业，但是他们90%的收益都是来自于房地产市场。我们在很多成熟的国家、地区绝大部分的收益是来自于非中介业务，现在我们不动产金融业务单就这一项就占到50%以上。在2009年，我们在北京、上海累计放款额达到了70亿。我们通过银行，累计从我们的客户按揭贷款达到了70亿。另外，评估、垫资等等这样的一些其他衍生业务。我们也还会跟搬家公司，或者是我们有一些去直接收购搬家公司、装修公司为我们门店提供这样的服务。还有一些尾盘的处置，不良资产的处置。在我们的系统里，我们发现很有意思，像2010年现在的行情，包括2008年的行情我们这样的机构，相对来讲会强势一些。但是，在2007年、2009年这样的行情里，开发商就会很牛，我们的房子肯定不会给你贷，这样的行情我们往往会顺应不同市场的波动，我们也会调整我们的业务机构，去顺势代理一些新楼盘尾盘。在市场反转的时候，收益是很客观的。2009年，我们在上海新楼盘成交了18亿人民币。这是21世纪不动产目前在中国主要运营大体上的情况，我们的一些商业模式。我们只希望抛砖引玉。还是刚才那句话，在目前危机和变局的情况下，21世纪不动产希望跟大家探讨我们如何去应对。
   今天我们也并不是在炫耀，说21世纪不动产做得很好。来到南昌这样的城市，你来讲这些东西。21世纪不动产实际上进入任何一个城市，我们的做法都是一样，都是在当地会捆绑一家本土的优秀企业，因为我们不了解这边的市场，可能本土企业更了解本地的市场，更了解本地消费者的习惯，更了解人文文化。今天在座也有很多企业跟我们探讨、合作，我们也希望跟更多的业内人士共同探讨，面对这样的一些变化，面对我们未来的市场，未来的10年，我们的路该如何走，未来的年我们如何更好的发展。
    谢谢大家！

江西师大经济学陶满德教授

   主持人：再次感谢主办方21世纪不动产中国区总监任鹏飞先生的分享。我们注意到任先生在做交流的同时，有很多同事拿摄像机做了一些记录，我们会发现来自于21世纪不动产这样一个在全球范围内，经过了近40年行业拓展业务、经营这样一个企业从战略层面上，给大家带来新的思考，新的模式。
   中国有一句话叫旁观者清，接下来我们有请江西师大经济学陶满德教授跟我们讲解一下，我们看看他的观点是怎么样的。
    有请！
   
   陶满德：尊敬的各位领导，业界的新老朋友，大家下午好！
   非常感谢21世纪不动产给我们提供了大家相互交流自己观点的平台。今天这个论坛，我想它更适合的是表达观点，而不是论证观点。因此，我愿意用尽量简短的语言表达我对这个主题某一方面的思考。
   今天的主题是“改革与战略”，刚才任总在他的演讲中最后说到，在这样一个变革的时期，企业如何思考自己的发展。我想在中国经济、社会，包括我们的房地产一个重要时期作为房地产行业当中的主力——房地产开发企业，如何就战略的问题进行一些思考。在这里，我想站在房地产开发企业的角度，谈一点战略的思考问题。我们在座的有非常多的优秀房地产企业家，我愿意把我这个看法求教于我们开发企业的企业家和业界的朋友。的确，在这样一个变革和充满着挑战的时代，作为房地产开发企业来讲，也即将告别我们国家那种高回报、低风险的开发时代，同时，也将告别我们国家在房地产开发业的发展当中，许多不成熟和探讨的时代，因为中国的房地产开发业即将走上一个成熟、规范、有序的发展轨道。在这样一个阶段当中，我认为房地产开发企业有许多战略性的问题需要思考。我想，概括起来可以归结为两大战略：一是我们房地产的开发项目的战略模式的思考；二是房地产开发企业经营模式的战略思考。
   作为第一个战略思考，我个人认为现在是到了一种项目的组合开发战略时代，或者叫做投资组合的战略时代。这种组合结合我们南昌的实际，我认为可能有三个重要的组合领域：
   第一，就是把独立的市场开发项目与政府的主导项目相结合的组合。在我们南昌房地产业发展这么多年来，我们的房地产开发企业为江西，为南昌经济发展作出了重大的贡献，但是在项目的开发商，我们更多走的是独立的市场开发道路。而在中国城市化进程加快的今天，在和谐社会发展的今天，政府有许许多多的民生项目要推进。比如说在南昌城市基础设施的完善，新城区的开发，城市功能的提升，这都是政府积极在做的事情，也正是在这一个阶段，是我们必须认真解决和思考的问题。作为房地产开发企业，在政府推行这样一些工程的时候，是需要房地产业的介入和支持的。因此，作为我们房地产的开发企业如何把独立的房地产项目和这样一些城市建设结合在一起，我认为这是我们必须要考虑的项目组合的策略。这种组合对企业而言是有效降低开发风险的一个重要的途径。
   第二，我认为是房地产开发项目的市场区域组合。中国经济区域的显著特征就是地区经济发展不平衡。中国房地产市场发展的显著特征也表现在地区发展不平衡上。不平衡就意味着有组合的基础，不平衡就意味着在同一时期的不同发展机遇。我想，刚刚我们听了21世纪不动产的任总对21世纪不动产战略的分析和战略的思考，实际上他们的成功之处，21世纪不产之所以在全球取得如此大的成功，其中重要的战略，我认为是市场组合战略的成功。因此，我们房地产企业在项目开发组合上面，到了市场区位组合的时候。
   第三，我认为是房地产开发项目类型的组合。在我们开发界可能有不少的企业会把自己定位于我是搞商业地产、旅游地产、住宅的，其实房地产这些项目有他们共同的特征和共同的运行规律。我们不要把自己定位于某一种房地产产品的开发商。因为在不同的时间里，或者在同一个市场机会里，不同类型的房地产项目的风险依然不同。我们看今年，住宅成交量的大幅度下跌，延伸了商业地产成交量的大涨。这就是一产品的组合，或者叫项目的组合。而这种房地产开发项目的组合策略集中到一点，就是以把企业项目开发的风险降到最低为根本目标，这也是我们未来房地产市场战略趋向的趋向点。我认为这是第一个，战略的组合。

   我想房地产市场领域一个战略的思考，就是房地产企业的经营思考，这是第二点。其实，房地产经营战略讲到底是经营模式的选择。有些人对房地产企业模式进行了一些描述。我以为，房地产开发企业的经营模式无外乎三种类型。
   第一，资金运作模式。他追求的是现金流，他采取的经营方式是资金—房地产—资金这样一个链条。
   第二，资产经营模式。他追求的是资产价值的增值。
   第三，混合模式。我认为在我们现在这样一个市场变化关键时期，房地产的开发企业应该走资金运作与资产运作相结合的经营模式。
   刚才任总讲的一条，我非常同意。房地产的资产是一个非常优质的资产，如果我们的企业经过房地产的开发之后，你只拥有了大量的钞票，这样的企业难以持续发展，缺乏发展后劲。以前，在房地产开发企业有一句话，叫做我们不做房东。其实，我认为这种观念可能到了要变更的时候，我们要做优质房产的房东。因为，只有这样才能使你的企业具有更强的抵御风险的能力，才能使企业具有更广的资金、融资渠道的能力，才能使企业具有更大的发展空间的潜力。
   当然，在今天这样一个论坛上，主要是表达观点的发言，而不是论证观点的发言，我想表达的是这样两个观点。
   可能很肤浅，也可能不与当今的房地产业，与当今的国民经济，与当今的房地产发展完全吻合，只不过是一个想法，观点而已，请大家批评指正。
   谢谢大家！

江西高能投资集团陈建中董事长

   主持人：感谢陶教授精彩的发言。我们在第二个环节还有论证的机会，还有陶教授现场发言。之后，我们还邀请到来自于江西高能投资集团陈建中董事长做精彩的主题演讲。有请！
   
   陈建中：各位领导，各位专家，各位嘉宾，各位同行，以及媒体的各位朋友们，下午好！感谢21世纪不动产、南昌晚报和爱房网安排这次论坛，让大家有机会共聚在这里，进行深入的交流，探讨南昌房地产市场的发展道路，发展趋势和房企的战略选择。
   我们看到南昌房地产市场是随着南昌和江西经济的蓬勃发展而兴起的，我们高能地产顺应市场潮流，经历了江西房地产市场的这一阶段性的发展，向后开发兴建了南昌金域名都，红顶伏地等著名的楼盘。在规划、设计工程施工，物业管理等方面，将业主的利益始终放在第一位，努力为客户提供性价比最优的住房产品。10几年来在政府和广大消费者的支持下，承蒙社会各界的厚爱，我们的工作得到了大家的认可，我们也有信心将来把工作做得更好。响应政府积极开展企业棚户区改造，这两年我们重点参与了新余钢铁厂的旧房改造，充分发挥我们房地产专业的优势，在较短的时间内，拆迁、重建了22万平方米的住房，新刚职工的满意度非常高，我们在发展企业的同时也更好地履行了企业的责任，更好实现了自己的价值，这是一个非常成功的例子。我们将继续探索和优化这一模式，并且希望有机会与各界政府和社会各界形成合作。
   随着房地产市场的逐步完善，市场住房保有量增加，江西和全国的房地产都在考虑开发模式的转变。刚才陶教授已经有了精辟的分析。当然，国家房地产市场调控政策，人民币汇率的弹性调整，通货膨胀的预期，政府提高居民收入水平的举措，以及全国城市化的进展等等因素，不管是向上，还是向下的因素，我们想都增加了房地产市场的波动不确定性，不管波动有多大，但是有一点是非常确定的，随着社会的发展和进步，随着群众改善居住条件，我们相信群众改善居住条件的愿望是不会变的，全社会提高居住条件水平的趋势是不会变的。
   从去年冬天，我和我的团队到21世纪不动产北京总部考察，我就认识到，21世纪不动产作为一家在全世界和全中国有影响的房地产综合服务商，也和我们房地产开发企业一样，在房地产开发方面做了大量的工作。我们和21世纪不动产探讨，如何在政府宏观政策的指导下，更好运用市场的机制，协助社会建筑一个多层次，适应社会各阶层需求的住房扭转体系。在继续开发新盘，以满足不断增加的住房刚性需求的同时，在存量房市场，参与优化配置，既改善业主的居住条件，又减轻业主的居住负担。我们房企积极支持政府的房地产宏观调控政策，我们也相信一个健康、稳定和繁荣的房地产市场是政府、居住、房地产各相关行业的共同愿望，我们希望为这一共同目标共享力量。
    谢谢大家！

房产企业发展焦点话题互动

   主持人：截止到目前，本次论坛的第一板块就已经结束了。下面我们进入到第二板块，我们邀请几位嘉宾走到前台，我们各家观点进行一个交流和碰撞，我想这会有更有价值的观点的得到。我们首先邀请第一位沙龙嘉宾，来自主办方的21世纪不动产中国区总监任鹏飞，第二位嘉宾是江西师大经济学陶满德教授，南昌晚报陈海保副主任，江西高能投资集团陈建中董事长，江西泰豪集团施青良总裁，南昌爱房网胡东军总经理。
   第二板块我们是沙龙的互动，话题的交流。我也请大家互相来看看。这有行业内的高管，有院校的专家学者，同时还有媒体的朋友。再看看台下，今天非常的有意思，我们还有几位老师傅来到现场，应该是看到我们这样一个活动到现场来。我们一直在讲房地产行业是事关国计民生，也一直再强调一方面我们能够有积极的发展，同时一个行业要更好的承担起企业应该承担的社会责任。在这样一个高速增长的时期，为社会的进步，国家经济的发展去做出良好的贡献。现在，有这么多人在台下，先给大家第一个问题，希望能够得到各位嘉宾的论点的碰撞。
   我们知道现在在网上、媒体上经常说的是北上广深一线城市。现在一线城市二手房销量已经全面超越了一手房，部分二线城市二手房交易量与新房持平。今天来到南昌，我们想请问在座的诸位嘉宾，作为南昌的企业，作为南昌的开发企业，你们如何来看待这样的趋势，你们有什么样的一些应对？看看是哪位嘉宾首先开始？

江西高能投资集团陈建中董事长

   陈建中：我抛砖引玉。刚才主持人提高道路这样的命题，就是说一线城市，二手房的交易量已经超过新房的交易量。在刚才的片子里，我们已经看到数据的具体情况。在全国还是0.27%，在南昌江西是2/3，195亿是105亿的差别，很快也会追涨到1：1的情况。我作为一个房地产开发企业的工作人员，我想这种情况的出现，有他的历史必然，要我归纳一下，我想有三个原因。
   第一，我们的房地产市场更成熟了，或者说我们的居民，我们的消费者更理性，更成熟了。尤其是首次购房的居民，他们在购房的时候，第一个原因就是不会一味地追求新房，而是非常的务实，选择自己能承担起，性价比合适的住房。我想将来我们也是趋向于欧洲、北美的原因之一。
   第二，为了应对世界性的金融危机，我们国家和全世界发达国家一样，采取了刺激性的经济政策和宽松的货币政策，赵海云教授是专家。在这样宽松货币政策的指引下，市场非常充裕，这样就降低了购房人的门槛。比如说首富的比率降低了，贷款的利率优惠了，比如说贷款的年限延长了，到70岁；比如说职工家庭公积金贷款的总额增加了，在南昌调整到30万，在北京调整到80万，这样都使投资人有了经济条件去换购，在二手房市场上就表现为小房换大房，地段比较偏转换到交通比较便利的地方，这样就刺激了二手房的增加。
   第三，投资性的购房。随着居民收入的增加，但是我们中国金融市场，刚才几位专家也表述了，中国的金融市场不发达，居民的投资渠道比较狭窄，这样中国人就会偏向于选择有形的房地产、物业资产。因为这样，房地产可以兼具保持功能，使用的功能。所以，第三类投资性购房也是二手房增加的因素之一。
   所以，我总结起来是这三个因素。谢谢大家！

南昌晚报陈海保副主任

   陈海保：我补充一下陈总的观点，刚才任总给我的数据是2009年的。我拿到南昌1到5月份成交的数据是10233套，同比增加了43.5%，去年是23038套。这个数字一看，我觉得会使今年一手房和二手房达到1：1，因为今年新房下降的幅度会大一点。另外一个，南昌新房的价格现在有一些松动，但是二手房没有松动，因为我觉得主要是受旧城改造的利好，现在4千多的房子补贴有7千多了，现在环形的效应也在提升。另外，这种刚性需求会导致这种，因为人是这样的，跌的时候抢不到还是会去买。我认为房子永远是稀缺，比如说可口可乐是可以复制的，但是房子是不可能复制的。所以，房子永远是稀缺的。我个人认为是这样的。
   还有一个观点，二手房的交易成本可能比新房的交易成本会低。如果在五年期内，如果我去红谷滩买房子，我会买二手房，因为成本更低。
   我就谈这一点。

爱房网胡东军总经理

   胡东军：我刚刚在下面跟李秘书长简单计算了一下，其实南昌房地产市场是从2000年开始真正发展起来，从2000年到2005年每年新房的交易量在1万方左右，同2006年到现在，在350万到400万之间，这些年下来，新增的商品房面积将近2千万方，这2千万的交易量，在这样保有量的情况下，买房的人很大一部分是作为投资来使用的个。一方面，我们的新房建造速度每年基本上维持在400万方上下，每年的新房又有一部分归流入到二手房，这就造成了一种必然，只要房地产市场发展到十年，八年，二手房的交易量就必然会超过新房。这是历史的趋势。国外的一些数据也已经证明了这一点。
   第二点是我跟陈主任的观点是一样的，二手房的居住条件往往比一手房的居住条件要好，社区的配套、周边的环境，还有一些教育资源、医疗资源这些配套要比新房好很多。在房地产市场逐渐成熟的情况下，大家更多的会选择二手房，而不会选择新房。
   第三个观点，其实房产做到底，最终的价值是使用价值，也就是居住。不管是什么房产，最终应该是退出投资市场，而不是作为投资产品来使用。当世界上比较完善的投资体系在中国逐渐建立起来的时候，我觉得房产投资应该是渐渐淡出市场的。
    谢谢！

江西泰豪集团施青良总裁

   施青良：泰豪也是从去年才开始进入。对于二手房，我个人的意见，就是他针对性是非常强的。撇开这个地域特点不说，比如说新房的交易基本上都是在新区，二手房相对来说都是在老城区。所以，我个人认为二手房在现阶段这种复杂的经营形势下，显得比新房的成家量高，这是非常正常的现象。
   第二个观点，我想谈一下，作为二手房，实际上我自己就买了二手房，就像刚才胡总说的，配套是非常完美的。而我们作为开发商来说，不管是教房的时间，包括物业的管理，包括其他方方面面都存在问题，所以我们的二手房在现阶段比新房更容易成交。我觉得这是必然的，没有什么一些很多的道理来讲。

江西师大经济学陶满德教授

   陶满德：任总给了我们一些数据。当然，在现在欧洲、北美等一些发达国家中，一些存量房的交易普遍大于增量房的交易。我们说二手房的交易最终要的超过一手房的交易，这肯定是必然，也是市场发展不可逆转的规律。但是，如果我们国家目前有部分的一线城市存量房的交易超过了增量房的交易，就认为我们一这样一个时代就到来了，我认为太乐观了，还为时过早了。为什么呢？这里面有几个背景可能需要我们思考。为什么像美国、欧洲，或者我们概而扩之，发达国家存量房超过增量房，有几个背景：
    一是这些国家和地区已经完成了工业化和城市化的进程。城市的人口增长非常少，新增人口很少。
   二是这些国家的住房经过了上百年的住房，他们已经解决了这样的住房问题。
   三是我想还有一点很重要，就是他们的工作流动性比较大。也许一个人在某一个城市工作不会是非常多的年份。这样一来，就使他们的房地产开发业，实际上已经是萎缩的行业，已经不再是夕阳产业。我们国家不是这样的背景，我们国家正处于城市化进程的快速阶段。城市化在未来的几十年当中还将不断的增长，加上中国人口基数大，我们的工业化远远没有完成。中国的住房问题还是非常急切需要解决的问题。如果从1998年房改到现在，也仅仅过去十多年的时间。所以，我们的存量房和增量房的市场关系，要达到现在发达国家这样一种市场关系，还有非常长的路要走。但这并不等于我们的存量房的交易超过增量房，还有很长的路。我非常同意陈总分析的中国还有非常多的市场状态，我们现在存量房拿出来交易的，就是房源，实际上有两个分析，一个是存量房的供应者，一个是存量房的购买者。如果我们去分析，会觉得很有意思。存量房的供应者可能是三部分人。
   一是1998年房改之后，有一部分房改房在市场上上市，在南昌房改房上市的，我记得上次有一个数据大概、好象有60%以上，就是已售房改房上市，成为存量房的一个房源。
    二是我们对商品房的购买者，就是那些投资的商品房的购买者在适当的市场背景下拿出来的房源。
   三是可能是一些工作的调动，生活的变迁需要拿到市场上来。大概是这些，可能还有其他的。
   需要者是以自住为主的，就是购买二手房以自住为主，南昌现在有几块非常的重要。一是从去年开始旧城改造力度比较大，包括今年更大，这部分需要。二是一部分的年轻人新成立家庭的，可能需要改善，先买住。三是改善性需求。这部分人不是稳定的房源的供给者。超过增量房是一个趋势，但是可能波动性比较大。可能今年南昌的增量和存量是1：1，也许明年就不是一这样的态势，这还是在一种变化中。
   
    这是我们的观点。

21世纪不动产中国区总监任鹏飞

   任鹏飞：刚才几位嘉宾的观点都非常的精准。我们说二手房全面超过新房，并没有新房的交易量不是持续增长，这个增长的速度仍然很快，我完全同意陶教授刚才讲的。也就是说，中国目前二手房交易跟新房交易可能持平，明年可能又低，后年可能又高。目前中国房地产处在这样的阶段，就是这样，很多城市是刚刚持平，在这样上下徘徊的阶段。我们说二手房交易为什么这几年发展这么快，我个人觉得有几个原因：
   第一，观点的改变。在2000年，我们提的二手房，可能更多的是老房，房改房，没有客厅，户型、朝向、社区绿色统统谈不上。现在我们谈的二手房，更多的是次进房。应该是2000年以来新的商品房，这些商品房地段更好，户型结构也更优化，社区配套，物业都很好，都很成熟。所以，这些大量的房导致大家越来越接受。
   第二，刚性需求。比如说，在大城市北京，很多学区房绝对的刚性化，甚至是80年代的老房子都有人疯狂地买。还有一个是地段，很多人买房子要看地段，尤其是在很多年轻人，交通工具不太方便，刚开始成家，没有交通工具，没有车，要买离市中心近一点的位置。包括南昌、北京、上海主城区是逐渐建成，你想在市区买新房是比较难，选择的余地比较小。
   第三，投资性需求。李嘉诚讲：房产地段、地段还是地段。江边、湖边你想买就没有了，买新房买不到，就只有二手房，还有离市区比较近的别墅。这些稀缺的产品地段又好，你可能更多的选择二手房。这些因素都导致了二手房这些年的交易量越来越大。
   第四，存量房交易的便捷性，包括银行都可以贷款。这也导致大家买新房，尤其在2008年，2010年，像现在的行情，开发商有烂尾楼的风险。烂尾楼未来政府可能还会出面，但是可能你要等。
   这些因素综合起来，导致中国存量房交易量非常的活跃。并不是说我们二手房超过了新房，新房就不增长，其实他增长还是很快。这些业主想换房的时候，房子就要卖了。从2006年，刚才胡总了大量的新房交易量很低，这些房子卖掉就变成了存量房，存量房的总盘就越来越大，哪怕乘以5、6%都很高。所以，这个角度就导致新房开发也很快。由于二手房不可复制，配套的成熟，导致二手房交易量也逐渐的活跃。导致现在北京、上海二手房全面超过新房。并且刚才陈主任举了南昌最新的数据，北京也有最新的数据，他们二手房跟新房大概是2倍的关系，而从二手房3万多套，新房交易是13000多套。而且新房跟交易量还有一个区别，他们二手房是根据评估价，评估高一点还是低一点，这就决定了贷款的额度，这上面跟新房也有一些区别。所以，综合因素，就像陶教授讲的，应该说二手房在中国全面超过新房是指日可待。

  主持人：大家可能注意到我们第一个话题是中长期的展望。因为在刚开始的嘉宾，我们都多次提到这样一种趋势，就是存量房跟增量房相互之间的关系问题。我们可以发现：
   第一，大家认为这样的趋势是必然的，不可逆的。但是同时在南昌，我们也听到几个非常有意思的观点。随着这样投资产品线的丰富，因为在房地产行业，温州炒房团在很长阶段内，大家耳熟能详的名词，哪又涨了。我们今天听到非常有意思的观点，在未来不动产，应该更多实现居住功能的角色，而未来作为一个投资产品，这样一个比例和测算，比例应该逐渐的降低，这种色彩会逐步的淡化。
   另外，就现阶段现阶段中国国内存量房与增量房的演进趋势，陶教授也提出一个观点，相对于这样一个国情和现阶段的不同，我们国内蜗居，还有赖于相当长时期从政府的宏观调控，乃至于在座我们业内企业家共同的努力，还有很长的路要走。具体体现在这个过程上，还会有一个很大的波动。
   第一个话题，其实我们是做了行业发展的中长期的展望。因为一手、二手，我们会发现越来越体现相互紧密、相互融合、相互切入的趋势。在国内，在南昌我们有幸邀请到嘉宾的判断。
   第二轮，我们落脚到当前。今天坐在这里的嘉宾，我们认为他们都是在房地产行业的圈内人。今天中午，就在出租车上打开了收音机，也是两个字：涨、跌。什么涨了？房租涨了；房价跌了。
   我们展望过，在座有这么多的朋友，最想问的问题是政策来了，从目前南昌当地房地产市场的现状如何，在比较局限的曲线内，比如说未来的半年到一天，乃至两年的时间内，在江西，乃至在国内，由于这样政策面的影响，未来的走势会有什么样的变化。同时，我们非常关注的是作为业界的同仁，我们自己会又怎样的考虑，又又怎样的一些应对？

   陈海保：我们昨天跟江西所有开发商打电话，我们选出70个热销楼盘，都没有像传说中的涨得那么厉害，我觉得南昌还是比较特殊，70个楼盘中涨的有5个，跌的20个，不涨不跌的有45个左右。涨得最高的之是香溢花城，跌得最厉害的是国泰，接下来就是绿地的楼盘全部跌了12%。从这种数据来看，南昌的市场目前来说比较正常，不像北京那种情况，跌一万、两万，其实那就是烂尾盘。我们那里一个比较自信的记者到现场告诉我，他只是最后的50套尾盘降了。我觉得大家可以关注一下《南昌晚报》，周五会有70个楼盘详细的数据，这也是比较真实的市场。
    谢谢大家！

   胡东军：其实这一次的新政，我个人认为是最严厉的一次新政。但是，恰恰是这次新政给咱们的市场下了强行针。因为我们经过前年的新政调整后，所有的开发商都是疲于应付。然而，这一次新政以后，我们发现市场上有一个特征，就是所有的开发商心里都不是很慌，咱们都不急着降价，不急着用促销的手段把交易量拉起来。可以说，南昌的交易量从头一天还能销售100多套，到第二天基本上零销售，这种情况持续了接近一、两个月的时间。但是，从目前开发商反映的情况来看，刚才陈主任也列举了几个，其实绝大部分的楼盘都没有怎么去动，而是实实在在对产品的升级，差异化的竞争来吸引客户。目前来说，现在新推的几项目，比如说名门等，最近的交易量也在回升，但是他们的价格其实并没有降，甚至在某些产品还略有回升。比如说幸福阳光就比新政之前涨了300一平米，本身不高，但是这样算起来涨了将近10%。
   第二，这次新政给我的感觉就是其实开发商跟国家之间是牧羊跟羊的关系，牧羊人不会把羊赶尽杀绝的，是父与子的关系。新政是给开发商设定一些规则，你按政府的规则出台，你就能够蓬勃的发展。如果说你一味追求利润，用虚假广告，用一些不正当竞争手段取得高额的利润，调控的手段自然而然落到你手上来。
   谢谢！

   施青良：我们进入房地产市场不长，对市场这一块，个人很有幸从90年代末期就做了房地产，几论下来，应该说非理性的市场。这么多年以来，我们经历了一些东西。在房地产这个行业，如果说去断章取义，或者找一个理由来说，永远是公说公有理，婆说婆有理。房地产永远是综合性的因素，我们更多面对的是实际方面的问题，我觉得房地产企业更为重要的还是加上自己的内功，包括团队建设这些东西，包括常规化，还有物业管理，我觉得房地产更要重视。对于房地产的价格，由于去年非理性的东西，带大家去想入非非。
   我个人的意见还是刚才讲的意思，作为房地产企业不要更多考虑这个问题，而更多考虑自身队伍的打造。这样做到这点，我相信在房地产这样刚性的市场上，应该说还是会长足发展。这是我的一些个人观点。

   陶满德：关于房地产市场判断的问题，我在比较多的场合说过一些看法。在今天这个场合，只是把原来的一些看法再重复一下。但是，我想这个重复有三点我们必须要去分析和明确。如果这个东西分析明确清楚，对房地产市场的走势，我想大家都能得出结论。
   第一，我们4月份以来国家房地产的调控，大家都说是历史以来最严厉，也是最精准的。为什么调控，我觉得还是国民经济的发展。一季度我们的宏观数据出来以后，我们的PPI涨幅是非常大的。世界石油的价格我们也控制不了，中国又是最大的铁矿石进口国和能源进口国，因此这样一来，外贸的前景如何，我认为我们是没有底的。但是PPI一季度增幅这么大，会传导到CPI上来。所以，一季度公布出来以后，对通货膨胀的预期一下子就增高了。这样一来，如何把潜在的危机拉下来，实际上还是要通过国内市场，把过热的消费拉下来。这个时候，外面的市场我们控制不了，我们只有从内部市场做。内部市场最有效，最见效的毫无疑问肯定是房地产市场。所以，为什么4月份出台那么严厉的政策，这是国家从整个国民经济安全性考虑。当然正好有部分城市的房价增长过快，这不是一举两得？
   第二，我们国家在对房地产宏观调控的过程中，我个人一直认为对房地产也好，对别的行业也好的宏观调控应该有两个层面，或者调控是有两个层次：一是战略上的调控，是对这个行业的战略调控。比如说我们十大行业都有发展战略，房地产为什么不做战略上的调控？因为你进行战略上的调控，才能使这个行业保持一种长期、稳定、持续的发展。我们现在的调控，包括这么多年来，对房地产的调控，我认为或者我称之为市场调控，是市场层面的，是根据这个行业市场波动去进行的一种调控。这种市场调控必然有一个特点，就是阶段性。因为市场的变化是阶段性的，你市场调控的政策也好，措施也好也是阶段性的。其实我们回头从2003年来看，这么多的宏观调控，实际上我们说中央没有出台一个废止什么，但是实际上政策的效应都是阶段性的，不是长期性的。因此，我认为这次的调控依然是阶段性，所以我认为作为是阶段性的。这个阶段有多长，我认为很快就会见分晓。今天是6月30号，第二季度的最后一天，我估计一个礼拜到两个礼拜之内，第二季度的国民经济的数据就要公布了。我们看，如果在第二季度，我们整个国民经济把这种通货膨胀的预期已经有所遏制，包括CPI，PPI我觉得大家更应该关注PPI，如果得到遏制，整个国民经济的安全性增强，我想房地产调控的政策，就是现在出台的政策就会相对稳定，而不是再给他“下药”。如果是这样，我们市场的恢复，我觉得是很快的。其实，6月份以来房地产市场的交易量下降的幅度，我们从全国来看也好，从南昌来看也好，比4、5月份下降的幅度已经是明显缓和。如果我们第二季度出来的宏观经济数据的国民经济的风险性依然很强，我认为会有更严厉的政策出台。从前几个月的数据来看，好象是有缓和，但是最终要看国家的数据。
   第三，我想结合南昌的情况，南昌今年供给量是不大的，新开的项目是不大的。尤其4月份这样政策的出台，作为老总，我们陈总在这里，我就想问陈总一个问题，像今天这样的形势，你是更愿意放慢要开发那些项目的节奏，还是更愿意现在项目降价？
   
    陈建中：看一看。
   
   陶满德：我想第一种情况的可能性会大一点。就是我新开发的项目，新投资的项目，我暂时放慢一点投资的节奏。如果是这样，实际上就存在今年的供给量不会增加得太快。再加上2009年那一波比较旺盛的需求，实际上把2008年累计下来的存量和2009年自身开发都差不多卖完了。所以，供给是相对比较紧。我认为今年南昌的潜在需求是非常大的。刚才李述泉秘书长说过，棚户区改造是600多万平方米，光西湖区就有300多万，虽然这些需求是被动需求，但是这些是存在的需求。再一个就是我们半年多来有效需求的积压。我认为很有可能今年南昌房地产市场供需之间的关系，可能供应会偏紧，需求会增大。
   如果是这样，如果这三条成立，南昌的房地产市场就会这么走，我看就不用我得出结论，大家都能得出结论了。
    谢谢！

    任鹏飞：对于新政策，我们想从这样几个角度。
   第一，从全国的范围来讲，新政对每一个城市的影响是不一样的，差别非常大。比如说一线城市，每一次新政策，我觉得政府调控的目标非常明确，就是什么地方泡沫最大，什么地区价格上涨最快，什么地方居民安居乐业的问题最大，目标就在什么地方。所以，这一轮调控下来，目前绝大多数城市的细则都没有出来，只有北京这样的城市出了细则，而且非常的严厉。北京的细则包括5月1号以后，每个家庭只限购买一套新房，如果没有一年的社保和所得税缴纳记录，在北京贷不了款。第三套房不允许贷款。这些细则的出台，应该说在全国范围内是最严厉的。因为上海还有世博会，细则还没有出来。所以，导致北京整体的房价有一定的松动，很多新房也开始促销。通州区是房价涨得最疯狂的一年，带动了周边地方房价的过快上涨。实际上这些下调对北京市房地产市场长期发展是有百利而无一害。
   第二，从南昌的范围来讲，第一细则还没有出来，是温和还是严厉，这不好讲，但是趋于温和的可能性比较大。这个市场泡沫没有那么大，一是南昌人均收入水平比长沙这样的城市都低，但是房价比长沙高。我们每一年的交易量比长沙要小，这些可能都是一些需要协调的问题。我觉得包括两年前的新政，2006年以来这几次新政的调控对二线城市，三线城市的影响都不是很大。从交易量上，价格上可能有短暂的滑坡，一两个月，长一点三、四个月。像2008年，2009年的金融危机，长沙、太原、兰州这些城市，基本上影响不大。具体对南昌价格和交易量的影响到底有多长时间，我想更多还是要看细则是否出台。如果细则不出台，我觉得更多目前的交易量下滑，可能更多是对细则严厉性的恐惧，一种观望，并不是目前严厉的政策不允许你买，是担心本地也会出台政策，价格还会下滑。影响市场的是有心理在主导，而不是有致命的政策，也不是出台多么严厉的政策去打压市场。
    这是我个人的一些观点。谢谢！

   主持人：我们在第一轮之后，第二轮关注到新政。我们首先可以简单做一个界定，就是有这样的基础和条件，把辩论的话题聚焦在南昌。理由是什么呢？有这样一句话，来自于CCTV：“房地产，总理说了不算，总经理说了不算”。我们会注意到，在过往连续几年这样国家宏观政策出台以后，在各个不同的地域，在不同的城市，当地政府出台了一些细则，但是有较大的差异。然而，作为这样一个地域辽阔的大国，目前从沿海到中部地区，再到西部，实际上光从社会发展的程度而言，当地的经济发展水平，具体到房地产行业成熟的程度，还是存在比较大的差异度，这是我们的国情。刚才这样的问题，我们可以聚焦到南昌房地产市场当前中长期的趋势判断，当然大的前提是现在宏观政策出台之后。然后我们会看到，我们不是业内人士，我们通过一些网络，通过一些平面媒体额，仅仅了解到现在有一些涨，有一些降。但是今天我们会发现这个市场：第一，价格变化的幅度到底如何，感谢《南昌晚报》做了这样一个调查，70个楼盘上涨有5个，最高幅度70.6%，下跌有11个楼盘，接近45个楼盘保持平稳，这仅仅是这个市场现状价格对外的这样一个公布。同时，我们也要关注到这样一个价格，他是基于企业销售需求，市场需求这样一个策略。然后我们要看真正更为直接的是成交量，也是我们嘉宾提到的。成交量在今年3、4月份，第一个这个成交量下跌的幅度还是比较大的。这就是说，目前整个市场的现状价格有一定的变化，涨、跌皆有。有70%以上目前在价格上是保持稳定。目前在成交量上，从3、4月份较大幅度下跌，以及到5月份这种成交量有一定的回暖。同时，我们在刚才也注意到，从操盘手这个角度，其实我们有两家的企业领导谈到这个话题，相对来讲会感觉到比较省事。从操盘手来讲，更多的是练好内功。我想还是刚才提到的观点，通过这样的差异化，组合式，还是不去做价格战的竞争，那是较为低级的竞争方式。非常感谢从陶教授的观点来讲，就是从宏观面上讲的调控的力度。说到现在，我本人是愿意举手赞成。我们马上到7月份，刚才我们老总也提了，陶教授问这样一个问题，你是愿意低价入市，还是控制开发结构，延缓入市？考虑到南昌具体的情况，考虑到宏观，我相信大家都还是愿意选择在比较短的时间内，6月份这样的节点，我们看看整个国家的宏观面的情况如何。下一步，由此我们也能够有一个基本的预测和判断。我想对于南昌房地产行业发展，现状还有一个中期左右这样的判断，是能够给大家做这样一个交流。
   一谈到房地产，关注度比较高，包括今天有一些朋友都来参加了。但是因为时间的关系，我们也需要保持一个长期的跟进。本届论坛的话题，到这里我们就基本上告一段落。我在开幕之初提到为了表示对大家的感谢，我们最后有一个抽奖的环节。我们请台上的嘉宾每位抽出一个幸运者。我们先从三等奖开始，然后再抽出二等奖，一等奖是惠普的彩色喷墨打印机。我们先从纪念奖开始，我们有6位嘉宾，将产生6位幸运者。
    本届论坛划上圆满句号，我们下回再见。