为何房企最想到A股上市

背叛的红利只留给最早的叛徒

    房地产市场唱空唱多之争，说白了是消费者与开发商利益之争，本质是买家与卖家之争。自古以来，讨价还价的双方不过是为了一个利字，双方代言人纷纷披上正义圣战的外衣，只是为了在叫嚣时音量盖过对方而已。　　  房地产调控寒流的第一场雪实际下在了2007年，是由于网上日益宣泄的房地产泡沫舆论造成的，第一个调控政策之靴随后而至，最早感觉到寒意的也是销售额最大、跨地区最广、研究力量最强的大型房地产上市公司。
    2007年12月底，一位投资圈的朋友告诉笔者，某著名地产上市公司（实指万科A，今日按）2007年11月销售额急转直下，缩量得厉害，如果任凭事态发展，不但不能保持销售额每年稳步增长的企业形象，而且悲惨的年报会直接影响已经定好的再融资。
　　大地产公司之间是有松散联盟的——以协会和老板私人关系的形式——我们权且称呼其为行会吧。知道这个消息后，笔者觉得行会可能会发起一轮舆论反击攻势，使宏观调控的过紧局面有所放松。但出乎意料的是，行会内部先打了起来：王石不但用嘴喊房价高了，还用行动证明自己的判断——率先在部分地区降价促销，赢得掌声一片。

（胖舟今日按：上次被叛徒王石一记左勾拳打懵的开发商行会，这次派出急先锋任志强写万言书高调带头反击调控政策了。）
　　作为最大卖家的王石突然华丽转身，变身为买家代表，大喊房价过高并降价的行为，在房价拐点论甚嚣尘上之时，颇有在雪山下打马狂跑的意思——随后来临的雪崩，究竟是王石的马蹄声引起的呢，还是王石早掐算出了雪崩，捷足先走了呢？

（胖舟今日按：王石2008年喊房价高，就是为了率先降价拉销量保年报，完成再融资，2009年房价更高，万科反过来跟风涨价，王石怎么就不做青松侠状为民说话了呢，怎么就不坚持不涨价呢，再融资到手了嘛。）
　　最可怕的是，在行会尚处于松散联盟的状态下，一个龙头企业的率先降价给市场造成的改变，其意义不亚于吴三桂从明朝跳槽到清朝给中国命运造成的改变：王石的行为产生了催眠效果——跟风降价者越来越多。但是，以富力地产（2777.HK）为代表的“二梯队”降价地产商很快发现，即使降价，也不能使销售额回升——买涨不买跌这条连老太太都明白的道理，这些人精居然被王石给忽悠忘了。
　　最终，潜在购买者成了持币待购的钓鱼翁，前期购房者在降价潮中直接成了套牢者。富力门前要求退还损失的抗议人群，使降价因素完全演变成了噩梦——不但没有形成促销，反而造成了和谐社会中新的不稳定因素。
　　看来，“背叛的红利只留给最早的叛徒”是条真理。驴子被第一批降价者牵走了，拔橛儿的除了尴尬，什么也没得到。问题是，有几家房地产企业具备先知先觉操控舆论的能力呢？
　　现在的局面是，地产商们即使死扛价格拖延下去，也看不到解决问题的曙光。资金短缺，正在成为开发商眼下最不愿意承认的普遍现实——从银行到期贷款到建筑企业垫资款，现金全线告急。
　　因此，寻找虚拟价值，通过掀起金融链条的高潮弥补实业发展的低潮，成为困境中房地产企业的下一轮竞争游戏焦点。

（以下内容已经失效，A股借壳上市已经于2009年底对房地产企业彻底关上闸门，因此，大家如非资本市场爱好者，可以不看了。未来几个月房价再次下跌，同样不会拯救房市成交量，原因又是买涨不买跌，因此，除了第一批降价的开发商能得到好处，跟风降价的，得不到促销的效果，也捞不到什么实惠。）
　　

五条道路的选择
　　
　　埋头做事的前提是抬头看路。摆在房地产企业面前的上市路至少有五条之多：香港上市、美国上市、日本上市、欧洲上市、内地上市。但五条大路中，哪一条才适合呢？
　　
　　先说香港。香港人很会玩两个行业：金融和房地产，而且现在他们都会讲普通话了，赴港上市看起来是个不错的选择。但事实并非如此。一些港股投资者在评判内地房地产市场时常常会不自觉地套用香港经验，认为内地房地产市场已经过剩，地产公司多过米铺等等。因此，目前超过20家内地开发商在排队等待香港上市的过程中充满了郁闷：相当不错的恒大地产被香港人操练得最终不能上市；建业地产（0832..HK）只能取定价区间的最低价为发行价，而且还得接受上市第一天就跌破发行价的残酷现实——看看建业地产的招股书，不夸张地讲，他们去香港上市的融资效果还不如直接在河南卖地来的钱多。
　　
　　再说美国。一年以前，赴美上市是个不错的选择，但现在显得不合时宜，因为美国的房地产行业是泥菩萨过河，他们最大的房地产金融企业正在破产边缘，如果不是中国人借给他们4000亿美元（看起来他们永远不打算还了），美国的房地产市场实际上已经破产。这个时候去美国卖房地产企业股票，是哪壶不开提哪壶。
　　
　　日本人很特殊。笔者和三菱UFJ总裁垣花先生探讨过投资房地产客户的问题，这位大和民族的精英立刻把头摇得像拨浪鼓一样，后来我又试过未来证券的中津董事长，症状完全一样。事实上，他们的答案也一样——日本在房地产泡沫崩溃的过程中深受其害，因此，任何大规模投资中国房地产的动议都会被董事会驳回——看来，“一朝被蛇咬，十年怕井绳”这句话也没有夸张。我在想，北京今天的房价才相当于日本东京房地产泡沫最初期的水平，怎么看离崩溃都还远着呢，可是看到那排摇动的拨浪鼓，我失去了抢白辩解的勇气。
　　
　　熟悉资本市场的人都清楚，欧洲资本市场（不包括英国）其实是新兴的市场，那里和中国一样年轻，一样生机勃勃，而且，那里又比中国多一个因素——阿拉伯人。阿拉伯人已经在欧洲无所不在，他们的石油美元从美国逃离后，似乎也首先在欧洲着陆，因此，从理论上看，中国房地产企业绝对符合阿拉伯同胞们避险投资的需求。可问题是，欧洲离中国似乎还很远，如果不是越来越远的话。笔者倒是期待着有个中国房地产企业在欧洲资本市场放一颗卫星，因为从理论到商业需求，双方确实互补，唯一的问题似乎就是距离。
　　
　　转了一圈之后，我们很尴尬地发现，中国A股还是最适合房地产企业上市的地方——当然，IPO基本上是不可能的，其中有很多莫名其妙的原因。但借壳上市的路子还没有被堵死，而且，其中的商业运作色彩越来越多，行政管理色彩越来越少。
　　
现在动手　为时不晚
　　
　　北京的房地产企业一贯是最善于利用政策的。看北京房地产开发商的路径选择，好比在沙漠中循着白骨前进——虽然惊心动魄，但确实能指引你走出沙漠。
　　2006年底以来，北京一共有8家房地产企业实现了借壳上市：大龙地产（600159.SH）、润丰地产（借壳中银绒业，000982.SZ）、绵世股份（000609.SZ）、万通地产（600246.SH）、荣丰地产（借壳S武石油，000668.SZ）、华远地产（借壳SST幸福，600743.SH）、首开股份（600376.SH）、中弘卓业（借壳ST科苑，000979.SZ）和鹏润地产（拟借壳中关村，000931.SZ）。但问题是，A股现在不断下跌，是否对借壳上市构成了障碍？
　　事实上，由于每只股票的实际价格不断下跌，尤其是壳公司的股票价格自2006年以来第一次呈现下跌的趋势，而且跌幅达到50%，收购上市公司的成本已经由20亿元级别的资产量，缩减为10亿元级别的资产量——这对于房地产企业来说，似乎不是难事。同时，自2006年以来，出现了大批新亏损企业，他们目前正好达到了亏损两年的时间点，因此，收购他们的成本恰好也到达最低点。为了形象地说明这个问题，某主管上市公司资本运作的证监会领导特意画了一张图，说明收购亏损两年的上市公司是最佳的选择（见附图）。
　　
　　那么，既然现阶段动手时机尚不晚，收购一家A股上市公司对房地产企业寻求虚拟价值到底有什么实际意义呢？具体说来如何算账呢？
　　假定某房地产企业收购一家上市公司的停牌价格为每股5元，该房地产企业拟注入资产经评估价值为25亿元～35亿元，收购完成后，房地产企业可以持有上市公司股份为5亿股～7亿股（见表1）。
　　假定拟置入上市公司的房地产项目总体贡献净利润9亿元，按三年平均释放，每年为上市公司贡献净利润3亿元；注入上市公司的资产额不同，但按利润平均释放方式，上市公司市值均为75亿元（净利润×市盈率），上市公司可通过银行获得的授信担保额度为市值的20%（15亿元）；对应的未来上市公司再融资2亿股可获得的资金，分别为26亿元、22亿元和19亿元（见表2）。
　　可见，现阶段一家中等偏上规模的房地产企业去收购一家上市公司，可以为房地产企业直接带来的资本金增加高达六七十亿元，直接、间接股权现金融资超过20亿元，这些财富毫无疑问不需要通过降价促销获得。
　　
　　这就是房地产企业通过A股上市寻求虚拟价值之道。