谁想要扼制住房价的“咽喉”？

谁想要扼制住房价的“咽喉”？

转载

谁想要扼制住房价的“咽喉”？

自2005年开始，“房价”两个字已经像毒瘤一样深入中国人民的心中，现在已经成为了一种难以根除的痼疾。

当今世界范围内，中国的房价已经陷入了一种典型性的以“国家政策调控——成交量下降——房价暂时被抑制并小幅度下降——房价报复性反弹”为链条的恶性循环。从这个链条的结构看，国家的政策调控总是处于主导地位，但是从链条的末端看，国家的政策调控也总是显得后劲不足，房价上涨的势头又一次死灰复燃。本质的原因，还是中国在迎接国际金融风暴的挑战中，仍然实施一系列宽松的房贷政策。正是这些国际上罕见的宽松房贷政策直接推动了大量投机成本入市炒房，使得中国的房价一路飙升，中国的房地产也走进一个一个前所未有的“高烧难退”的怪圈。

对于中国的房地产，究竟是谁费尽心机想扼制房价的“咽喉”呢？简单的说，就是究竟是谁想要操纵房价的上涨和下跌呢？

开发商的扼制手段

位居首位的，毋庸置疑的就是房地产开发商。

在中国的开发商企业中，有很大一部分的幕后操控手就是国际知名的金融巨头，所以中国的房地产的走向一向具有相当程度的“国际化”，所以中国在大力引进外资的同时，也为国内的房地产经济埋下了祸根。

“降价”两个字，始终能激发中国国内开发商的“斗志”。中国的房产销售的定价权实际上掌握在这些开发商的手里，他们在与购买者“博弈”中往往拥有相当大的制胜力量。他们的博弈手段有很多，如暂缓购地、压缩管理成本、减少开竣工面积、延迟工程进度、潜伏摸索购房者的意向、收缩战线、积压房产降低成交量等。

在一系列国家的新政策的高压下，开发商始终以“你有张良计，我有过墙梯”和购房者打着心理战术。

2009年国家出台了一系列房地产新政，主要包括个人住房转让营业税、建设项目用地预审管理、土地总体规划、廉租房的加大投入、保障性安居工程的建设工作、打击交易避税、个人无偿受赠房屋有关个人所得税的通知等等。

但是，房地产开发商并没有在这些新政的打压下就甘愿妥协。2009年地王一个接一个地产生。就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。

2010年，“两会”刚刚一结束，北京就首先出现第一个地王，截至当天下午4点，就已经诞生了两块“地王”：远洋地产子公司以40.8亿元拍得望京地块，楼面地价达到了2.4万元/平方米，为北京历史最高；中信地产经过64轮竞价，打败了中国烟草等其他央企，以52.4亿元的价格拿下了亦庄一块土地，刷新了2009年由大龙地产创下的总价50亿元的单价"地王"记录。

地王出现的原因要么是部分房地产企业对未来市场预期过高，要么是试图用强劲的资本压地以向购买者“暗示”中国房价不会被扼杀。

在“新国十条”的出世后，北京、上海等城市的成交量大幅萎缩，房价上涨势头被初步遏制。与此同时，楼市陷入观望僵局，多数开发商除了与购房者“隔房对峙”，对恒大率先祭出降价大旗的行为也采取“隔岸观火”的态度。在这种情形下，大多开发商也仍然没有“降价”的念头，为什么呢？一是因为开发商已经在下了大注，不到绝路，他们绝不妥协；二是因为经过这么多年的疯狂赢利，开发商的腰包里已经存在相当量的资本，他们还有僵持的本钱。

一句话，开发商们最喜欢和购房者打心理战，他们总是用一切表象让购房者感到一种危机感，一个字“涨”，他们始终让我们的购买者相信中国的房地产还有升值的空间，不会这样轻易地就破灭了。

在2010年的下半年里，我们将会看到这一场战争会始终围绕“新国十条”展开，如何激烈如何残酷？将是中国房地产的革新历史。

政府难容忍房价大幅下滑

在中国的房地产市场中，政府的目标也是想要独自扼制房价的的，这样就可以才能维持房地产市场的和谐。

不过在实际中，政府也没有办法完全控制房地产市场的走向，从2005年到现在，房价已经飙升到了历史新高，政府出台的一系列政策并没有发挥出预想中的作用，很多新政都是成为了“一纸空文”。

2010年1月10日，国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，简称“国十一条”。在这十一条措施中，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”。

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

“国十一条”和“新国十条”无疑是迄今为止，最有成效的房地产调控政策了。特别是“新国十条”一跃成为房地产市场中最热的关键词。它的出台，又一次成就了市场各参与方一次新的博弈。包括中央和政府之间的政策执行博弈，地产商和消费者之间的供需博弈，以及更为复杂的多方博弈。无疑，这一次的博弈之中，政府暂时性地扼制住了房价的“咽喉”， 多个楼盘出现“零成交”，购房者的热情降至冰点。成交量的减少，使得房地产买卖市场进入一个僵持的局面，但是有个别大开发商反应速度之快，令很多业内人士都倍感诧异。上轮宏观调控期间，虽然王石早早就抛出了“拐点伦”，但万科旗下项目公开降价是几个月之后的事情。而此次恒大地产在新“国十条”出台后的20天左右，即在多个城市祭出八五折降价大旗。

所以2010年政府出台的一系列新政，在房地产买卖市场真的取得了举足轻重的作用。

但是，难道政府只想让房价下跌或者趋于稳定吗？

显然不是，地方政府和各方的开发商一样迫切希望房价能够持续上升，原因主要有三个：一是地方政府关乎自身的“政绩”；二是房地产市场毫无疑问是一块难得的“肥肉”；三是房价上涨，地方政府就可以抬高房价。尤为突出的是一些政府宣扬“补涨论”。

而中央政府主要在乎是房地产市场的和谐稳定的发展秩序和供求关系，以通过宏观调控的手段来扼制房价的走向。

6月份，全国70个大中城市的住房价格下滑0.1%,是2009年2月以来首次环比（比上月）下滑。很多人认为住房市场开始显示出更多表明紧缩措施正在奏效的证据，楼市放缓的程度很可能引发未来几个月政策逆转。政府不太可能容忍房价大幅下滑，房价下滑将阻碍房地产投资，打击房屋建设行业的，对整体经济增长带来不利影响。地方政府从出售土地和销售税中获得的收入将减少。

所以如果“新国十条”使得房地产市场失去原有的平衡时，政府将出台新的政策来维持这种平衡。

“房奴”的按揭包袱

一部被禁播的电视剧《蜗居》主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了无房族的困惑与无奈。中国的房地产已经走上了脱离中国公众的实际生活水平的道路，一套房子需要用几代人的共同努力才能真正拥有其所有权。中国的购房者，不可不被认为就是被压得喘不过气的“房奴”。

现在很多的“房奴”的肩上都扛着承重的按揭贷款的“包袱”，“按揭很容易，房奴很辛苦”这一句一定都没有错，一家人买了一套房子，全家人每个月收入的40%甚至50%都要偿，这使得家庭的成员只有勒紧皮带咬着牙才能熬过这个月，这就像海派清口周立波说的一样“按揭就是把你按倒一层层揭皮”。

但是孰不知，按揭贷款也是导致房价持续上涨的一个重要原因。

原来银行不是给个人贷款买房的，主要是怕个人贷款后无法归还，后来不知是不是想开了，引进外国银行的按揭贷款的做法，一下子实现我们中国人几世纪以来居者有其屋的梦想，也带动了经济的发展，同时使房价层层往上涨，直到目前这种让人难以忍受的水平。

为什么银行愿意给你按揭贷款买房呢？因为房地产开发需要一笔资金，根据风险分散的原则，如果把建房所需的资金贷给一个房地产商人，根据我国房地产商人的信用记录，这笔贷款很可能会泡汤，从农民建筑工被拖欠工资便可知道我国的房地产商人的信用记录非常不良。而把贷款分摊贷给买房者，则实现了贷款风险的分散。

表面上看来好象是三方共赢，买房者得到了房子，房地产商人有钱开发房地产，银行也把钱贷出去了，而且还能收回来。但是我们现在已经看到了，房价疯似的往上涨，因为按揭带来了旺盛的买房需求，房地产商在城市里大肆拆迁，跑马圈地，不抬高房价就不是人，其中购买土地的幕后更是见不得人，反正他们开发地产不需要更多的资金，不怕房子卖不出去，因为买房人通过按揭预定了房子。

最终受害的毫无疑问的就是买房人，因为有一部分买房人本来就是城市的地主，却必须与其他买房人一起终其一生为银行和房地产商打工，最后所获得的房子也不一定仍然为他们所拥有，到时政府会收取你的房子的财产税或不动产税，如果你支付不起的话，那这房子便会为政府所有。最糟糕的一件事莫过于当房价下跌时，你仍然不得不为过高的房价支付利息，因为合同已经规定好的。

所以呢！如果你在决定买房之前，一定要有一种能够承受“泰山压顶”的心理和身体准备。不然，到头来，你几年甚至十几年的煎熬只能换来银行的累累催款单。

究竟中国房价的“咽喉”会被谁扼制住呢？这就要看在房地产市场谁的忍耐力和斗志力更强。

2010年以后，中国的房价可能走上以下几条道路：

第一，房价不会大幅度上涨，会在一个稳定的趋势内随着市场的供求发展。这就需要看相关政策的调控是否有利，政府的扼制手段是否能够让我国的房地产经济能够走上健康发展的道路。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来我国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决我国住房的民生问题。

第三，房价受到政策的调控和打压，在一定期限内会出现暂时性的下降，但是由于中国人口的复杂化形势，决定中国的房地产经济不会出现像香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面，当然这其中可能是由于政策逆转的形势。