央行、银监会：第2套住房贷款首付不得低于40% 附VOA许波点评

央行：第2套住房贷款首付不得低于40%
2007年09月27日 23:59中国新闻网
中新网9月27日电 中国人民银行、银监会今天发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
通知全文如下：
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
银发〔2007〕359号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：
根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：
一、严格房地产开发贷款管理
对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
三、严格住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
四、严格商业用房购房贷款管理
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
五、加强房地产信贷征信管理
商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。
商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。
六、加强房地产贷款监测和风险防范工作
商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。
中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。
各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。
请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
二〇〇七年九月二十七日
中国再出台措施为房地产市场降温
记者： 许波
华盛顿
2007年9月29日
中国大兴土木盖高楼
中国大幅度提高了居民第二套住房和商业用房的抵押贷款利率和首付款比例，试图给愈炒愈热的房地产市场降温。
中国的中央银行和银监会星期五联合发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”，上调居民第二套住房和商业用房的抵押贷款利率，同时也提高了贷款购买这两种房屋的首付款比例，证实了市场流传已久的猜测。
根据这个通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的购房者，贷款首付款比例不得低于40%，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年。而且这两种贷款的利率都不得低于中国央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
观察人士指出，这些措施是中国当局最近推出的一系列整顿房地产市场措施的一部份，目的显然是为了打击房地产市场的投机行为，抑制越来越热的房地产价格。今年中国连续5次上调银行的存贷款基准利率，但是仍然无法控制房价的上涨。
*房地产价格继续暴涨*
官方数据显示，中国70个大中型城市的房价继7月份比去年同期上升了7.5%之后，8月份又猛涨了8.2%。北京、上海、深圳等地的房价更是出现白热化增长。海外评论人士认为，房价之高已经使这些地区的房地产几乎失去了任何投资的价值。
加拿大拉瓦尔大学国际商务学教授苏展在接受采访时表示，这次北京调整房屋抵押贷款规则矛头直接指向房地产市场的投机现象，他预计会起到一定程度的作用。
他说：“目前许多银行的信贷比较容易，头期付款要求比较低。我个人观察到，许多大中城市里许多炒房的人并不是大富翁，而是能够从银行轻易贷到款的人，比如头期只付20%，贷到款后一两年后就出手。如果房价增长很快就能赚钱。我觉得这种投机现象是中国政府这次新政策的目标。”
中国国家发展和改革委员会发布的资料显示，中国现有商品房中70%是自住型，30%左右是投资性买房。但是中国证券报援引房地产业者的话说，当前住房需求半数以上属于投资而非自住，而且投资者越来越具有普遍性倾向，购买第二套住房，伺机转手倒卖的人越来越多，一些新落成的住宅小区的入住率只有30%。
加拿大拉瓦尔大学中国城市经济问题专家苏展教授认为，中国以抑制投机现象作为整顿房地产市场的突破口，大方向是正确的。
*市场过热根源未消*
但是了解中国房地产市场的专家几乎一致认为，投机只是房地产市场过热的一个表面现象，它的根源还在于固定资产投资过热，属于中国整体经济过热的一部份。加拿大拉瓦尔大学的苏展教授认为，中国的政治和经济体制决定了固定资产投资的热潮短期内不会停止，因此房地产市场过热的根源也不会消失。
他说：“房地产行业对于每个地区经济的影响都非常大，对其他行业的带动也非常大，中国各地方政府都希望地区经济快速增长，尽管目前提倡不以GDP为主，但实际上这仍然是地方政府政绩的指标，房地产是促进地方税收和经济增长的最重要工具。所以地方的大量投入，地皮的增长等因素都刺激了房地产市场畸形发展。”
*“下有对策”使政策习惯性流产？*
市场观察家同时也认为，北京的宏观调控政策即使能够对症下药，但是在具体实行起来也会遇到许多技术上的障碍。
北京晚报的一篇署名文章认为，中央政府为治理房价过热已经出台了一系列措施，但是愈炒愈高的房价却在无情地嘲弄每一项新出台的宏观调控政策。文章指出，最新推出的政策同样存在着执行起来漏洞太多的问题，比如银行之间缺乏信息联网就使得甄别第二套房贷成为一个技术难题；激烈的竞争又使得银行是否愿意主动甄别第二套房贷成为未知数；社会风气不正，法纪不严又使贷款人能够易如反掌地把第二套房贷谎报成第一套。文章因此得出结论：这次的调整恐怕又是一次“空调”，结果难免又是一次“习惯性流产”。
*政策有积极意义*
苏展教授同意这些看法，但是他认为北京做出的政策调整仍然具有积极的意义。
他说：“这些年中国采取的一系列措施并不是完全从体制上，从根本上去治理问题，但是仍然是必要的，比如这次采取的措施。这些措施从机制上讲必须要有，有了机制以后要设法使它们有效运营起来是一个挑战，但是如果连机制都没有，就更无法落实了。”