新形势下房产税征管现状及新方式探索

文章来源：青岛地税 文章作者：丁旭光 发布时间：2008-09-27   字体： [大中小]
新形势下房产税征管现状及新方式探索
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。自1986年10月国家开征房产税以来，为地方的经济发展和社会稳定起到了一定的积极作用，特别是近几年已成为地方税收税源管理的主要税种。但是，在房产税的征管中，其征收依据还是国务院1986年9月15日国发[1986]90号颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》和山东省人民政府1986年11月26日鲁政发[1986]119号通知发布《关于贯彻执行<中华人民共和国房产税暂行条例>施行细则》。虽然在实施过程中又相继出台了一些相关的补充规定，在1994年税制改革时作了扩大征收范围、改变了计税依据和调整税率结构的修正。从目前看，随着经济的高速发展，各种所有制的并存并相继发展壮大，22年后的今天，我国房产所有制的结构发生了天翻地覆的变化，已与当时国家制定征收房产税的国情相距甚远，如今20多年前的房产税税收政策已不太适应现在的经济发展的需要，阻碍了经济社会的发展。特别是经济发达与欠发达地区差异较大，表现得尤为突出，靠近沿海开放城市房产税企业基本能按照规定申报缴纳，对私有房产的房产税征管存在不到位，这也是我们征管的最大薄弱环节；而其他欠发达地区私有房产拥有已经大于国有和集体的房产，对私有房产在征收管理上很难掌握纳税人的具体数据；理论税负与实际税负的差距愈来愈大，妨碍税收征管质量的提高。在今年开展的“质效年”活动中，为了更好促进社会经济的发展，充分发挥税收调节经济的杠杆作用，使税收征管科学化、规范化、精细化制度落到实处，真正提高各税种税收质效管理。根据目前房产税的征管方式和存在的弊端，笔者认为当前房产税的征管方式已经到了必须进行改革的时候，需出台新的征管办法，简约管理，便于征收管理操作。
一、当前房产税征管方式的现状及弊端
（一）纳税义务人难以确定。根据现行房产税的《暂行条例》规定，房屋产权所有人为房产税的纳税义务人。因不同情况的存在，于是造成经营管理单位、承典人、房屋代管人或使用人均有可能成为实际意义上的房产税纳税义务人。产生原因，一是房屋产权所有者与房屋使用者不一致，且房屋产权所有者与使用者又在同一城市居住，而房屋使用者又向税务机关告知房屋产权所有者的电话号码和地址，但电话有时能打得通联系上，就是找不到纳税人，两者相互推诿、扯皮，互不承认自己是纳税人，不与税务部门见面，更不要说申报纳税的事了；二是房屋产权所有者委托他人代管房屋，代管者又出租，房屋出租后又转租，虽然税收政策对纳税人的确定有规定，但实际工作中难于查找到纳税人；三是私人住房的出租，由于其隐蔽性更强，纳税人的确定更难。为此，在实际征收管理中，对房产税纳税人的确定是比较复杂的，不便于掌握和征管，更不便于税款及时入库；四是房屋产权所有人与使用人、承租人在签订合同时称，一切税费由使用人、承租人缴纳，税务机关为了收到税款，实际工作中又把法定的纳税人变成了房产的使用人和承租人了。
（二）计税依据难以确定。房产税计税依据有两种，一种是按房产余值计税，另一种是按租金收入计税。这两种在掌握上也不够清楚，因为房产原值除了严格按会计制度规定建账的单位反映比较真实外，其他的单位和个人就不能提供出准确的房产原值。房产税的计税依据税法的确规定得很明确，但在实际工作中又有诸多问题存在。比如，1.老城区有的铺面地处黄金地段，但房屋建筑年代久远，房屋原值价极低，租金与原值均比现在计税价格低，有的甚至低数倍或数十倍；2.有的铺面是前店后家，楼下经营楼上住人，或留几十公分宽的过道用于生活之需，纳税依据很难确定；3.有的个体经营业户，铺面不大，随着增值税和营业税的起征点的提高，本来生意就不是很好，属未达起征点的业户，而房产税既无起征点，又没有其他减免照顾，所纳房产税占整体纳税额的比重相当大，纳税人不能理解；4.在会计财务制度中，地产价值和房产价值的分离核算，房产所占的比例越来越少，这是钻税收漏洞的空子，无形中造成房产税的流失。例如：目前，胶州市均地价每亩是11万元，折合成每平方米约是165元，建设1000平方米的厂房仅地价款就是165000元，建筑成本每平方米500元，工程总造价50万元，而企业入账仅用工程造价入账50万元，所属厂房的地价款无形中就流失了；5.由于私有房产的剧增，存量房大量存在，按租金收入计税的，由于受利益驱使，隐瞒租金收入是普遍存在的。
综上所述，再按房产余值计税和按租金收入计税，有征税严重不实的现象。这两种计税依据，在一定程度上都存在着很大的人为因素。两种计税依据和适应税率对纳税人的税负是相等的，可按租金收入计税的税负远远大于按计税余值计税的税负，并且差距甚大。在实际征管中，纳税人也就故意将这两种计税依据相混淆申报计算税款，应该按租金收入计税的，却按房产余值来计税，从而影响了税收征纳秩序。
（三）税收制度已不适应目前征管。目前房产税征收依据还是1986年9月15日由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，自同年10月1日起实行；征收房产税的意义在于，有利于运用税收经济杠杆，促进产权所有人合理配置和运用经济资源，加强房屋使用效益；有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策改革，有利于地方政府积累资金，加强财源建设，促进地方经济建设和发展。随着国家对固定资产投资和目前国家的房产政策变化，征收房产税的意义也随着发生巨大变化。在房产税政策出台时，我们的个体经济还不很活跃，不够壮大，没有形成规模，当时的国有企业、集体企业占据主导地位，个体私营经济只是补充。随着改革开放30年的发展变化，经济成分组成也发生了根本变化，随着我们企业单位的不断改革、改制和经过20多年的个体私营经济的发展壮大，房产税的征管方式迫切需要新的税收制度与之相适应。
（四）实际税负与理论税负的差距。由于房屋租赁活动中的租金收入既要按租金的12%税率缴纳房产税，又要按5%税率缴纳营业税，还要缴纳个人所得税、城建税、教育费附加和地方教育附加。国家对个人按照市场价格出租的居民住房暂减按4%的税率征收房产税，该照顾的都已经考虑到。而房屋租赁实际征收过程中就很难按照规定征收起来，在纳税人看来，自己所缴纳的房产税和其他单位收的费占租赁收入的比重过大，除去税费、购置房产的资金利息、维修费等费用，自己所剩无几，缴纳起来也非常困难，税务机关也难以征收。
二、存在问题主观原因分析
（一）纳税人的纳税意识不强。随着国家的房产政策变化，目前的房产已非20多年前的房产，就我市的企业及经营业户的经营房产来看，也是形式多样，税务征管人员很难管理到位。其一，一户经营业主，多处经营房产，在多个主管税务机关纳税，如纳税人不如实申报自己的房产和租赁收入，而各主管税务机关在征税时，对纳税人的房产评估、租金收入的核定就不能统一，也难于达到统一，导致诸多矛盾；其二，经营业主租赁店铺的房产业主多样，经营业主租赁多人房产，既有个体的房产，又有建筑承包商的房产，还有银行的抵押房产，这部分房产多数属于银行体外经营，很少有主动申报纳税的；其三，物业管理部门，充当起房屋租赁中介，即：房屋产权人委托中介机构出租房产，房产承租人也不知道产权人，而中介机构又不与地税部门配合，这样，既找不到房屋产权人，又找不到经营者，房产税的纳税人很难落实；其四，纳税人的纳税意识是能少缴就尽量少缴，甚至不缴都行，那样以为自己很有能耐，有路子，能逃脱一分算一分，实在躲不过就少缴一点，纳税人的潜意识是能够偷、逃税就说明自己有能耐、有本事，不能偷、逃税反而觉得没有能耐的怪现象，造成纳税人税负不公。
（二）税务人员的管理水平和综合素质有待提高。目前征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》，在征收中有着很多不便之处。其一，房产税的纳税人是房屋产权所有人，就目前而言，很多的房屋主人在收取房租费后就到异地居住，一年甚至几年才回家收取房租费，税务人员很难找到他们；其二，房产税的计算方法看似简单，实际很难操作，税务人员对房产原值评估价的知识了解较少；其三，受纳税环境制约，税务人员还没有出税务所，说情电话已经打过来，有的甚至请吃请喝，更有甚者是直接给予好处；其四，核定征收房产税的征收方式，税务人员的征收尺度浮动性大，既可以多征，也可以少征，很容易造成为税不廉现象发生，征管也难以到位，税收的尺度也很不好掌握，随意性大。综上所述，给我们的税务人员自身的职业道德和综合素质提出了很大的考验。
（三）税收处罚难于到位。由于上述所说的种种诸多原因，对于那些不缴或者少缴的纳税人进行处罚时，不易找到纳税人，处罚时，文书送达都很困难，很难准确到位，更有甚者是形成无法执行。
（四）税法宣传、综合治税有待提高和加强。每年的税法宣传月主题都有所变化，随着构建和谐社会的大环境，我们又提出构建和谐地税，打造人文税务的新理念，在搞好税法宣传的同时，做好纳税辅导工作，税法宣传更应注重实效。
加强综合治税，保证各乡镇、街道办事处和有关部门联动，按照职责分工，协助做好税源控管。政府将涉税信息的采集和传递工作纳入目标考核内容，按月进行通报，按年进行考核，及时兑现奖惩，充分调动起各乡镇、街道办事处和有关部门的协税护税积极性，汇集工作合力，强化税源源头控管。在工作中，地税部门要与各乡镇、街道办事处、各部门搞好联动互动，利用好已形成的综合治税网络，认真清理经营用房等税源分散、流动性大、隐蔽性强的征管难点；与国税、工商、公安、房管局等部门进行信息比对，及时查找漏征漏管户。
三、新形势下房产税征管新方式探索
由于目前的房产税征收方式带来诸多不便和弊端，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》等相关法律、法规，笔者认为，房产税征管方式必须进行一些相关改革。其具体方式为：
（一）加大税法宣传力度，抓好社会综合治税工作，提高纳税人的自觉纳税意识。加大对房产税收的宣传力度，利用多种形式进行房产税收专项宣传活动，把房产领域的税收征管作为重点改进的薄弱环节，找准切入点，集中力量开展房产税专项清理整治，摸清税源底数，建立起“政府主导、税务主管、部门配合、齐抓共管”的工作机制。并结合平时的日常检查和专项检查及纳税评估，实行动态管理，纳税人每年都会根据生产发展需要，不断扩建生产厂房及办公场所，我们的日常税收管理工作也要跟上，纳税人每月的房产情况都有可能发生变化，这就要求管理员要深入企业及纳税人处掌握第一手资料，全面了解企业和经营业户生产经营状况，确保责任区各税种税款及时足额入库；积极宣传承租业主代缴房东应纳的房产税和城镇土地使用税。
密切与政府综合治税办公室的协调联系，进一步发挥综合治税信息网络效能，拓宽信息来源渠道，加强涉税信息交流，以信息化建设为基础，建立起采集、落实、反馈、考核并重的信息利用平台，形成有内容、有标准、有措施、有考核的税源监控机制，真正拓展税收管理的范围，提高税收征管质效。
（二）建议修订房产税税收政策的相关条款
1、在规定房屋产权所有人为纳税人的同时，规定房产的管理人或者使用人在房产产权所有人未缴纳税款的前提下也负有纳税义务，可否采用城镇土地使用税纳税人确定方法，由使用者缴纳。
2、在征收依据上将房价和地价合二为一作为房产的原值，能否按区域划分地价和房价，例如一等区域每平方米建筑面积多少钱，二等区域每平方米多少钱。用于租赁的房产应由公安部门加强管理。同时，法定规定公安部门为扣缴义务人，按房屋租赁合同所记载金额代扣代缴。
3、在税制设置上尽量考虑实际操作性，在税率上尽量趋于合理，能否由原来的定率征收改为定额征收，按房屋的建筑面积定额征收。
4、在房产税收的减免方面应更注重规模小的纳税人，多关照纳税能力弱，经营规模小，仅能维持自己生活的纳税人，和营业税一样考虑起征点的问题，或者直接规定建筑面积在50平方米或20平方米以下的房产给予一定免税。
5、纳税义务的发生时间：自有房产以从事生产经营之日的次月为纳税义务的发生时间，用于租赁的房产以签订租赁合同之日起为纳税义务的发生时间。
6、纳税期限：根据新的省局规定我市房产税申报纳税期确定为，企业和其他单位按季申报缴纳；个人按半年申报缴纳。建议从抓好地方小税纳税服务工作出发，大力推行以电子申报为主的申报方式，落实“先行申报，事后审核”的工作方法，对那些规模小的企业和其他单位及个人缴纳房产税数额少的可采取在4月份一次性申报缴纳，简约管理，避免造成按季或按半年申报缴纳有时找不到人，有时忘记申报，甚至有的纳税人也愿意一次性缴清，防止形成未申报和新欠，这样我们可以有更多精力加强重点税源户税收管理。
（三）强化税务稽查、加大违法案件的处罚力度。将房产税征管过程纳入税务稽查，稽查人员积极配合征管人员，税收评估人员也应积极跟进，积极与公安部门、房产管理部门、工商部门联合，加大对不法行为的打击力度，形成内外齐动的良好征税和纳税的环境。
（四）完善房产税收征管办法，以人为本，提高税务干部的整体素质
1、将此税种的征管与税收管理员制度和税收执法责任制有机结合起来，加强税收管理员的工作责任心，不断强化房产税收的监控与管理，纳入质控点跟踪问效，严征细管，责任到人、任务到户，强化征管责任区的管理，严格二级考核；研究解决好征管人员少与税收管理面大的矛盾，进一步把税收管理工作做深、做细、做到位；全面实行“阳光地税”，杜绝不廉行为发生。
2、加大对一线征管人员的业务素质培训教育，加强对一线征管人员的职业道德培养教育，认真落实好“一岗两则”和“两权”监督规定，树立正确的人生观、价值观、世界观，造就一批业务素质高，征管本领强的税务征收管理人员队伍。
3、制定一套行之有效的奖惩办法，对那些业务素质好，征收本领强的税务人员要给予一定的物质奖励和精神鼓励，授予其“征管业务能手”称号，有效地激发广大地税干部爱岗敬业、精业创业、争先创优的热情，大力营造积极向上的工作氛围，在全系统内形成“人人钻研业务，人人争当能手”的热潮，为全面提高税收征管工作质效，提供人才保障和智力支持。