迪拜游记（五）——什么是“泡沫”

几年前中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论，总认为市场中的房价过高、市场中的房地产投资过热、供给量早已超过了需求、现有的需求非真实化、以及资产价格过高必然出现崩盘式的下跌等等。
从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问，并认为应重新审视中国的相关政策。
迪拜是只有30万左右本国人口的国家，但现有人口约150万人口中本国人大约只占五分之一，那么迪拜是否在担心自己的国家被外来国家的人口所占有了呢？那么是否应限制人口的进入了呢？
迪拜是石油重点产出国之一，也是被称为巨富的国家，那么是否还要继续利用外资、吸引外资来扩大城市的建设呢？
迪拜现有的建筑住宅量早已满足了150万长驻人口和40-50万旅游人口的居住条件，是否还要大规模的进行城市的建设呢？迪拜现有的土地正在建设的住宅及城市规模（不计算正在规划中的建设规模）大约可以让现有的居住人口增长一倍以上，那么其需求与增长点在哪里呢？
当地本国人的居住不但用特殊的福利性政策给以了保障，并预留了再发展的充分条件（从沿海向内陆发展中的沙漠有充分的用地和开发的条件），市场与本国人的居住已完全分开，那么建设中的新城市与本国人的关系是什么呢？
在没有当地国民购买力支撑的情况之下，这种大规模的房地产建设的出路又在哪里呢？这种投资的增长与GDP的关系又如何解释呢？
以经济学的角度看，这种完全不依赖本地国民的住房或房地产的消费似乎完全是“泡沫”了。这种消费需求是完全无法用当地居民的住房、办公用房的购买力与人均使用面积来计算的，并且这种大规模建设的新区许多是在远离老城区边沿25公里之外的大海中填造新岛而形成的。更新的开发区甚至跑到了距老城75公里之外的海岸，于大海之中填造的新岛。这种需求来源岂不是更让人摸不到头脑了吗？
在拥有大量沙漠土地的迪拜并不是在无限的占用土地，也不是无限的居住于低密度的传统二层建筑，而是在大量的建造最舒适的别墅建筑的同时，大大的提高城市或居住核心区的建筑高度与密度，既有度假、休闲式的别墅类住房需求，又有方便于工作环境的都市化高密度公寓。这里有最充分利用海水与海洋环境的海中人造岛，也有将海水引入沙漠之中用人工海道环绕的新城市集中区，更有全世界最高的、最奇特造型的现代建筑。正在建设之中的建筑已高达700多米、180多层，而规划中的则高度从1500米到2200米不等。
同时在建设超过500万㎡的开发区有数个，几乎都是在同步的拔地而起，道路交通与配套（包括环境的建设）都是同步进行的，其建设速度远远超过了国内的“奇迹”，但却没有任何人会违背市场规律的去进行干预，尤其没有行政的干预。
北京的首都机场分三期进行建设，每一期都用了一个很长的规划、设计、建设周期，三期合计建设的时间超过了二十年。三期建设的合计容量约为7000万人，每期的设计能力都比预计的满负荷时间周期相差甚多，说明规划设计的超前预见性都远远的低估了未来的发展速度。
而迪拜的机场目前尚未达到满载的运行能力，但在可预见的未来发展中已经不能适应了，于是一个新的机场已在规划之中。75公里长的人工海水河道已将未来的机场与建设新区在沙漠中划出了蓝图。新的机场至今尚未动工，但这个可容纳1亿人口流量的巨型机场已正式的对外宣布了将于2008年投入使用，而这个建设周期与速度则是中国根本无法想象的。
从开发商的角度我怀疑这个建设速度，于是再次并且多次的核实这个消息的准确性，都得到的是一个肯定的答复。
从听说迪拜将在海上建第一个棕榈岛到今天不但已经可以看到基本成形并接近建设尾声的第一个棕榈岛，并且可以看到第二个、第三个棕榈岛的海中雏形了。同时还可以清楚的看到“世界岛”（一个用海中的岛屿组成的世界地图）也完成了填岛的工作，进入了土地买卖并规划建设的阶段了。
第一个棕榈岛的房子已基本卖完，从最初的销售至今价格翻了一倍多。早期的已开始交工了，尚未完成的是最外环的一圈配套建筑，这些配套则包括三十五家五星级的酒店、游艇码头以及停机坪等设施。仅仅一个填海的岛上的配套就高达三十五家五星级酒店，似乎比中国任何一个大城市中的五星级酒店都多，而这个岛上所能容纳的居民大约只有不到1万个家庭。
棕榈岛的叶子上能摆这样多的酒店，可想而知这棵大型棕榈树的树干上要有多少建筑。模型上显示的是上下十车道的双路公路立体交通干线和快捷的高速轻轨。仅在树干上的建筑楼座就超过了70栋，其中一部分已经建成交工，共余的正在施工之中。这些超过三十层（最高70层）的住宅与办公楼将可容纳一个小型城市的人口，仅这个一号岛就超过了1000万平方米的建筑总量。
岛上的别墅被不含阿联酋国家的31个国家的人购买了，其中英国就占了27%，树干上的建筑也大部分被预定或销售了。
新二号棕榈岛开发区的建设规模就更为庞大了。岸上第一期推出的6.5平方公里的土地是在五天之内全部销售一空的，70%被银行购买了，银行同时转手委托同一个销售机构再次代替买卖，约400元人民币一英尺的楼面价再加上建安费用约800元人民币一英尺，大约12000元人民币/平方米（不计财务费用及管理费等）的基本造价，大约销售价为24000人民币/平方米，而土地费则分期分段支付。大约房子卖完时，土地的费用才付齐，这让国内的开发商看着就很晕。
类似这样的开发中心区有多个，每块区域都是巨大的规模、奇特的规划与振撼的建筑单体设计，无法一一介绍。而这些举例只想说会让所有的外来人都感觉着是“泡沫”，然而这个让外行人感觉是在越吹越大的“泡沫”仍在高速的成长着。国王不但不为这个“泡沫”所担心，而且在用各种优患的政策（本来就是税）支持着这种投资与建设。
所有的土地都是国王主导进行道路等基础设施建设、规划与开发的，国王负责按市场化方式出卖配好市政的土地（土地也有容积率、限高与功能要求但很宽松，除特殊用地的限高之外，大多允许无限制的拔高并增加容积率），由境外为主的投资者负责购买土地后建设房屋并销售或出租。是否有人投机或炒房则由市场说了算。
远离海岸线的世界岛则只买卖土地连交通都无人负责，由购买了岛屿土地的人自行按规划要求进行设计与建设，而如何到岛上去就是主人自己的事了，买得起岛的人自然就能买得起船或飞机。岛上是没有公路与汽车交通的，岛与岛之间也必须靠私人交通去解决，这大约就是市场化的概念。
我理解的特殊情况大约有以下几个理由，可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境，让“泡沫”也许永远也不会破裂。
一、是迪拜的住房制度已实现了双轨制。保障本国居民居住权利的问题已完全可以用国王的保障制度给以解决，并且是非市场化的（前文已经描述了）。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了，而是国民提高生活质量与投资的行为了，因此市场化的房地产可以充分的放开，实现完全的市场竞争，让价值规律发挥作用。
二、是迪拜早已充分认识到石油资源的有限性，要保证迪拜经济的长远发展必须用非石油的其它产业方式保证可持续的发展过程。因此必须大量的进行商业化建设，包括利用海岸气候的特殊资源将沙漠变成黄金，让土地成为财富，同时用地面上的建筑与经营形成稳定的发展资源。
三、是迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地，除了在其它联合王国的要求之下将汽车设定了5%的关税之外，其它商品交易均为免税，包括个人收入上的、企业经营上的免税或低税制度。因此这些建筑并不指望靠本国人消费，而是完全对外开放的。投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的自然也就不用怕“泡沫”的出现了。迪拜并不怕没有外国人来居住、旅游、打工、投资、经商，只是限制他们取得国籍的秩序。
迪拜并非只是个以石油为生的国家，恰恰是一个充分的开放制度让迪拜靠石油起家，但创造了新的文明，并让伊斯兰文明与西方文明形成了和谐生存的案例。最简单的例子就是没去过迪拜的人，以为在伊斯兰宗教国家会吃不到猪肉，实际在迪拜的酒店、餐厅除特别注明之外都提供的是全世界通行的各种特色的食品，当然也包括猪肉类产品。
美国的著明学者缪尔·亨延顿曾专门指出了迪拜的变化，近几年来迪拜的开放与经济的发展成绩斐然，著名的杰拜阿里自由贸易区规模之大在中东数一数二，吸引了2000多家来自多个国家的厂商。“迪拜国际金融中心”吸取法国、英国与澳洲等西方发达国家的金融法规打造了与国际通行的优质的位置环境，瑞士信贷、摩根土丹利等世界重量级的公司已大量先后进驻，世界金融机构也纷纷落足于迪拜。前不久美国能源巨头哈里伯顿公司宣布将把总部搬迁迪拜，并被世界评论为迪拜替代美国休斯敦成为世界石油中心的征兆。并且迪拜可能取代巴黎成为服装展示中心。
早期大多数石油公司的总部都在首都阿布达比，这里的石油超过了迪拜，但近几年的开放让迪拜会取代其它地区。正是因为迪拜的经济转型和崛起形成了阿拉伯联合公国内部各王国之间的竞争，并推动和加速了阿拉伯世界对外开放的步伐，甚至连产油大国沙特这个被称为世界上最富有的国家都不得不被迪拜的“招商引资”所拉动，每个国家都在改革开放上加码，并想取代迪拜的新中心地位。
迪拜的发展让“文明冲突”找到了“和解共生”的出口。迪拜街头的大量美式连锁店、大量西方名牌的专营店已让各国的企业进入迪拜。连中国的大量产品也进入迪拜，成为家庭生活用品的主要供给商，这让中国的企业不得不进入迪拜，并且促进世界文明冲突变为共生双赢之后的和平。
与中国目前的制度情况完全相反的是，当中国进行改革开放时迪拜尚未开放与发展。而当迪拜吸收了邓小平先生的改革与开放精神之后，中国却对外资关上了大门，尤其是在房地产行业更是提高了门槛、加大了限制。
当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格的将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时，中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈，并试图将保障性责任推给市场。
当迪拜已经解决了住房的基本需求之后，仍在大量的“招商引资”加大建设力度，努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国的住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。
迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时，中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。
迪拜在超前性的规划与建设交通等各种基础设施时，如新道路十线上下十—十六车道，并有大量的城市休闲广场，为未来发展预留空间时，中国在严格的限制道路的宽度与城市中的广场等。用财政的钱干市场的事当然要严格限制与监督，但如果是用市场的钱干城市的事则就完全不同了。迪拜的车辆总数已经超过了人口总数，超前的宽大马路仍会出现高峰时的短时段拥挤，如果不能超前就会出现如中国常见的拆了建、建了拆的现象……
中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏，经济落后，财政收入不足以提供更多的保障也无力承担更快的发展速度，甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制，这是中国的特殊国情所决定的。
但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。
一、保障性住房应与市场化供给分开。政府保证居住权利，市场解决改善与投资发展问题，消费分为两个不同层次，化解目前的不和谐资源分配。
二、应有适当的超前性，不但解决今天的问题，也要解决长远发展的问题。从预期的角度出发制定规划与长期政策，把科学发展观落在稳定的可持续性上。
三、中国的发展速度并非不能更快一些，尤其是房地产的发展与城市建设完全可以用更快的速度和效率放开。我国房地产在固定资产投资中的比重从来没有超过20%，而大多数国家的这一比重在集中发展的阶段都远远大于中国，大于30%—40%。
四、需求与消费是环境与政策创造出来的，并非仅仅局限于本国、本地、本城的居民。城市的辐射与带动作用恰恰与城市的建设正相关。而城市公共资源的利用则在城市的发展中创造着更大的吸引力，如教育、医疗、经贸、就业、税收政策等都会形成无法用行政力量阻挡的吸引力，会创造出财富集中的特殊效应。
五、不可轻言“泡沫”。理论上的推理与分析还必须加上实证，尤其是宏观经济的基本面影响，政策可能使从表面看不是泡沫的发展变成被动而形成泡沫，同时也可以使表面看来是泡沫的经济变成无被动的正常发展，这取决于国家管理的正确决策，而不是被部门利益所左右的倾向性意见。
泡沫最终是连粉丝都变成了鱼翅的价格，而不是鱼翅是鱼翅、粉丝是粉丝。如果供不应求让石油或黄金的价格上涨，并不能证明资产价格被过度的溢价了。
迪拜也许会给我们一些新的启发，重新认识这个正在发展中的世界。我不知道迪拜王与迪拜的经济学家们如何评价迪拜的发展速度与建设规模，但我知道迪拜正在拉动着整个中东地区的石油大亨国用“招商引资”在改变沙漠，让沙漠成为了财富集中的聚宝盆。
1、古老王宫改造的博物馆

2、博物馆的内院

3、迪拜的老城区

4、正在建设中的迪拜曼哈顿

5、超过160层高的大楼

6、三组相邻的新建区

7、工地比比皆是

8、新建的酒店

9、新建的办公区

10、建设中的一号棕榈岛

11、立体的交通

12、一号棕榈岛岸边的新建区

13、从空中看帆船酒店

14、从空中看古堡酒店与皇家酒店

15、从空中看海浪酒店