转载：《任志强：迪拜的泡沫不会破》

2009-12-01 | 转载：《任志强：迪拜的泡沫不会破》
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不少朋友向我推荐这篇发表在2007年11月11日的《北京晚报》上的这篇文章。迪拜2006年前后的人均年收入是33,688美元（不包含各种福利），是中国2008年全国居民人均年收入（1100美元）的30.6倍，过于倚重房地产的结果是崩盘了。2007年11月，作为一位亲身去迪拜访问的房产商，任志强在当地看到的是一片欣欣向荣的局面，也难怪他欣喜地得出“迪拜的泡沫不会破”的结论了，也难怪他建议对照迪拜重新审视中国的房地产泡沫了。“迪拜的泡沫不会破”的预言刚满两年，就轰然倒塌了。任志强两年前撰写的这篇文章，观点明确，论据清晰，环环相扣，无懈可击，并且语言优美，行云流水，鬼斧神工，体现出作者出神入化、深不可测的作文功底，然最有价值的一点，是他建议对照迪拜的情况认识中国的房地产泡沫，中国真的该警惕了！——这个效果可能是他撰写此文时没有想到的——暖之
任志强：迪拜的泡沫不会破
——《北京晚报》2007年11月11日   原文地址：http://finance1.jrj.com.cn/news/2007-11-11/000002909161.html
任志强
整个迪拜中最无法说清楚的就是这里的酒店。为多参观一些建筑，在迪拜我们特别每天换一家酒店，以便更多地了解迪拜的世界著名酒店建筑。于是我们一路体会到古堡酒店的传统民间住房样态。
并不像部分人错误地认为，五星级酒店一定要靠钱、靠好的饰面材料包裹、打扮。这里的很多酒店都是五星级以上，但不管是室外还是室内，不管是别墅还是商业设施，却没有奢华的建筑材料。所有的内外墙中都是用原色水刷或拉毛混凝土表面，或普通涂料。许多门窗都用传统的普通木材，但由于建筑风格的特异，内部造型与局部的装饰、配饰的提升，客人的注意力不是放在材料的品质上，而是放在感观与视觉的享受上。
当中国的开发商和建筑师认为现代化建筑艺术是靠材料装饰来提升产品的价值时，却发现传统的建筑形式和低价的普通建材也能打造出世界一流的五星酒店、打造出可以让人记忆深刻流连忘返的景象。连阳光、海洋、沙滩这些被誉为是不可多得的自然休闲胜景，都在形象各具特色的人工建筑群中成了衬托性的配角。
迪拜被称为是全世界最有钱的地区之一(人均收入三万二千多美元，还未计算各种免费的福利)，但却没有将钱消费在酒店外墙、柱面或房间的装修上，连桌椅板凳都主要靠外形与民族传统艺术来提升内在的价值。
酒店只反映了当地经济发展的一角，更疯狂的则是除酒店之外更大规模的开发建设，让中国或世界都震惊的城市再造，让人们重新认识和理解什么是房地产的“泡沫”。
几年前中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论，从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问，并认为应重新审视中国的相关政策。
迪拜是只有30万左右本国人口的国家，现有的约150万人口中本国人大约只占五分之一，迪拜现有的建筑住宅量也早已满足了150万常住人口和40至50万旅游人口的居住条件，但迪拜现有的土地上正在建设的住宅及城市规模(不计算正在规划中的建设规模)大约可以让现有的居住人口增长一倍以上，以经济学的角度看，这种完全不依赖本地国民的住房或房地产的消费似乎完全是“泡沫”了。这种消费需求是完全无法用当地居民的住房、办公用房的购买力与人均使用面积来计算的，并且这种大规模建设的新区许多是在远离老城区边沿25公里之外的大海中填造新岛而形成的。更新的开发区甚至跑到了距老城75公里之外的海岸，于大海之中填造的新岛。这种需求来源岂不是更让人摸不到头脑了吗？
是什么可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境，让“泡沫”也许永远不会破裂呢？我理解大约有以下几个理由：
一、迪拜的住房制度已实现了双轨制。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了，而是国民提高生活质量与投资的行为了。
二、迪拜早已充分认识到石油资源的有限性，要保证迪拜经济的长远发展必须用非石油的其他产业方式保证可持续的发展过程。
三、迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地，投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的，自然也就不用怕“泡沫”的出现了。
迪拜的发展让“文明冲突”找到了“和解共生”的出口。各国的企业进入迪拜，迪拜街头有着大量的美式连锁店、大量西方名牌的专营店，世界最知名、实力最强劲的金融、时尚产品也都在大量移师迪拜。连中国的大量产品也进入迪拜，成为家庭生活用品的主要供给商，这让中国的企业不得不进入迪拜，并且促进世界文明冲突变为共生双赢之后的和平。
当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时，中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈，并试图将保障性责任推给市场。
当迪拜已经解决了住房的基本需求之后，仍在大量的“招商引资”加大建设力度，努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国的住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。
迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时，中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。
迪拜在超前性的规划与建设交通等各种基础设施时，如新道路实现上下十至十六车道，并有大量的城市休闲广场，为未来发展预留空间时，中国在严格地限制道路的宽度与城市中的广场等。用财政的钱干市场的事当然要严格限制与监督，但如果是用市场的钱干城市的事则就完全不同了。迪拜的车辆总数已经超过了人口总数，超前的宽大马路仍会出现高峰时的短时段拥挤，如果不能超前就会出现如中国常见的拆了建、建了拆的现象……
中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏，经济落后，财政收入不足以提供更多的保障也无力承担更快的发展速度，甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制，这是中国的特殊国情所决定的。但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。（作者是华远集团总裁）