房地产税收政策理论及创新 - 清华大学THLDL房地产税收政策资讯

房地产税收政策是调节房地产各经济主体经济利益关系的主要手段，可以加强国家宏观调控，完善房地产经济运行机制。房地产税收政策在社会经济发展过程中发挥着重要作用，并以此作为调控经济运行的重要手段和财政收入的重要来源。
房产税有两种计税依据：一是房产余值，即从价计征，房产税依照房产原值一次减价10%～30%的余值计算缴纳，具体减幅由各地政府确定；二是房产租金收入，即从租计征，房产出租的，以房租收入为房产税的计税依据。房产税采用比例税率，依照房产余值计征的，年税率为1.2%；依照房产租金收入计征的，税率为租金收入的12%。
2.城镇土地使用税。该税是国家按使用土地的等级和数量，对范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。城镇土地使用税征税对象为城镇(城市、县城、建制镇、工矿区)范围内使用土地的单位和个人，包括生产和生活等各类用地的使用者。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别缴纳。
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计征。城镇土地使用税实行定额税率，按年计算，分期缴纳，纳税期限由省级人民政府决定，纳税地点是土地所在地的税务机关。
（二）房地产收益税类
1.土地增值税。该增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计征的一种税赋。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。土地增值税扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用(或旧房和建筑物的评估价格)、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超额累进税率，对增值额超过扣除项目金额不到50%、超过50%未超过100%、超过100%未超过200%、超过200%的部分，分别实行30%、40%、50%和60%的税率。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要，依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。
2.企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，自1994年1月1日起征收企业所得税。企业所得税实行统一的比例税率，不论企业性质如何，税率统一为33%。
纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。有七项计入收入总额：生产经营收入、财产转让收入、利息收入、特许权使用费收入、股息收入和其他收入。准予扣除的四个项目为：成本、费用、税金和合理损失。
房地产企业所得税计算开发项目的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费(道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整)、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。企业的利润总额包括：开发项目销售利润、其他经营利润、营业外收入与营业外支出的差额。
（三）房地产资源税类
1.耕地占用税。该税是对占用耕地建房或从事其他非公益事业的非农业建设的单位和个人，依法征收的一种税赋。耕地占用税的征税范围包括国家所有和集体所有的耕地，含菜地、园地、鱼塘和种植粮食和经济作物的农田。
纳税人要按实际占用的耕地面积计征耕地占用税，应税额应为实际占用耕地面积乘以该地区对应的税率。耕地占用税采用从量定额、一次征收的办法，具体分为四个档次，每平方米耕地征税1～10元，纳税人应在土地管理机构批准占用耕地之日的30天内交税。
农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。军事设施、铁路、机场、学校、医院、敬老院、火葬场等用地，免征耕地占用税。
2.城市维护建设税。该税是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实缴的增值税、消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种税赋。城市维护建设税应税额等于产品税税额、增值税税额和营业税税额之和同相应税率的乘积，其征收与增值税、消费税、营业税同时进行。
城市维护建设税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇及其以外地区。城市维护建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
（四）房地产流转税类
营业税是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。计税依据是计算应纳营业税税额的法定收入额，分两种情况：一是全税计税依据，即营业税以营业收入额为计税依据；二是以税务机关核定的营业额为计税依据。
营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率，建筑业为3%，土地使用权转让和房地产销售营业税的税率为5%。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。
（五）房地产行为目的税类
1.契税。该税是指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。纳税人为房地产权属转移的承受人，包括土地使用权受让人、房屋买受人、受赠人和交换人。
契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定。应缴纳额以人民币计算，如交易以外汇结算的，以纳税之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币。
契税的税率为比例税率，目前为3%～5%。免征契税的项目有：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；城镇职工按规定第一次购买的公房；财政部门规定的其他项目。
2.房地产印花税。该税是指对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。纳税人是在中国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。产权转移书据的纳税人是立据人，权利许可证照的纳税人是领受人，房屋租赁合同的纳税人是立合同人，房地产买卖合同的纳税人是合同订立人。
房地产印花税的计税依据是该种行为所承载的资金量或实物量。税率有两种：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书，为每件5元。
3.固定资产投资方向调节税。该税是国家对企事业单位和个人用于固定资产投资的各项资金征收的一种税，征税对象为我国境内所有用于固定资产投资的各种资金。全社会的固定资产投资包括：基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。
国家根据产业政策和经济规模实行差别税率，具体税率为0%、5%、10%、15%和30%五个档次。
2000年1月1日起，国家暂停征收固定资产投资方向调节税。
三、现行房地产税收政策制度的调整方向
历经计划经济和20多年改革开放，根据各个时期经济发展和政策要求进行调整，我国现行房地产税收制度在调节经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用。但是，随着社会主义市场经济的不断发展，参照国外房地产税收制度的成功经验和通行做法，我国现行房地产税收制度仍然存在着不适应市场经济发展要求的方面，需要改进。
（一）税收结构设置不合理，重复征税现象严重
在我国目前的房地产税收政策thldl.org.cn方面，既有目标多元化(税种多和环节多)，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税的问题，又有税收负担不合理的问题。现行涉及房地产业的税收结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。如房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等。营业税属于间接税，容易发生转嫁，真正承担税赋的往往是买受人和承租人。房地产开发经营管理中的营业税和土地增值税都属于流转税，前者以销售收入、转让收入、租金收入和服务收入为计税依据，土地增值税则以转让房地产所取得的增值额为计税依据，从而造成对房地产开发转让的重复征税，打击了土地正常流通的积极性，助长了土地的保有或投机行为。