谈我国房地产税收政策的调整取向

内容摘要：我国房地产税涉及到流转税类、所得税类、资源税类及目的行为税类等，除了税收，房地产税纳税人在开发、交易和持有环节还承担着大量的收费。本文通过剖析房地产业税负的状况，来探讨适合我国房地产业健康快速发展的税负水平，从而有针对性地提出房地产税收政策调整取向的建议。
关键词：房地产税   税负   税收政策
从2003年以来，我国房地产业的快速发展带来了一系列问题，高房价成为我国社会各种问题与矛盾集聚的焦点；而从2007年第4季度开始，伴随着美国次贷危机引发的金融危机的发生，房地产市场短暂低迷后又进入新一轮的上涨。政府如何通过税收制度的安排来有效促进房地产业的健康发展是值得探讨的。而税收政策的调整前提是要了解房地产业的实际税收负担状况，明确税收在调节房价方面有多大的作用。只有弄清楚这些问题，房地产税收制度的改革和税收政策的调整才能有的放矢。本文通过解剖分析房地产业税负的状况，来探讨适合我国房地产业健康快速发展的税负水平，从而有针对性地提出房地产税收政策调整取向的建议。
房地产业的税负水平分析
根据税收学原理，一个行业的税负水平，一般可以用来自该行业的税收收入占该行业的GDP的比率来反映，这个指标通常能够衡量该行业的总体税收负担程度，从一个侧面反映一定时期该行业对税收贡献状况及经济利益的牺牲程度。而作为企业的微观税负可以用企业综合税收税负率来反映，即企业缴纳的各项税收总额占企业总收入或企业盈利总额的比率。运用上述指标从不同的角度对我国房地产业的税负进行比较分析，可得出我国房地产业税负水平情况的结论。
（一）总体税负水平分析
我国的房地产业的全部税收负担在2002年只有11.85%（见表1），但2006年已达25.14%。而同期宏观税负水平只上升不到4个百分点。房地产业的税负从2002年比总体税负还低2个百分点，几年间竟迅速提升超过总体税负的一倍，这充分表明房地产业的税负越来越高，与平均税负水平差距也越来越大。
将房地产业GDP的增长与房地产业的税收增长进行比较，可以看出这一时期，房地产税收平均增长率为20%，而房地产GDP平均增长率为15%（按实际价格计算），房地产税收增长明显快于房地产经济增长，所以导致房地产业的税负不断提高。在此还可以用税收弹性系数来进一步反映房地产税收与经济的协调适应关系。从表1可以看出这一时期房地产税收弹性系数除了2002年小于1，其他年份都高于1.3，反映出房地产税收的增长。当然税收弹性系数的变化除了与房地产经济增长密切相关外，很大程度还受税收政策和征管水平等因素的影响。
（二）行业税负水平的对比分析
再将房地产业的税负与相关的产业和行业进行比较，仍可反映出房地产业税负水平较高。从表2可以看出，总税负从2002年到2006年变化了3.7%，第二产业税负率变化了7.11%，第三产业的税负率变化了5.29%，比总税负率变化高1.5个百分点，但第三产业内的房地产税负率变化最大，税负率增加了13.29%，比金融业税负率仍高出近3个百分点。
2005年房地产业工商税收负担在所有行业中处于最高，再加上契税和耕地占用税这两个税种的收入在房地产业比重又是最高的，所以全口径的税收负担也是房地产业最高。
（三）房地产税收各环节的税负水平分析
我国现行直接将房地产作为征税对象的共有六种，这六个税种为：房产税、城市房地产税（已于2009年１月１日废止）、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产经营、交易相关的税种还包括如下几个税种及一个附加，即营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税及教育费附加。
从表3计算可见，在全部房地产税收收入中，以房地产为对象课税合计占房地产税收收入比基本不足10%，而与房地产经营、交易相关的税种纳税合计占房地产税收收入合计的比值高过90%以上。从表3计算可见，房地产税收主要集中在房地产开发交易环节征收，且税负较重，对保有环节征税很少，且税负较轻，存在不合理的现象。而对个人房屋租金收入北京、天津、重庆等地已经制定房屋出租缴纳5%综合征收率征税，所以实际微观税负只有5%，企业出租房屋租金收入的微观税负在19%左右，个人自有自住的税负为零，相比之下房地产开发交易环节税负太重。
在房地产市场是卖方市场的情况下，房地产企业在整个产业链中居于相对有利的地位，房地产开发交易环节的税收，可以向前转嫁全部通过提高房价由购房人承担，也可向后转嫁通过降低建安成本由建筑企业承担一部分，实际上房地产企业并不是真正的税负人。而在买方市场条件下，这些税负要由房地产企业来承担。通过以上分析可以得出结论：我国房地产业税负水平偏高，而且房地产税各环节的税负又存在不合理的现象，房地产开发交易环节税负畸重，保有环节税负畸轻，我国房地产业的这种税负状况，不利于我国房地产业的健康可持续发展。
对房地产税收政策调整取向的建议
房地产是老百姓赖以生存和提高生活水平的基本物质条件之一，是国民经济的重要支柱产业，其发展关系国计民生。国家在税收政策上应以合理税负促进房地产业的健康发展，为建设和谐社会创造条件。现行税费政策，使房地产的税负过重，税费负担率占房价的1/3左右，超过了其他产业的平均税负水平，这背离了国家的产业政策，致使税收对房地产业的调控作用不能合理发挥，甚至出现房价越调控越高的怪现象。另外，房地产各环节税负不合理又可能导致房地产市场发生扭曲。我国目前房地产税制政策上看，基本上是不出租不销售就不课税，而一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环税负畸轻，房地产开发交易环节税负水平很高。国家对房地产保有期间升值的部分不参与分配，就无法对持有大量房地产作为财富增值的行为加以调节，使房地产资源得不到优化配置。因此，必须对现行的房地产税收政策进行调整，总的房地产税收的政策取向应是清费简税，取消房地产行业的各项不合理收费，实行以税收为主体的分配体系，合理设置房地产税种，降低税负，强化调控功能。具体来说，有以下几点建议：
（一）实行以税收为主体的分配体系
2008年3月，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与十名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%-20%。我国各省市有关房地产的收费项目一般在60－150项。收费项目的过多过滥，首先加大了房屋成本使得房价上涨，增加购房人的负担；第二，挤占了应该由税收调控的领域，如“土地闲置费”就是典型的惩罚性行为税，它并不是因提供相关的服务而收取的费用，类似这些收费，削弱了税收对房地产的调控功能；第三，现有的税费制度使预算外资金总量过大，财政部门无法统筹安排这部分资金，也不能进行有效监督这部分资金的使用过程。因此要按照社会主义市场经济的要求，完善政府分配体系，通过强化税收、规范收费，建立起以税收为主体，辅之以少量收费，并通过预算合理安排支出的财政分配格局。对于目前的状况，首先，应取消现行不合理、不合法的收费，包括大部分管理性收费和政府性基金；其次，是规范合理收费，将不体现政府行为的提供产品和实施服务的收费转为经营性收费，对经营性的收费按照“受益者付费”的原则，由受益人自由选择；第三，应将一部分具有税收性质的收费改为税收，扩大税收调节的范围，从而增强税收的调控能力。
（二）合理设置房地产税种并强化调控功能
我国目前对房地产业征税的税种过多，重复征税现象严重，如土地增值税实行30%－60%的超额累进税率，执行中阻力很大，企业偷逃税或欠税现象较普遍；又如对企业房屋租金收入既征5%的营业税，又征12%的房产税等，不仅使房地产业税负过高，而且给实际操作增加难度。所以应在“简税制、宽税基、低税率、严征管”税制改革原则指导下，充分考虑纳税人的实际负担能力，合理设置税种，建立起目标明确、税负合理的新的房地产税制。具体措施如下：
1.房地产开发交易环节的税费改革。首先，将取得土地时缴纳的耕地占用税、城镇土地使用税、土地出让金以及其他针对土地的收费合并为土地税，适用于所有企业。因为耕地占用税、城镇土地使用税税率很低，发挥不了抑制土地投机行为的作用；土地出让金作为一项收费，尽管是通过招标、拍卖或协议的方式取得，仍滋生地方政府的寻租行为，成为各级地方政府机构的小金库来源。我国土地的产权国有，无论是土地资源的绝对地租收入还是级差地租收入，国家是以财产所有权的形式还是以社会管理权来取得，在现阶段并不矛盾，关键看哪种形式更符合公平和效率原则。将土地收入以税的形式纳人财政分配渠道，能规范收入并确保其用于公共支出。另外，在土地出让收入不与地方政府利益挂钩后，就从根本上消除地价上涨过快的动力因素。再科学合理的设计税率，使现有土地成本降低，稳定地价，可减轻房地产交易环节的税负。
其次，取消房地产印花税和土地增值税。房地产印花税与契税实际是对取得房地产产权行为的重复课税，应当取消，以降低房地产交易成本，也简化税制。土地增值税是对房地产转让所取得的增值额收取的直接税，本应由房地产企业负担，不能转嫁。但实际上土地增值税全部转嫁给了购房人，这不仅没有起到调控房地产市场的作用，反而促使房价提高，增加购房人负担，因此应当取消。
2.积极推进物业税的实施。物业税应合并现有的房产税、城市房地产税（已取消）、城镇土地使用税和对外资企业收取的土地事业费以及其他有关费用。为了抑制对住房非理性的投资投机需求，促进房地产资源的优化配置，可借鉴国外经验，对于农民自住房、城镇自住房屋（合理面积内）免于征收，超出部分征收物业税，个人和企业用于经营或出租的按一定比例征收，不再征收营业税，正常征收所得税。
综上所述，在房地产的开发交易环节，应开征土地税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税；在房地产保有使用环节，征收物业税、企业所得税或个人所得税、城市维护建设税，总计7种税。这一体系的税收覆盖面广，还可强化税收的调控功能，从总体上能够减轻税费负担，促进我国房地产业健康可持续发展。
参考文献：
1.贾康.房地产税费改革箭在弦上[J].商界(评论)，2008(02)
2.钱凯.我