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一、我国房地产税收制度的特征
(一)房地产税收收入是我国税收收入的重要组成部分
随着我国房地产业投资的增加，在建面积和销售面积也大幅增加，涉及房地产业的税收收入随之逐年递增，房地产业税收日益成为国家税收收入的重要来源之一。根据国家税务总局2008年的统计年鉴，2007年，我国中央税收收入总额为33547.9亿元，第三产业税收收入共计12923.9亿元，而房地产税收为554.2亿元，占当年全国税收总收入的1.7%，占第三产业税收收入的4.3%。与2004年的145.3亿元相比，房地产税收在短短3年里增加了281.4%；占税收收入总额的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5倍多；占第三产业税收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行业中其增长速度仅次于金融业。（见表1）2004年房地产业的税收为145.3亿元，远低于金融业的241.7亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的147.3亿元。但随着房地产业的发展，房地产业税收收入逐年递增，2005年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越来越突出。
表1国家税务局税收分产业收入情况比较                单位：亿元
行业
 
 
年份
 
 
房地产业
 
 
金融业
 
 
交通运输、仓储及邮政业
 
 
2004
 
 
税收收入
 
 
145.3
 
 
241.7
 
 
147.3
 
 
占税收总收入比重%
 
 
0.84
 
 
1.4
 
 
0.85
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
2.8
 
 
4.7
 
 
2.8
 
 
2005
 
 
税收收入
 
 
217.9
 
 
610.8
 
 
200.6
 
 
占税收总收入比重%
 
 
1.1
 
 
2.9
 
 
1.0
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
3.4
 
 
9.6
 
 
3.2
 
 
2006
 
 
税收收入
 
 
326.9
 
 
1149.1
 
 
256.8
 
 
占税收总收入比重%
 
 
1.3
 
 
4.5
 
 
1.0
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
3.9
 
 
13.6
 
 
3.0
 
 
2007
 
 
税收收入
 
 
554.2
 
 
2531.8
 
 
301.5
 
 
占税收总收入比重%
 
 
1.7
 
 
7.6
 
 
0.9
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
4.3
 
 
19.6
 
 
2.3
 
 
数据来源：根据《中国税务年鉴》整理计算。
由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资消费向协调经济稳定发展进行了转变。从2004年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。进入21世纪后，我国的城市化建设步伐将不断加快，到2020年我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此,在未来的20年中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入中占重要地位。
(二)房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一
纵观世界各国，凡实行分税制的国家，房地产税收基本上都归入地方税收体系，构成地方政府财政收入的主要来源。一般来说，这样一种税收格局把地方政府的事权和财权有机地结合起来，形成了一个良性的运行机制。首先，它激发了地方政府征管税收的积极性；其次，它扩大了地方政府用于基础设施建设和公用事业投资的规模；再次，地方政府可以根据当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府的财政支出需要，灵活地制定税收政策，更加有效地刺激当地房地产业的发展，为税收收入的循环增长创造了条件。
表2地方税务局税收分产业收入情况比较     单位：亿元
行业
 
 
年份
 
 
房地产业
 
 
金融业
 
 
交通运输、仓储及邮政业
 
 
2004
 
 
税收收入
 
 
1224.4
 
 
585.0
 
 
482.7
 
 
占税收总收入比重%
 
 
15.7
 
 
7.4
 
 
6.1
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
24.5
 
 
11.7
 
 
9.7
 
 
2005
 
 
税收收入
 
 
1579.9
 
 
690.6
 
 
579.5
 
 
占税收总收入比重%
 
 
16.6
 
 
7.2
 
 
6.1
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
26.5
 
 
11.6
 
 
9.7
 
 
2006
 
 
税收收入
 
 
2057.5
 
 
874.5
 
 
665.8
 
 
占税收总收入比重%
 
 
18.0
 
 
7.6
 
 
5.8
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
28.6
 
 
12.2
 
 
9.3
 
 
2007
 
 
税收收入
 
 
2973.5
 
 
1368.3
 
 
816.5
 
 
占税收总收入比重%
 
 
19.8
 
 
9.1
 
 
5.4
 
 
占第三产业税收收入比重%
 
 
31.0
 
 
14.3
 
 
8.5
 
 
数据来源：根据《中国税务年鉴》整理计算。
从地方税务局税收分产业收入情况比较来看（表2），从2004年到2007年，房地产税收占地方政府税收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三产业税收收入比重由24.5%增加到31.0%，远远高于其他三个产业所占比重，是地方政府财政收入的主要来源。另一方面，从增长率来看，房地产税收2004到2007年年均增长率为34.3%左右，与其他三个产业相比，房地产业税收收入的年均增长速度远远高于其他三个产业。
二、我国房地产税制存在的不足
(一)立法层次低，税权划分不合理
目前，我国涉及的十余个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏应有的严肃性。同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性，也不利于分税制财税体制的客观要求。
(二)税率固定，难以发挥调节功能
税率直接关系到纳税人的税收负担和政府财政收入，是税制的核心所在。从总体上看，我国房地产税制的税率存在着过高与过低并存的结构性问题，即房地产使用占有环节税率较低，而房地产转让、收益所得环节税率过高。具体到各个税种来说，从量计征的城镇土地使用税、耕地占用税的单位税额过低，在抑制土地投机、保护土地资源方面并没有起到其应有的作用；从价计征的房产税税率也偏低，弱化了其组织财政收入和管理房产的功能作用；作为特定目的税的城市维护建设税的税率也是偏低的，不能满足经济发展和城市化对公共事业及公共设施建设的资金需要；土地增值税的税率是30%－60%，再加上5%的营业税和33%的企业所得税，税负明显偏高，严重阻碍了房地产的流动和房地产市场的发展。另外，所有税种的税率标准都还是十几年前确定的，与物价水平变化严重脱钩。
(三)征税环节不合理，重交易轻保有
目前，我国房地产税制体系中的主要税种都集中在房地产的交易环节，并且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产的保有环节只征少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税的规定，进一步加剧了税负结构的不合理和税负的畸重畸轻状况。由于房地产交易环节的税负重，使房地产拥有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地产的合理流动和资源的优化配置。更重要的是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格的方式进行税负转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高的局面，阻碍房地产市场的健康有序发展。现行房地产税制设计的重要初衷之一就是通过强化房地产税制，抑制过快增长的房地产投资，防止房地产泡?i的产生。但实践证明，现行重交易、轻保有的房地产税制不仅没有达到预定目的，反而阻碍了房地产市场的发展。
(四)存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端
税基窄主要表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐性市场交易，逃避纳税义务。可见，税费设计的不合理或税率倒置，从某种意义上非但不能增加税费收入，反而会造成绝对额的减少。税种复杂的结果是一方面让部分逃税者有机可趁，另一方面却又让部分纳税者有被重复征税的可能。税收不公主要指目前我国并存内外两种不同的税制，外资的房地产企业税负水平要远低于国内企业。
三、我国房地产税制改革的具体建议
(一)完善房地产税收法律制度
在我国当前的房地产税收立法中，有关程序性的法律法规较少，应把程序法定的强化作为重要的价值趋向，这也是反映一个国家法治水平高低的重要标志之一。具体而言，必须进一步完善《税收征收管理法》，使其成为名副其实的税收程序法。在此基础上制定规范的《税务代理法》、《纳税人权利保护法》、《税务机关组织法》等，全方位地保障纳税主体权利、监督纳税主体义务的履行并规范征税主体的行为。
(二)完善房地产税制体系
1．完善我国土地税法体系，加强土地资源保护。土地是不可再生资源、稀缺性资源。随着房地产业的发展，特别是近几年经济的高速发展，我国的土地资源存在着既紧张又严重浪费的矛盾局面。为了合理而有效地利用有限的土地资源，我们应当进一步完善我国的土地税法体系，充分利用税收杠杆的调节作用。建议完善我国现有的耕地占用税及土地增值税，并新增土地闲置税。土地闲置税的具体设计是：征税对象为闲置土地的行为；从量计征，计税依据是闲置土地的面积；采用地区差别定额税率，同时考虑土地的闲置年限、未利用程度而区别对待。一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。
2.规范房地产交易税收，降低该环节的税负。在我国的房地产交易过程中，契税和印花税有重复征税的情况，而对房地产的继承取得和赠与行为却没有相应税种对其课税。总体来说，房地产交易环节的税负较重，阻碍了房地产的流通和房地产市场的发展。具体来说，就是要归并契税和印花税，并适时开征遗产税和赠与税。
（三）改进税收征管手段
从税收机制运行的特点来看，一个完善的税制不仅要税种设置合理、税制内部构造科学、税负适度，还需要一个合理的征管机制。有效的税收征管是税收政策目标得以实现的保证。由此，完善房地产税制也需要在优化税制结构的同时建立起与之相配套的税制实施机制，即完善的税收征管模式。第一，税收征管部门要会同土地和房管部门建立和发展专业化的房地产定价和评估机构，并建立与税收征管有关的信息数据库。第二，财政、税收部门要加强与土地开发规划部门、房产和土地管理部门等相关部门的联系与协作，建立高效、准确的房地产信息系统，从而加强对房地产税源的监控，减少税收流失。第三，利用现代化网络资源和电子商务手段开发“房地产网上办税”操作平台，在其上广泛开展税务登记、纳税申报、网上审批以及税收缴纳等业务。不仅可以大大降低纳税人和税收征管部门双方的成本，而且还可以及时发现并制止偷税、漏税行为的发生。