王二買地和投資性購房的無奈

王二生活在一個小山村裡。他是個種糧好手，每年打的糧食都比村裡別的人家多。到了秋收時節，王二家的谷倉總是堆得滿滿的。在那個“以糧為綱”的世界裡，王二就是村裡最“富”的人。但王二也有自己的煩心事，除了口糧以外剩下的那麼多糧食怎麼辦？雖然聽每個月來村裡賣酒的小販說，山外面的酒坊很需要糧食，要是糧食能運出去，能賣很不錯的價錢。只是這個村子太閉塞，糧食根本拉不到外面去。村裡也沒人會釀酒，要不然這些糧食也能派上用場。王二能做的，只能是把糧食堆在谷倉裡。往往是一個冬天過去，春天下幾場雨，谷倉裡的很多糧食都要發霉壞掉。不發霉的糧食，味道也不是那麼好。放了一年以上的糧食，最後的命運多半只能是扔掉。對於王二而言，糧食打得再多，但苦於沒有好的用處，最後只能爛在谷倉裡。
後來就有人給王二出主意。村裡有的人家地多糧少，還有的人家因為這事那事缺糧，不如你拿糧食去跟這些人家換地。糧食會爛，但是地不會爛，這樣你也不用為糧食的事情那麼發愁。王二覺得這是一個不錯的主意，於是就這麼幹了。第一年，王二用所有的余糧換回了一小塊土地。雖然這塊地很小，十幾年的收成才夠王二付出的糧食，但是王二還是很高興。畢竟，就像村裡人說的，存糧會爛，但是地不會爛。即便十幾年才能把本錢賺回來，但怎麼也比糧食爛在谷倉裡強。
但事情的發展還是有點出乎王二的意料。王二現在的地多了，結果每年的余糧更多。而村裡的地並不算寬裕，沒有多少人家願意賣地，所以王二只能不斷的提高價錢才能買回一點點土地。到後來，王二買一塊地出的糧食能頂那塊地80年甚至100年的收成，貴得已經有點離譜。村裡也有人在悄悄嘀咕，覺得王二有點失去理智。但王二仔細想想，還是覺得買地劃算。手上拿著糧食，過幾年就什麼都不剩了。拿著地，地永遠在那裡，以後至少還可以傳給孩子。王二的做法，當然還不小心造成了另一個後果，就是讓村裡那些真正缺地的家庭再也買不起地。那些人心裡都在罵王二，覺得是王二“炒高”了地價。
導致中國房價高的原因有很多，一些原因共識比較多，另一些原因則爭議比較大。其中一個比較有共識的原因是很多人買房是用來“投資”的，不是用來“居住”的，投資性購房推高了房價。從溫州炒房團、山西煤老板到外資熱錢，各種關於有閑錢的群體炒高了房價的故事層出不窮。這也讓區別對待首套、二套、三套或者N套房，成了抑制房價政策的一個重點。因為首套房被認為是自住的，而超過二套的則有投資的嫌疑。
但這裡一個需要回答的問題是：為什麼有那麼多人願意買房“投資”？特別是在不少城市的房價已經漲了如此之多的情況下。這裡面的答案可能也有很多，從官商勾結到分配不均，再到“錢多人傻速來”各種解釋都有。這篇文章想要強調另外一個原因：房地產也許是中國人保存財富最不差的手段之一。
大概每個有點積蓄的中國人，都會面臨一個相同的問題：把錢放在哪裡？雖然這幾年的選擇多了不少，但大的選擇無非幾種：一是放在銀行裡，雖然安全但是幾乎沒有回報，碰到通貨膨脹錢還會越存越少；二是把錢投到不比房地產風險更小的股市裡；三是買房，房子不怕通貨膨脹，長期看即使不升值，保值絕對沒問題，有房還能有安全感和穩定感。
如果和前面王二的故事類比，把錢存銀行就像是存糧。雖然沒有存糧那麼極端，但存銀行的回報率接近於零甚至時常為負（比如，去年8月到今年8月的實際存款利率就極有可能是負的），就像是存糧會越存越少；而買房跟買地一樣，買的是一塊真實的資產，握在手裡放心，長期還有升值的潛力。因此，在買房和存錢之間，很多個人都會主動選擇買房。即便這些人買房的目的未必是炒房，就像王二買地最初的用意也不是炒高地價一樣，但這種行為的結果仍然會是推高房價。至於買房和買股之間的取舍，買房對很多人而言恐怕也是更好的選擇──一樣要承擔風險，買房心裡可要踏實多了。
歸根結底，中國投資渠道的缺乏，讓很多中國家庭在金融意義上就像是生活在小山村裡的王二。中國有很多人沒有錢，但也有很多人有錢。而那部分有閑錢的人，當他們只能在不好的投資（買房）和更不好的投資（存銀行或者買股票）之間做選擇時，很多人選擇了買房。這樣做不僅導致了房價高漲、住房空置和很多普通人購房發生困難，這樣做更是對資源的錯誤配置──如果有好的金融體系和投資渠道，這些錢原本可以投到更能夠創造價值的地方。
事實上，當一個經濟中最好的投資方式竟然是買房的時候，這也恰恰說明了這個經濟的金融體系可能存在缺陷。就像在上面王二的村子裡，買地賣地並不真正創造任何價值，只是財富在一個村子裡流轉，而這件事情發生的根本原因還是因為王二的村子沒有更有價值的地方投資。中國還是一個資本稀缺的發展中國家，錢投到很多領域都能產生可觀的回報，很多中小企業得用百分之十幾甚至幾十的年利率通過民間金融借貸就是一個明証。如果金融體系運轉良好，那資本自然應該是流到最需要錢的地方，這個過程也應該會為投資者創造不錯的回報。只是，這個過程沒有在中國發生。一方是需要錢的地方沒有錢，另一方是有錢的人沒處投資，最後把錢投向房地產。
從這個角度說，只要無法有效配置資源的中國金融體系一日得不到根本改善，房地產作為有吸引力的投資品的狀況很可能也無法改變，想要緩解高房價的政策最終也可能無功而返。如果要改變王二村子裡的高地價，最一勞永逸的做法也許就是修通出山的道路，讓王二能有別的方式處理他的糧食。房價也是一樣，只有真正存在更好的其它投資渠道，投資性購房推高房價的壓力恐怕才能有效釋放。
（本文作者郭凱是專注於中國和新興市場國家問題的經濟學者，哈佛大學經濟學博士，專業方向為國際金融和中國經濟，現就職於國際貨幣基金組織。文中所述僅代表他的個人觀點。）