神马文学网深圳两城中村改造项目诞生数十亿万富豪
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 05:38:30
在最近短短两个月时间里，深圳岗厦与大冲两个城中村，因旧城改造拆迁而造就数十名“亿万富豪”的传奇，不仅占据了众多的媒体版面，而且使得伴随着深圳特区成长数十年的“城中村现象”再度引起了公众关注。
1月23日，深圳最大的旧村改造项目——改造面积达68.4万平方米的大冲旧改村民物业签约仪式正式举行，这标志着由华润置地投资超过60亿元的“造城项目”进入实质启动阶段。大冲村东南北三面都是深圳高新技术产业区，与其一路之隔的是甲骨文、TCL、中兴通迅等知名大企业，出租业是大冲871户2000多本地村民集体和个人最主要的经济收入。
在深圳最近这两个城中村旧改的补偿中，村民们不仅按规定获得了四百多平方米合法面积、每平米一两万元的充分补偿。还包括相当部分属于“历史遗留问题”的违章建筑也得到相应的补偿，“如果只按每户四百多平方米宅基地计算，怎么可能补出那么多亿万富翁?”大冲旧改负责人说。
在谈到内地的暴力拆迁事件时，岗厦和大冲旧改负责人都不约而同地提起了上海潘蓉事件中拆迁补偿的“不合理”，大冲旧改负责人替南方周末记者算了一笔账：潘蓉家480平方米的住宅，政府仅补了86万，算下来一平方米只有1000多元的补偿金额，在原区“买个小户型都买不起”，人家怎么会不抗议?
据岗厦村旧改负责人介绍，除了可观的补偿金额或回迁物业的升值外，深圳城中村改造“不可能出现唐福珍或潘蓉那样的暴力场景”的原因还在于，深圳城中村村民在过去20年的经营后，“都是有身家的人”。岗厦村里最穷的一户人家也有700万身家，改造回迁后获益更大。
大冲村旧改负责人也有同感。他说，大冲改造后，村民们不是“由穷变富”，而是从富变得更富。他提起不久前村里人结婚，简直就像一场豪华轿车大游行，“奥迪什么的靠边站，最后一辆贴了花的大奔还找不到人开”。
虽然不会出现暴力场面，但涉及数千人利益的城中村改造也不可能那么一帆风顺。按岗厦旧改负责人的话说，“打官司是免不了的”，现在就有十几宗仲裁在法院进行中。
实际上，深圳城中村改造能够实现非暴力拆迁，还涉及到两个独特的重要因素，一是类似于大冲股份公司这样的“城市居民自治组织”，在谈判中发挥了巨大作用;二是如华润这样的开发商找到了创新的开发模式，使得开发商在有利可图的预期下，将补偿标准提高到合理的市场水平。
为村民说话的“超级公司”
城中村村民兼具 “股东”的双重身份，使得股份公司在领导层选举程序中，呈现出某种奇特的“直接民主”形态：身为“股东”的村民们，按照自己的村民身份，一人一票选出新任董事长和管理层。
在1月23日这个造就数以十计“亿万家族”的签约仪式上，最为动情的发言者既不是政府代表，也不是华润的负责人，而是大冲股份公司董事长阮洪坤。大冲股份公司是由大冲村集体经济的领导层改制而来的股份公司，村民们也是该公司的股东。
他坦言旧改推进过程“异常艰难”，但大冲旧改项目的补偿协议“是特区内迄今为止总体上表述最完整、补偿最优惠、保障措施最健全的旧改拆迁安置补偿协议”。
大冲旧改项目指挥部的政府发言人程效在接受南方周末记者采访时对此表示赞同，并承认，“阮董事长的压力比我们和华润都要大得多”。
据程效介绍，在大冲旧改项目的拆迁补偿谈判中，大冲股份公司董事长不仅是村里的集体物业的法定代表人，而且股份公司管理层作为村民自有物业的代表，几乎具备“全权代表”的资质。
而在谈判完成后，董事会又将与政府和开发商代表一起，向每一户村民进行解释和宣传，发动村民就自有物业部分与开发商达成补偿协议。
在深圳，类似大冲股份公司这样的城中村股份公司就有六十多家。
在1992年的特区农村城市化改造中，政府的规划是将原有农村集体资产交由股份公司经营，同时将原村委所属的行政、社会管理职能交由新成立的居委会和街道办管理，实现“政企分开”。
然而在随后的实践中，由于政府无力兼顾“城中村”的公共投资与管理，也无法为缺乏技能的村民们安排工作，因此由原村集体经济的领导层改制而来的股份公司，自然承担起了各村的经济、行政和公共管理等各项职能，政府下设的居委会也因运作资金馈乏而受控于股份公司。
随着时间的推移，股份公司的影响力和独立性日益体现：首先作为原集体经济的转型物，股份公司脱离于传统国资管理体系之外;其次，作为事实上的公共管理组织，股份公司在行政隶属上没有任何上级行政部门，反而对原本具行政管理职能的居委会等部门有着实质性的影响力;最后在经济来源上，有着物业出租等独立经济来源的股份公司无需申请政府拨款，在很大程度上可以独立解决城中村的村民福利和公共投资。
从这个意义上而言，城中村股份公司在很大程度上已经脱离了政府原本设定的“企业经营”模式，而形成了某种集行政、经济、社会职能于一体的“城市居民自治组织”。
从组织内部而言，城中村村民兼具“股东”的双重身份，使得股份公司在领导层选举程序中，呈现出某种奇特的“直接民主”形态：身为“股东”的村民们，按照自己的村民身份，一人一票选出新任董事长和管理层。
而新任的董事长和管理层心中也深知，他们要带给村民的，不仅仅是“股东利益最大化”，还包括城中村的公共管理、村民的福利保障和不同村民间的利益平衡。
正因为如此，股份公司管理层必须在保证经济发展的同时，及时注意社区中的种种“社情民意”，并及时予以反馈：否则自感利益受损的村民们就会在下一次股份公司改选时，毫不犹豫地投出反对票——而这一投票权利并不随财富多少而转移。
在某种意义上，这也是大冲股份董事长要在村民签约会上，反复强调自己和股份公司的管理团队为争取村民利益“付出了艰苦努力”的原因。
另一方面，作为原集体经济管理者的股份公司，在城中村旧改的“财富升级”过程中，也将获益巨大。这也使得股份公司管理层在面临重重阻力时，依然有动力继续推进旧改进程。
前述旧改项目的企业负责人向记者表示，现在媒体和公众都在关注城中村改造中暴富的村民，“但是大家都忽略了一个更大的赢家”：随着城中村旧改的完成，许多现在已经是千万或亿元级的城中村股份公司，将迅速膨胀到十亿甚至数十亿元级的“超级公司”。
这位企业负责人笑称，今天的中国证券市场中，许多号称蓝筹的上市公司，其资产规模和赢利能力都远远不如这些看似土气的“农村股份公司”。 华润的造城模式
万象城这一总投资额高达60亿港元，开发周期长达8年，集住宅、商业、娱乐等内容于一身的庞大“造城项目”，在起步之初就被当时的业界各方认为是一场命悬一线的“豪赌”。就连管理层内部，对该项目的成败也心存疑虑。
就在岗厦和大冲旧改项目成功签约的同时，一个被忽略的背景是：这场看似各得其所的“造富运动”，实际上比政府的规划已经整整推迟了十年。
早在1998年，大冲就被列入了深圳市的旧改规划，2002年更被列为旧改试点村之一。但直到2005年引入华润集团时，大冲才正式确立“推倒重来、整体开发”的旧改模式。
与此相似的是，造就了数十个“亿万家族”的岗厦村旧改，光规划就整整做了十年，其间反复修改近10稿。
一位曾经参与规划设计的专家告诉南方周末记者，城中村改造规划之所以如此艰难，关键原因之一是“计划赶不上变化”。比如岗厦村，与十多年前最初规划时相比，土地和房租价格都上涨了数倍，“政府规划中的补偿都赶不上这些年地价的上涨”。这使得无论是补偿标准还是利益分配，都难以令许多村民满意，旧改进程也因此陷入僵局。
转机的出现，一方面来自城市化过程中，城中村的“土地升值”逐渐被“功能升值”所取代：原有地价和房租的上涨趋势渐停，更大的升值空间只能来自城中村整体规划和功能的“升级”;另一方面，则来自引入开发企业的创造性解决方案，如华润在大冲“再造万象城”的规划，规模化开发带来的巨大增值效应，不仅有效地满足了村民们的补偿要求，而且对其周边社区的功能完善和价值提升发挥着重要的“辐射效应”。
但最初，无论是华润内部，还是地产业界，对这一开发周期长、投资巨大的开发模式都感觉前景莫测。
2001年深圳市罗湖区渔民村的改造，标志着特区政府在城中村改造中，开始以合作创新的“多赢模式”取代过去单纯的“查堵违建”思路。尽管由于经验和制度的不足，这一改造方案今天看来仍有缺憾，但其“合作开发”和“集约化发展”的思路，至今仍具划时代的意义。
而就在此后不久，华润集团在距渔民村不远处的地王大厦对面，挖出了一个“超级大坑”：今天被视为“都市综合体”典范的万象城项目，悄悄拉开了序幕。
万象城这一总投资额高达60亿港元，开发周期长达8年，集住宅、商业、娱乐等内容于一身的庞大“造城项目”，在起步之初就被当时的业界各方认为是一场命悬一线的“豪赌”。就连管理层内部，对该项目的成败也心存疑虑。
但结果却是，不仅由华润持有的商铺吸引了LV、GUCCI等著名品牌入驻，万象城陆续推出的住宅开盘价也超出了业内估计的每平方米两万元的一倍以上，且被一抢而空。
华润集团现任董事长宋林曾在一次内部讲话中坦承：在万象城之前，集团已经投资的几个大型物业都“举步维艰”，华润置地团队能在“这么难的环境下和这么差的基础上，把万象城做起来”，让他感到超乎想象。
到了2005年前后，深圳市的高速城市化进程终于遇到了资源瓶颈：特区内土地资源因多年的高速开发而消耗殆尽，在难以通过城市扩张从外部“开源”的状况下，内部资源的“挖潜”成为必然的选择。
以2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》为标志，深圳市政府推出了一系列的政策和措施，开始了新一轮的“城市更新”运动。
与此同时，启动了“再造华润”计划、雄心勃勃地从千亿集团向两千亿门槛迈进的华润集团，也在新的地产战略中，将已经日渐成形的“万象城模式”纳入集团的战略核心，并开始在全国一线城市进行复制。
从2005年到2008年，作为香港上市公司的华润置地凭借“万象城模式”及其相关战略，综合营业额以每年40%以上的速度高速成长，市值从二十多亿元剧增至八百多亿元。当然，万象城模式的成功也得益于中国地产业整体兴旺的背景。
华润的“8年筑城”之举，不仅造就了一个赢利丰厚的上市企业，而且赢得了包括深圳在内的许多城市的认同。在2009年底华润中心君悦酒店开业仪式上，深圳市代市长王荣在现场表示，华润中心项目(即万象城)代表了未来深圳乃至全国城市再生的一个重要方向。
在这一背景下，政府引入华润置地参与深圳最大的旧村改造项目，可谓顺理成章之举。
白天是水电工，晚上是富豪
这是一群拿着城市居民身份证的“都市农民”，昔日养猪种菜的土地，今天以“种房子”的方式为他们带来丰厚的收益;然而与此同时，他们的子弟却迷失在变幻莫测的都市尘嚣中，只能以曾经的身份来维系着彼此的认同：城中村村民。
对于年近四十的陈峰而言，大冲旧改这些“造富神话”都只是旧闻。作为较早经历过第一轮改造的城中村村民，他的家族财富早在多年前就完成了从百万级到千万级别的跃迁。此刻，他面临着即将到来的新一轮财富大潮，却不无疑惑地向南方周末记者问道：“要这么多钱有什么用?”
20年前，高中毕业的陈峰(化名)曾是村里学历最高的成员之一，也曾像今天的年轻人一般满怀热情，找工作、搞投资、办企业。然而20年后他却发现，自己曾经努力争取的职位，被更加勤奋而野心勃勃的外地大学生占据;家族投资和企业经营也因为缺乏经验而屡屡亏损，甚至“不如麻将桌上赚的钱”;最终他无奈地发现，自己的工作和生活圈子已经再度退回村内。
今天的陈峰，按照收入顺序其职业头衔分别为：房东、股东和水电工。家族的物业出租收入是他收入来源的主要部分，其后便是村股份公司每年数万元的分红，以及作为股份公司水电工每月一两千元的“茶水费”。
晚上开着豪华轿车出入深圳各大酒店和高级会所一掷千金的“陈总”，白天却是身背电工包，在村里敲敲水管、修修电线的“峰哥”。对于这一强烈的角色反差，陈峰笑着说：“村里人习惯了，很多人都这样。”
随着年龄的增长，他的社交圈子也日渐缩小，大多只与一些与自己有着相似背景的城中村子弟来往。“跟外人聊不来”，他向南方周末记者解释说。
当人们在羡慕着“城中村”村民们的“意外之财”时，却很少有人注意到，在滚滚而来的城市化进程背后，失去了土地和维生技能的村民们，除了偷偷“种”下的房子之外，在很长时间里只能孤独地守护着自己的家人、乡邻和财富。
从上世纪80年代初深圳特区成立，到1992年第一次城市化改造前，深圳特区内有68个农村行政村、176个自然村，4万多持农村户口的“农民”。在城市化建设过程中，这些“农民”们依照政府的规划，让出了城市中的大部分土地，退守到政策划定的“保留区”内，依靠集体企业的物业出租和经营收入为生。
在1992年的城市化改造中，深圳市政府一次性将特区内全体农村户口转为城市户口，并在原村集体企业和村委的基础上组建了66家股份公司，以解决“农转非”后的村民工作和收入来源问题。
然而城市化的进程不可能一步到位，就在特区政府全力经营村民们退让出来的“增量土地”时，“留守区”内的村民们却发现，政府原本保留下来的宅基地和供村民从事种菜或养殖的小片土地，其实可以“种”些更有经济效益的产品：出租屋。在早期的小心尝试之后，汹涌而来的打工人群立刻证实了这一想法。
于是，早期政府理想中的以村民住宅、集体经济和新农业模式组成的田园牧歌式的“新农村”蓝图，迅速被密密麻麻的“违章建筑”、“握手楼”和“一线天”为标志的城市廉租区场景所取代。
然而这些有着更高收入和更宽裕生活的村民，并不是真正意义上的城市居民。都市日新月异的生存技能要求和变幻莫测的生活节奏，都不是大部分村民们所能适应的。这种不安与不适感反过来加剧了他们往昔身份的认同与怀念。
一位城中村改造企业的负责人向南方周末记者表示，从这个意义而言，城中村改造对村民们而言，并不仅仅意味着财富的升级，更意味着传统村民们“从组织管理，到生存方式，再到思想观念的全面升级”。在他看来，后者的升级与转型，远比财富的升级来得艰难。
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