改造城中村 房价最后一根救命稻草

今年7月，《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》正式对外公布，年内45个城中材将成为全面改造项目。在深圳房价高企的客观条件下，业内认为，这是当下深圳缓解高房价的最后一根“救命稻草”。一份研究报告预测，深圳城中村改造估计将提供八千万至一亿平方米的商品房增量，而深圳楼市的需求量每年约为八百万至九百平方米。
在深圳有很多高大矗立的牌坊，牌坊上有两行烫金的对联，牌坊下往往是一对威武的石狮子。走进这些牌坊就走进了深圳一座又一座的城中村。多年来，无数人怀揣着梦想和希望在这里住下来，酝酿自己的未来。这里几乎汇聚了来自全国各地的人，大家操着五湖四海的口音，住在同一屋檐下。
据《南方都市报》报道，今年7月《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》（以下简称《计划》）予以公告，45个城中村被列为全面改造项目。全面改造意味着推倒重建。意昧着特区内房地产开发用地增加，意味着城中村房屋可以上市交易……城中村究竟何时能与牌坊外的世界实现全面、彻底的融合，最终消失在人们的视野中？从一个农民变成一个城市绅士需要多久？也许三年、五年，也许一代、两代……
没有工作，也根本不需要工作。对罗阿姨来说，她的所有生计来源就是她身后那栋七层的私房。套用电影《功夫》的说法，罗阿姨就是深圳岗厦的一个“收租婆”。如果按一套房平均月租1000元计算，一年下来她的收入就达50万元，这相当于深圳一个中等级别CEO的收入。
在深圳，像罗阿姨这样的“收租婆”数以万计。尽管深圳官方一致认为，这些扎在靓丽城市风景线中的“补丁”，早就该彻底改造。但因为这些看得见的利益，城中村改造成为历届政府最难啃的“硬骨头”。更多时候，碰到这个“硬钉子”，只能绕道而行。
一剂治疗高房价的良药？
这一《计划》今年要推动皇岗村，湾厦村及深惠路沿线等45项城中村全面改造项目，总用地规模达到557.56万平方米，年度总用地规模为275.37万平方米。业内人士指出，城中村改造将增加住宅土地供应量，无疑将对深圳房价起到平仰作用。
城中村对城市面貌的改善、产业的升级、人口的置换等直接影响是显而易见的。但当众多市民连住房都无法解决的时候，希冀城中村改造来给房产市场降温，更让人憧憬。这也注定，2007年的城中村改造承载着历史重担，这是一次沉重的“破冰”之旅……
政府与原住民的利益博弈
城中村一路伴随和见证着深圳的发展。
在特区建立初期，国家无资金支持，深圳不但缺乏一次性赎买农村集体土地的资金，甚至连城市建设都要依靠贷款和外来力量进行。郁万钧，前深圳市规划局总规划师，他对城中村形成的始末十分熟悉。据其介绍，鉴于当时国家对农民住房的政策是一户一块宅基地，因此特区初期给予原住民的建房标准是：宅基地100平方米，建筑不得超过三层（即240平方米），且户均人数少的只能建两层。这样的标准导致当时未能像城市用地一样要求各村为市政管道、道路、消防设施等预留空间，公共配套设施极为简单，这就为后来的城中村配套设施无法与城市对接埋下隐患。
1992年至1993年，深圳宣布了第一次城市化之后，大量外来人口的拥入刺激了房地产的需求，原住民开始握紧土地特价而沽。为大量外来人口提供出租屋成为他们获利的主要手段，抢建风潮被激起。1999年，《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》在3月5日颁布实施后，明确规定此日期以后所示：自1999年几部法规出台实施以来，深圳全市增加了超过10万栋新的违法私房和大量的违法厂房。
上世纪70年代初，罗阿姨生活困难，偷渡香港未果。如今，罗阿姨的生活发生了翻天覆地的变化，一年的租金收入就是50万元。“这种典型的城中村经济生态，导致城中村改造拆迁将从根本上触动原住民的巨大利益。”中国综合开发研究院专家李津逵研究城中村问题已经多年，“于是，城中村改造的矛盾像击鼓传花一样将日益积累的矛盾传下去。终于，到了本届政府对鼓声叫停。鼓停花落，深圳市政府开始用另外一种方式来面对城中村。
一场自下而上的城中村改造
从两年前开始，深圳市政府开始酝酿并逐步对城中村进行新形式的改造。日前，深圳市重点旧改项目田厦新村推倒重建工程正式启动。该项目采取了村民以宅基地入股改造城中村，并参与项目利润分配的新方式。接照这样的模式，对村民的宅基地不再另行补偿，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。深圳市城中村改造办公室专家朱恩平说，今后城中村改造计划都按这样的方式进行。任何一户人家抢建新的住宅都会影响到全村人的利益，所以此种方式还有效抑制了违法抢建。
对于城中村改造的难度，朱恩平认为不在于原住民和村股份公司坚决抵制改造，而主要在于如何平衡四个主体之间的利益。从城中村来说，一是村里的原住民，即大量私房的业主，二是这些房子的租户，他们大多为中低收入的暂住人口，或刚刚到深圳处于过渡期的人士。从外部来说，就是参与改造和期望从改造中获利的地产商，以及整个改造规划的主导人政府本身。
去年6月21日，深圳市房地产产权登记中心向渔民村的原住民发放了城中村改造的第一批房产证，标志着渔民村改造的全面结束，更标志着深圳的城中村改造向前迈进了一大步。这批房地产证均为红色封皮，产权为70年，随时可以上市交易。朱恩平介绍说，《2007深圳市城中村（旧村）改造年度计划》中的项目都是城中村提出向政府改造的意愿，政府进行统一规划调研确定的。现在。城中村改造规划一个最为吸引眼球的地方是，每个股份公司的每一寸土地都已编入规划、这一规划在讨论和征求意见后将形成更为清晰的规划蓝图，村民不仅可以知道自己将获得多少面积补偿，还能知道未来家园的面貌。看到周围的商品房价格一路上扬，而处于同样地段的城中村私房却不能进行交易，村民和股份公司对旧村改造的愿望强烈。
城中村改造影响长远
由于城中村改造中的产权问题，拆迁难度大，开发商一般不愿接受城中村改造项目。随着特区内土地零供应的持续，城中村改造成为开发商获取特区内土地的一条重要途径。金地集团对渔民村的改造，为城中村改造提供了更好的模式。
对于普通市民来讲，旧城改造的意义在于是否能够给他们的购房带来更多实惠。深圳市房地产研究所所长王锋称，目前关内三年内无地出让，土地供应短缺现象已非常突出，旧城改造估计将有八千万至一亿平方米的商品房，即便是算一半面积进入二级市场，也能解决关内十年左右的商品房需求。总之，旧城改造释放出的巨大潜力，对于缓解深圳房地产供应短缺、平抑增长的房价、保证市场持续健康发展有着非常重要的意义。
一场自下而上的城中村改造在未来几年将火热展开，但是，其中那些低收入人群何去何从？村中原住民走出城中村能否融入紧张的都市？虽看中城中村的用地但担心开发成本的开发商如何动作？这些问题，也将随之而来。
一切，尚需拭目以待！
深圳城中村抢建历史
城中村第一轮抢建潮
1989年：特区内实行土地统征，造成了原住民的心理恐慌，引发了第一轮占地抢建热潮。在原住民不愿意放弃旧村土地时，政府终止了城中村改造，并撤销了旧村改造办公室。
城中村第二轮抢建潮
1992-1993年：1992年深圳宣布特区内城市化，随后宝安撤县改区，1992-1993年蔓延全国的房地产开发热潮刺激了特区内原住民的建房热情，而为大量外来人口提供出租屋也成了他们牟利的主要手段，又一轮抢建风潮形式。
城中村第三轮抢建潮
1999-2002年：1999年3月5日《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》颁布实施，明确此后所建违法建筑一律查处，但抢搭末班车的心理促使原住民再度疯狂抢建。1999-2002年，内务部法规出台实施以来，全市增加了约十多万栋新的违法私房及大量的违法厂房。
城中村第四轮抢建潮
2003年：2003年10月31日，深圳启动宝安、龙岗两区加快城市化工作，引发新一轮抢建风潮。在随后的一个多月时间内，仅龙岗就发生违法抢建永久性违法建筑413宗。在市政府发布紧急通知，两区采取有效措施才得到初步控制。