为何中房协的建议受到强烈抵制和质疑

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房产

    据新华网报道： 8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一表示，在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。

　　中房协曾在7月份再次“上书”，希望稳定市场局势，发挥现有政策调控作用，并采用编制“‘十二五’住房规划”等长期手段来调控房地产市场预期。朱中一认为，当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。“房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。”朱中一表示，同时要警惕的市场信号是，由于有效供给减少，房价在高位盘整，从而带来了房租价格的迅速上涨。

　　朱认为，土地供应不足和开发商拿地不积极，将可能成为影响2011年上半年房地产市场的大问题。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。上半年40个重点城市的房地产统计数据显示，在土地购置面积上，8个城市出现同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地开发面积数据中，9个城市下降幅度超过50%。

　　中房协建议，地方政府应适当调整土地出让底价，加快完成土地供应计划。换言之，就是建议地方政府降价卖地。除此之外，由于房地产紧缩性调控带来地方土地财政下降，进而影响到了保障性住房建设任务的进展。对于住房保障工程建设进展滞后的问题，朱建议，除了加紧督查之外，更要让地方政府结合实际，将保障性住房和当地商品房、租赁房市场规划结合起来通盘考虑。

在以往的房地产周期性调控中，中房协曾屡次建议地产调控政策。2008年9月，值房地产市场因受紧缩性调控政策的影响而陷入低迷之时，中房协即曾建言国务院“救市”。而当下，此轮房市调控又行至最微妙时刻，作为房地产企业利益代言人，中房协提出的暂缓新紧缩政策出台的建议，引发市场关注。

 点评：此报道一出，立刻遭到舆论和民众广泛质疑。据新浪乐居的网民调查，近八成网民反对暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，且认为目前的新政远未达到调控的目的。朱中一的“暂缓”之说，也遭到不少专家反驳：经济学家樊纲直言，国内生产总值GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%，是经济增长正常回调的结果，“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”经济学家易宪容日前指出，当前投资性需求仍主导了当前我国的房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。

其实，目前业界基本上已经形成一个共识，就是今年下半年不会再出调控政策，但现有的调控政策也不会放松。为何中房协朱中一这番话却会遭到如此大的反应和质疑呢？我觉得，主要是民众的情绪无法得到宣泄，而朱在这样一个时刻说这样一个话题，而且还明显带有表功性质，因而引起民愤成为众矢之的。我认为朱的观点和看法其实没有错，但表达的时间和方式不对，而且中房协上书似乎是救市时才上书，而房价上涨过快时却未见其上书，这也是引起民愤的原因之一。

今年以来的调控政策的确已经收到明显的效果，而且还有许多政策造成的后果还未显现。目前GDP已经出现明显下滑态势，按此态势估计年度将滑落到9%，而季度则可能滑落到8%以下。这一估计还仅仅是常规状态下的推算，但实际有可能会更糟糕。因为，去年的GDP是翘尾的，由年初6.8%%上升到今年一季度的11.9%；而今年的GDP是掉尾的，才二季度就已经回落到10.3%。所以会产生一些数据偏差：即年初是今年的高位与去年的低位相比较，故增幅很高；而下半年将是今年的低位与去年的高位相比，跌幅会急剧加大。这也是为什么2008年GDP会一下子从高位降到低位的原因，今年这种情况或许会再次出现。

现在一线城市房地产成交量已经成半萎缩，这意味着这些城市房地产对经济的贡献也将减少一半、房地产对财政收入和税收的贡献也将减少一半，房地产对开发商资金回笼也将减少一半。但从上半年整体房地产的态势来看似乎还挺不错，成交和投资不仅没有下降还有一定幅度增长。但这些数据都存在类似GDP的统计翘尾和掉尾的现象，只是目前还未能得到显现和反映，下半年将会在价格、成交和投资方面得到印证和反映。

目前，我们对房价指数、成交均价的解读存在一些误区，比如房价指数显示7月全国房价指数同比上涨10.3%，广州同比上涨6.2%,但广州今年3月同比还高达20.3%，现在涨幅已经回落了14个百分点；还有就是广州上半年房价平均11000多元，比去年同期仍有大幅增长，而且去年年度均价仅9300多元，即使今年房价回落到万元左右，全年还是呈现上涨的态势。还有就是成交回升价格平稳或回落本应是好的现象，表明开发商开始采取积极促销的措施，适当降价以价换量。结果却往往被解读成调控无效、刚需释放、楼市反弹，目的是为了忽悠买家入市，但却常常事与愿违。

不过，我始终认为4月中旬以来的调控有些矫枉过正，有些过犹不及和有些欲速则不达。因为，去年政策过度宽松，结果造成房价飙升；今年不宜政策过严，不是因为房地产没有泡沫，而是因为泡沫太大了，而经济环境太弱太差了，不足以承受刺破泡沫带来的冲击和影响。如果现在房地产泡沫破碎了，谁也无法保证会不会导致严重的经济危机和金融危机？这个险本来是不能冒的，但现在可能不得不面对这样的局面。

我一直认为二套房贷不宜过严，应当适当放宽。但三套房贷限贷则是必要的，而且即使房地产和经济进一步下滑也不要取消，主要是要防止投资性购房大幅反弹。但二套房中改善型自住的买家则应该给予必要的支持，特别是只有房改房或首次房贷购房不到人均居住面积的这部分二次置业者，应该设一个新的贷款标准，如首付四成、按基准利率供楼。

房地产调控处于骑虎难下的进退两难困境，主要是因为近几年调控都缺乏预见性，每次出手都晚半拍到一拍，而且要么过轻要么过重，缺乏系统的把握。我在今年4月中央严厉新政出台时曾接连写过两篇博客：一篇是《究竟是谁在误导和逼迫中央痛下狠手》，一篇是《过严的二套房贷新政恐欲速则不达》，我认为过严的调控政策可能不仅会导致经济二次探底、甚至还可能引发更大经济灾难和金融危机。到时就不是有没房住的问题了，而是有没工开、有没饭吃的问题了，恐怕再后悔也来不及了。

我当时还表示：“我一直认为中央今年以来采取的一系列调控措施和政策是适当的，从过渡宽松到不宽也不松，只是未能明确提出要让房价逐步回落到合理价位的调控目的，对二套房贷的利率也没有做适当的调整。现在，在舆论压力下却又做出比较极端的调整，显然是矫枉过正的，恐怕将会欲速则不达。

虽然，我知道中央政府不会轻易改变刚刚才作出的决策。但事关重大还是要慎重行事，不要等到出现危及整体经济安危的情况时才作出反应，那样代价和损失可能会很大。”

                                 2010年8月15日

相关链接：

《过严的二套房贷新政恐欲速则不达》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4735975f0100hs4l.html

《究竟是谁在误导和逼迫中央痛下狠手》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4735975f0100hm99.html