常州房地产市场开始新一轮升温

经过短暂的降温后，常州房产市场又开始升温——市统计局昨公布的数据显示：上半年全市房地产开发完成投资91.2亿元，同比增长49%，增幅较去年同期提高14.1个百分点；全市商品房销售面积达236.4万平方米，同比增长32.4%，其中住宅销售面积214.8万平方米，同比增长40.6%。部分指标增速达到或超过历史上最高的2004年水平。
■态势
业内人士指出，各种迹象表明，我市房地产开发进入了新一轮发展时期。
统计资料显示，上半年全市房地产投资完成额占同期全社会投资比例有所上升，上半年达到16.9%，比2004年提高0.3个百分点。商品房建设规模保持同步扩张的态势，至6月末，全部在建商品房屋施工建筑面积达1062万平方米，同比增长65.8%，增速较2004年加快12.1个百分点。由于去年大量新开工的商品房屋在今年陆续竣工，上半年全市商品房屋竣工面积出现大幅增长，累计达106.8万平方米，同比增长55.5%，扭转了2006年以来竣工房屋大幅减少的局面。
房源充足的同时，有诸多因素促动消费，包括城乡居民收入的不断增加和对预期收入的信心，使购买商品房的需求逐步成为现实；部分在股市中颇有收获的投资者把房地产投资作为选择；城市现代化建设的加快推进，带动了土地的快速升值，城市发展前景继续被市场看好，房地产增值的可能性依然存在，社会对住宅长期投资的需求仍然存在。
另外，大量外资流向房市带来新活力。截至6月底，列入统计的三资房地产开发企业达46家，比去年同期增加13家，三资房地产开发企业已经占到全市开发企业总数的五分之一。在房地产投资资金来源中，前六个月利用外资累计达2.9亿元，相当于我市房地产开发前四年利用外资的总和。
■理性
我市房地产市场的新一轮繁荣是建立在国家宏观调控和政府规范管理基础上，与以往利润诱导开发、开发推高房价的房地产热有着本质的区别，市场需求引导下的开发占据了主体地位。但也有因政策调整等原因被迫开工的无奈之举，同时房地产市场上的投机行为也时有发生。因此，在肯定新一轮房地产繁荣的同时，更应理性地看到存在的不足。
就住宅价格来看，由于前几年的两位数高速增长，住宅销售价格已经达到了一个较高平台，中低收入阶层的购房能力与房价的总体水平仍存在较大差距。今年上半年，我市住宅商品房平均销售价格为3892元/平方米，同比上升8.4%，其中市区住宅平均价格为4249元/平方米，同比上升7.9%。如果以上半年我市市区居民人均可支配收入9887元为标准计算，一家三口购买一套90平方米的住宅，其房价总额与家庭年收入之比已经超过国际上通行的6倍上限标准。
其次，商品房空置面积增长较快。2006年，受房屋竣工面积大幅减少的影响，空置面积出现小幅回落，比上年减少了7.4%。今年以来，竣工房屋大面积增加，新楼盘大量推出，空置房面积呈现较快增长的态势，截至6月底，商品房空置面积总量为47万平方米，同比增长20.3%，其中住宅房屋空置22万平方米，同比增长71.3%。
此外，房地产结构性矛盾仍然存在。在国家的合理引导和有效调控下，我市住房开发结构逐步向中小户型倾斜。从2006年6月1日至今年5月底，在取得建设工程规划许可证的40个商品房住宅建设项目中，90平方米以下的普通户型建设面积占到38.4%，比例虽然比宏观调控前有了较大幅度的提高，但还远没有达到国家70%的标准。同时，我市经济适用房建设速度仍相对滞后，上半年全市经济适用房完成投资7400万元，同比增长20.9%，增幅明显低于同期房地产开发投资。
■展望
展望下半年我市房地产投资运行，统计部门认为，目前，加息、税收杠杆等调节手段仍在调控过程中发挥着较大的作用，但调整住房结构、稳定住房价格将是今后一段时期内房地产宏观调控的主基调。综合多方面因素，预计下半年我市房地产业将处于调整、发展、再调整、再发展的循环中，运行速度继续呈现较快增长，住房供应结构进一步得到改善。
规模继续扩大，投资惯性增长。从长远来看，国家经济发展在一定程度上依靠投资驱动这种状况不会发生根本改变，房地产作为投资的重要领域之一，在短期内起伏波动的幅度也不可能太大。预计下半年我市房地产开发规模将继续扩大，全年开发投资保持惯性增长，并将继续高于同期全社会投资增幅。
投资结构朝着宏观调控预期方向发展。房产新政的有关配套措施正在逐步到位，很多具体实施方案也在制定之中，调控政策效果的显现客观上仍需要一定过程和周期。但我市房地产投资的结构性调整步伐不会改变，住宅、商业营业用房和办公楼投资仍将此消彼长，国家重点调控的高档住宅、特别是别墅建设比重逐步回落，而受政策鼓励发展的经济适用房、中小户型住宅投资开发规模稳步扩大，全市房地产投资结构总体上将朝着宏观调控预期方向发展。