负利率时代：要让房价下跌太难-董登新个人专栏-搜狐博客

负利率时代：要让房价下跌太难
——加息与资本所得税“搭配”可以标本兼治
武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）
今年上半年，中国CPI涨幅为2.6%，PPI涨幅为6%。刚刚公布的7月份的单月数据显示，CPI涨幅为3.3%，PPI涨幅为4.8%。相比之下，现行银行存款利率水平已远低于物价涨幅，以定期存款为例，半年期存款利率仅为1.98%，一年期存款利率只有2.25%。很显然，无论从上半年的物价涨幅来看，或是从下半年的通胀预期来看，我们目前正处在一个典型的“负利率时代”。
在负利率时代，尤其是在通胀预期不断被强化的环境下，存款将会遭致“负利率”的损失，存钱不如花钱，除了强制性储蓄，“不存款”成为老百姓无可奈何的选择。于是，存款被迫从银行“逃出来”，然而，银行外面的世界却又是“流动性过剩”的，因为我们执行的是廉价的货币政策和宽松的信贷政策。因此，热钱、游资与各类投机资本纠结在一起，它们逃无可逃、炒无可炒，为此，它们饥不择食，逢货必炒，甚至是无所不炒。比方，它们不仅炒房、炒金、炒股，而且还炒蒜、炒豆、炒油、炒药、炒茶；它们不仅在国内炒，而且还跑到国外炒。
尽管如此，“炒”的对象不同，投资风险也是大不同的。就目前形势来看，哄抬食品类商品价格的行为已遭政府强力封杀，因此，炒食品类商品的政策风险远大于市场风险。此外，政府并未封杀的“炒货”——包括炒房、炒股及炒金。
总而言之，在负利率时代，炒是一种时尚，炒是一种追求，当然，炒也是一种无奈。即便如此，在目前中国，炒金不如炒股，炒股不如炒房，这也是不争的事实。
正如大家所说：股市涨跌是投资者信心强弱的体现，然而，股市反弹或上涨所产生的信心，则同样会传导或表现到房地产市场上。在投资市场的长期趋势上，我们经常看到的景象是：股价涨，则房价一定会上涨；但股市跌，则房价不一定会跌。因为房价与“本币对内价值”呈反向变动关系——纸币越是贬值，房产越是值钱。更何况，房产既可自住，也可出租，更可以疯炒，因此，房产投资既是不动产投资，也是虚拟投资。这正是股票投资无法比拟的地方。
（一）中国股市风险大于收益，股票难保值
由于制度设计上的天然缺陷，中国资本市场缺乏真正意义上的公司债市场，只有单一的股市，然而，面对规模狭小的中国股市，单一的投资渠道直接导致股市的大起大落、暴涨暴跌。每遇牛市，人气汹涌，如排山倒海之势，存款从银行搬家，瞬间流进股市，于是，股价暴涨，指数飞涨，全民炒股顿成壮观一景，中国“快牛”便是如此疯狂、如此一步到位的！然而，每遇熊市来临，则一盘散沙、一哄而散、不堪一击，于是，人气尽泄，一旦熊市失望变绝望，则很容易“跌过头”。这便是熊市中的“群众的力量”（散户的力量！）。
此外，退市制度也存在着严重的制度设计缺陷，由于唯一可以量化的“亏损退市法则”容易被操纵，几乎所有超级垃圾股都可以通过“报表重组”以达到死不退市的目的，因此，退市制度形同虚设，致使垃圾股投机猖獗，垃圾股股价鸡犬升天，泡沫翻滚，它严重扭曲了整个A股比价体系及估值体系，并带来了极其恶劣的影响和不良示范效应。
当然，除了制度设计的因素外，还有其他一些因素同样严重制约着中国股市的价值投资和长期投资，例如，中国13亿人口的温饱问题虽然解决了，但人均GDP只有几千美元，仍排列在世界第100位左右，我国广大农民尚缺乏最基本的社会保障（养老保险），上市公司的国际竞争力和盈利能力普遍不高，分红水平低下。因此，对于投资者而言，“炒”（差价）是中国股民的唯一选择，因为急功近利地“炒”与饥不择食地“炒”都是一种短炒行为或赌博心态。
（二）金价与美元捆绑联动，黄金并不保值
事实上，黄金是不保值的。因为黄金与美元的关系：美元升值，黄金就不值钱；美元贬值，黄金就会涨价。对于投资者而言，黄金除了纯粹的收藏价值外，几乎没有什么用途，而且还要付出不菲的保管费。更何况，黄金并不保值。
自1973年黄金非货币化以来，金价经过了大起大落和暴涨暴跌的过程。
1980年，世界黄金最高价格上涨至850美元/盎司。然而，1999年世界黄金价格最低跌至252美元/盎司。也就是说，1999年黄金价格下跌到仅相当于20年前金价的29%！不到1/3！这便是所谓的“黄金保值”？1999——2001年，金价基本处于300美元/盎司附近徘徊，直到2002年，黄金价格也无太大起色，当年最低价曾低至277.75美元/盎司。
只是2004年以来，随着有色金属价格的不断上涨、美元再度危机、第三次石油危机的到来，以及世界性通货膨胀加剧，黄金价格才在2007年末、2008年初一飞冲天，并在2008年1月3日攻克850美元/盎司的历史最高价位之后，2008年3月14日，金价首次突破1000美元/盎司大关，盘中一度摸高1001.5美元/盎司，随后回落，当天收于993.8美元/盎司，瞬间辉煌后开始下行。2008年11月上旬，黄金价格回落至700美元/盎司附近终于止跌。
2009年12月2日，黄金价格再创历史新高，盘中首次突破1200美元/盎司，当日收盘1215美元/盎司，至今一直徘徊在1200美元/盎司上下。可以预料，1200美元/盎司将在相当长时间里构成未来金价的“箱顶”，甚至是一个历史性的“大头部”！
实际上，就近30年来看，如果剔除物价上涨因素，则黄金也是贬值的。例如，若以2009年的美元来计算，1980年金价高点为2359美元/盎司，远高于现在的1200美元/盎司的金价。退一步讲，即便算上物价上涨因素，按名义美元计算，1980年金价曾一度高达850美元，在30年后，金价也不过涨到1200美元/盎司，也就是说，包含物价上涨在内的年均升值率也只有1.1%！
由此可见，“黄金保值论”是缺乏科学依据的，属于无稽之谈。
（三）房产将是中国居民的最佳保值工具
既然黄金不保值，而股票难保值，那么，为什么说房产是中国居民最佳的保值工具呢？依据何在？
30年的改革开放，中国工业化快速推进，然而，工业化并未同步推动中国城市化的进程。尽管工业贡献了GDP的50%以上，但中国城市化的水平仍然低下：其一，目前中国大多数人口居住在农村，而且40%以上的劳动力仍在农村从事传统的农业生产；其二，作为城市化标志的第三产业所占份额低下，无论是GDP贡献份额，或是接纳劳动力就业比例，我国第三产业所占比重均只有30%略多的水平，这与西方国家超过60%的比例差距十分遥远。
如果说城市化是世界趋势，同样也是中国后工业化时代的大趋势，那么，这就意味着将来至少要有过半的中国人口需要迁入城市或是生活在城市，因此，稀缺的土地资源和膨胀的城市规模必将进一步拉动中国房产价格向上步步攀升。这是一种长期趋势，长期而稳定的升值空间正是房产投资与保值的潜力所在。
更何况，在原本“纸币贬值刚性说”的论证下，再加上应对世界性金融危机的扩张性政策——廉价货币政策与赤字财政政策“发酵”：在低息刺激下的信贷膨胀，以及4万亿的中央投资计划及更大规模的地方投资计划出笼，不难预料：在赤字财政、廉价货币政策、流动性泛滥，以及负利率环境下，可以判断，如果不加息，房价仍会不断上涨。
因此，从目前客观形势来看，加息既是当务之急，也是抑制房价继续上涨的有力武器。尽管如此，货币政策对房价的影响和作用，仍然只是短时的、短期的，但从长远来看，客观的“城市化进程”以及主观的通胀预期，房产都将被迫成为中国居民保值工具或投资工具的首选。尤其是当目前的房市新政力度一旦减弱，房市悲观预期一旦减轻或消失，房价定会快速反弹走强。
为此，笔者主张标本兼治、长短结合的治理对策：从短期来看，加息有利于抑制人们对地皮和房产的巨大需求，进而抑制地价和房价的继续上涨；但从长远来看，开征炒房所得税（也称“房产交易所得税”），有利于直接抑制或间接打击炒房行为的过度投机。
不过，如果要加大对“炒房客”的打击力度，那么，房产所得税必须按照“资本所得税”格式进行改造，并按房产持有期长短，拉大税率档次差别，但在名称上可以继续采用“房产所得税”的称呼，这样，老百姓易于接受。
房产所得税税率表设计
房产持有期
房产所得税税率
10年以上
20%
5——10年
25%
3——5年
35%
2——3年
40%
1——2年
45%
1年以内
50%
上述房产所得税正是按照资本所得税（或称资本利得税）的格式设计的，只有房产所得税，才能真正“精准打击”炒房客。反过来讲，如果房市新政真的是要打击“炒房客”，那么，如此设置的“房产所得税”，一定是威力无穷的。只有这样的房产所得税，才不致于打击中国房地产业和房产投资者。相反，房产保有税，既打击房地产，也打击房产投资者（保值增值者），但唯一不能打击的是炒房客。