新政百日房价坚挺 地方财政告急考验决策层

[导读]房地产政策调控百日后，坚挺的市场价格与保障房资金告急正考验决策层的路径选择。

文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

调控百日，各方博弈者发现，横亘在面前的仍是一场混局。

自7月份调控“松绑”的风声传出后，决策层接连释放出的信息已相当明晰：银监会再次出手勒紧三套房贷，京沪深杭成为代表城市；国土资源部将一份“囤地黑名单”置于镁光灯下；住建部部长姜伟新则在“2010市长论坛”上公开表示，楼市调控不会放松，“坚定不移地遏制部分城市房价上涨过快”。

在市场层面，北京、上海等一线城市，尽管房价疯涨态势已被完全遏制，但萎缩的只是成交量，价格依然坚挺。

“全国也好，几个重点城市也好，调控深度还没有到位。相对于‘国十条’的要求，差距还比较大，接下来的调控任务还比较艰巨。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》记者表示。

调控目标尚未达成，地方财政却已告急，并殃及保障房建设。《财经国家周刊》获得的国家统计局数据显示：2010年1~6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比缩水1.7%。

此前，2010年被广泛看作保障房“大跃进”之年，住建部更是提出建设580万套保障房的目标。

保障房建设速度已现颓势？“统计局数据主要是靠广东、山西、河南、广西、青海等少数几个省撑场面的，要不然，全国的数据会很难看。”接近国家统计局的某人士说。

一位住建部人士则对《财经国家周刊》记者透露，“根据国务院要求，相关部委要天天呈报房地产市场运行分析报告和数据。放松的呼声，与收紧的努力，在同时进行。”他进而分析，围绕调控松绑与否，各方博弈颇多，“最终可能是调控持续，但路径发生转变。”

百日变局

银监会一纸禁令，源于各地信贷政策的逐步放宽。接近银监会的人士透露，“在北京和杭州，三套房贷早就放开了。”

各方质疑声渐起，银监会不得不再敲房贷警钟。8月初，多方传出消息，银监会对京沪深杭四地商业银行提出建议，暂停发放三套房贷。A股地产板块大幅下跌。

8月6日，此种判断得到验证。在当日银监会举行的发布会上，相关负责人表示，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，“具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。

上述规定并无新意。4月17日颁布的“国十条”中规定，各地银行可根据自己的风险评估，对房价过高、涨幅过快的城市自主停贷。

尽管如此，北京市仍谨慎地选择了“一刀切”。多位银行人士向《财经国家周刊》证实，经银监会“建议”后，北京商业银行三套房贷已全部紧急叫停。

“北京选择了从严，但各个城市不同，银行拥有自主权。目前各地做法并未违背调控政策。”王珏林说。

在各方人士眼中，信贷政策的摇摆，已成为市场走向的“晴雨表”。感受到压力的，并非只有银监会，开发商在调控百日后，同样如履薄冰，对调控政策讳莫如深。

北京首都开发控股（集团）有限公司一位高层对《财经国家周刊》记者透露，“领导交代了，近期少说话、少露面。”

北京万科人士也表示，近期“不谈政策，不谈走势”。接近北京万科总经理毛大庆的人士透露，毛在多个场合均表示“响应政府号召”。

7月底，万科在北京房山区的长阳半岛项目开盘，均价13500元/平方米。“事实上，一部分人12000元就可以拿到。”上述接近万科人士透露。

按照万科当时拿地时6500元的楼面单价，这个开盘价格不高，“几乎只是保本。”

“税费20%、自有资金的财务成本2%、营销成本3%，建安成本至少要2500元，城市配套费500元，加上1000元的精装修。13500几乎是保本线。”上述人士表示。

价格成为检验调控效果的试金石。在北京联达四方董事总经理杨少锋眼中，房价还远未见底。“就北京而言，三分之一已经降到位了，比如通州的很多项目；三分之一降了但没到位；还有三分之一根本没降。”杨少锋说。“政策一旦松绑，会有另一轮报复性反弹。”

与僵持的楼市相比，土地市场已有阵阵凉意。

7月16日，北京通州马驹桥地块招标，楼面单价最高报价为4540元。而3月17日，该区域一地块的成交单价是8650元；当日另一招标地块位于昌平区小汤山，最高楼面单价报价为7000元，比之前该区域成交地块低了53.6%。

国土资源部近期动作频频，土地市场冷暖自知，供地量的增加也在为土地市场降温。

此外，国土部最大一个动作是，将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，涉及者包括泛海建设、华润置地和新世界等多家品牌房企。国土部人士透露，将派出31个调研组赴31个省区市进行调查。

“名单上的多宗闲置地块，都是因地方政府原因造成的，最终需要协商解决。名单的更大意义在于部委间的信息共享。”上述人士表示，多部委联动的做法以前就有，但未有这般深入。“这也标志着调控进入了敏感期。”

双重压力

新政百日后即有“松绑”消息传出，说明新政杀伤力之强。“从中央到各部委，都有明确的态度，政策并不会放松，而是和年初一样。”王珏林说，“这都是有教训的，一些人已经对（调控）政策失去信心了。”

决策层紧急表态，显然为避免“史上最严厉调控”变为“史上最短命调控”，慎防房价再陷越调越高的怪圈。“现在是个僵局，政府不可能往后退。”杨少锋分析。

而此时，伴随调控而来的是地方财政告急、保障房建设缩水的双重压力。

在江苏，省长罗志军公开表示，尽管部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制，但另一方面，房地产税收增速减缓，对财政收入造成较大影响。“我们不希望看到高房价，也不希望看到大起大落。”

接近江苏省住建厅的人士透露，其目前的一项任务是，每周上报房价趋势，供决策层判断，“进一步完善调控措施”。

同为经济大省，浙江上半年财政收入中，六成贡献率来自房地产。公开资料显示，浙江省上半年房地产业税收收入达475.8亿元，同比增长82.1%，对地方财政收入增长的贡献率达63.7%。

而从《财经国家周刊》记者获得的国家统计局内部报告来看，上半年，浙江省商品房销售面积回落12.4%，调控效应开始显现。

当地分析人士认为，伴随成交量下挫，相关税收锐减，财政收支平衡的压力将大大增加。

北京的情况同样如此。2010年上半年，北京地方财政收入完成1293.4亿元，同比增长25.2%。但6月在地产营业税方面出现了明显降幅，6月当月完成178.2亿元，同比下降13.1%。

“江苏、浙江、北京，这些可都是经济大省（市），这些地方财政收入的下滑，绝非个案。”房地产高级经济师章林晓表示。

就全国而言，7月份中国制造业采购经理指数（PMI），延续着回落趋势，已逼近50%的临界线。这一数据历来被看成整个制造行业以及经济发展的先行指标，低于50%，则反映经济衰退。

地方财政的大幅缩水，牵出另一隐忧——保障房建设资金原本就不足，此次颇有雪上加霜之意。

上述国家统计局的内部数据显示，在31个省市自治区中，有21个地区的保障房投资额同比在减少。其中中部和西部分别减少7.5%和21.7%，东部尽管增长12%，但几乎全拜广东省所赐，其2010年保障房投资额增长275%，为全国之最。在东部11省（市）中，仅有3省（市）的保障房投资额同比增长。

在各省与中央签订保障房建设保证书的前提下，这一数据更显刺眼。有分析人士指出，保障房本为缓解高房价压力的产物，与调控目标一致，却因调控而难以为继，调控悖论就此显现。

“调控已经将自住、投资和投机性需求基本全‘打飞了’。”章林晓说，“如果将市场调控到完全萎缩，保障房建设也肯定将停滞不前。”

路径转变

在国家统计局的数据中，上海是唯一缺失保障房数据的地区。迄今为止，上海也未出台任何与“国十条”相配套的地方细则。

“地方政府应该主动出政策。最起码没有新的，就严格按照国十条出一个细则，对结束观望情绪也是有作用的。有总比没有强。”王珏林说。他认为地方细则对消费者和企业的预期有决定性作用。

地方财政的捉襟见肘，成为政策“打折”的主要原因，在某种意义上，也成为地方政府无为而治的“护身符”。

“关键是地方政府的资金链绷不过开发商的资金链。银监会、央行、财政部掌握的地方负债，只是冰山一角。”章林晓说。

在此背景下，章林晓认为，调控路径正在发生变化。“强力推进保障性住房建设，至于商品房这一块，估计会外紧内松。”

信贷依然是最具弹性的调控利器，章林晓表示，假如3套房贷放开，成交量将不再停顿，地方财政危机不至于大面积爆发。但此举的信号意义不言自明，因此“会做得很小心，只做不说，或者少说”。

王珏林同样将信贷政策看作短期行为。“差别化信贷政策，应当根据市场变化随时调整。”

他同时指出，此轮调控有四项措施将长期存在：加大市场供给；解决囤地、市场竞争不公平等不规范问题；保障房建设；与市场管理相配套的法律制度。

王珏林指出，从GDP超过11%的增速，到近80%的就业率来看，调控并未超出决策层的预期范畴，“所以不是不可调，而是如何调。”

相关部委已经有所行动。国土资源部人士对《财经国家周刊》记者透露，国土资源部7月10日曾下发一份内部文件，名为《国土资源部关于依法加快房地产闲置土地查处的通知》。其核心内容是：加强房地产闲置土地查处，清理出来的闲置土地优先用于保障房建设。

此次行动由国家土地督察局牵头，向省级政府发出整改通知书，限期在8月中旬前全面查处到位。

“目的有两个，一是强力推动开发企业投资兴建商品房，以缓解实体经济优先指标明显下滑的态势。二是如果没能力建商品房，则以保障房建设替代商品房。”上述人士表示。

他同时指出，在税收格局调整前，保障房建设仍要依赖土地财政。“这是个漫长的过程，但保障的归保障、市场的归市场，这终究是最稳妥和安全的。”