张志松：华辰地产魏总参加《财富沙龙》论坛(福房网 2005-12-5)

华辰地产魏总参加《财富沙龙》论坛
发表时间：2005-12-5 16:37:13 来源：福房网 作者：张志松
由福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九省（区）建设厅联合指导、九省（区）房地产业协会联合主办的“ 泛珠三角区域房地产业交流促进博览会”（简称“泛珠房博会”），于2005年12月1--3日在广州花城会展中心举行。

《财富沙龙》论坛现场
在本次“泛珠房博会”期间，将举办了大小近20场的专题演讲（论坛）活动。主办方希望通过举办各式各样的活动来吸引更多人参与，并通过论坛展开积极的互动。进而促进本次“泛珠房博会”各省参展单位的交流和沟通。为泛珠三角区域的房地产的交流和发展献言献策。
12月2日上午9：30，由《羊城晚报》主办的第119期《财富沙龙》“合作与创新—泛珠总裁谈房地产未来”论坛在广州花城会展中心多功能厅举行。本次“财富沙龙”论坛活动，邀请到了来自9个省市的房地产业代表和《羊城晚报》记者以及广东省房协的蔡穗声先生一同探讨在宏观调控下，泛珠三角房地产企业怎么进行对话与交流。
华辰房地产有限公司总裁魏传瑞作为福建代表团的唯一一个代表，参加了本次“财富沙龙”论坛。在经过主持人及广东省房协蔡穗声先生的简短介绍后，来自不同省的代表相继发言。
福州房价比较平稳
魏总在发言时，首先向参加本次论坛的嘉宾已经台下的听众问好。在谈到福州房地产现状时，魏总表示，这几年福州房地产都在稳健、有序，而且是逐步上升的方向发展着。即使在国家相继出台新政之后，对福州的房地产业也没有起到太大的阻碍，因为福州房地产没有像其他城市那样大起大落，不会一下子上升15％的空间，也没有下跌过，因为它是在稳定、有序的发展着。出现这种情况，跟政府的指导和土地的量有关系，与开发商的理性也有关系，当然，跟消费者的理性也有关系。因此福州房地产从今年上半年到现在上涨5％左右，可以看出福州的开发商对福州还是很有憧憬的，当然，魏总也欢迎各地的开发商到福州来投资。
先有商业才有商业地产
作为福州商业地产的一个重量级人物，参加本次“财富沙龙”论坛活动。关于商业地产的话题，作为本次论坛的主办方当然也不会忽略这样的话题。在谈到商业地产时，魏总首先解释了“商业地产”这四个字的涵义。他说，“商业地产之所以叫商业地产，我们先把四个字解释一下，是先有商业，才有商业地产，也就是说这个地产是为了商业而做的，假如没有了“商业”这两个字，那么商业地产就不会存在。分析商业地产的前景，是否有风险还是有商机，跟商业也有关系。经过这几年‘我’做了大大小小的商业中心，得出一些经验，首先商业地产得考虑消费者，我们在生活中看到很大的Mall，但是找到那里去了，门可罗雀，为什么呢？这可能是没有根据商业这两个字去定位，自己想象一下，就做一个商业中心，最后就可能造成给城市带来没落，而不是繁荣”。
商业中心要重视消费者及商家
在本次论坛上，魏总还诠释了商业地产为什么要考虑消费者的原因。首先、消费者愿不愿意去。如果做一个商业中心，假如消费者不愿意去，那么就不能做的。中国的国情决定我们不能照搬国外的经验。在欧美，大家都有汽车，Mall可以建在郊区上，双休日大家都可以出去购物，然后把整个星期要买的东西都买好，而中国现在还没有形成这样的习惯，假如现在开发商也跑到郊区做一个很大的Mall，根据消费者现在的生活习惯，他们一般不会到郊区去买东西。这也就决定了商业地产与消费者的密切关系，没有消费者光临的商业中心是不成功的。
第二、商业中心还要看政府整个规划，商业中心是需要百年的历史积淀才能形成的，比如北京的王府井，广州的北京路，它的形成都有它历史的原因。一个商业地产项目，首先要考虑周边有多少居民。是否应该做商业中心。然后再分析，政府的定位是不是可以让你做一个商业中心，而这个商业中心有多大，能不能够适应这个位置，还要将政府的规划与实际的发展作为选择。
第三、商业中心的锁定位置也很重要，羊城在越秀区是最繁荣的，如果在其他区做一个商业中心也不可以，地理所处的位置很重要，经过这几年所做的商业地产，我一般都选择商业的城市中心区，就是一般情况下都是城市里面已经固定形成的繁荣商业区里面，这样子去做一个商业中心就是事半功倍，所以位置是很重要的。
第四、最后就是商家愿不愿意来。商家不愿意来，即使做一个很好的Mall，那也没有用。作为一个商家，他们会从能否经营方面去考虑。因此，首先要跟商家沟通，根据地理位置选择跟商家沟通之后，商家认为一定发展会成功的，那么才可以基本上可以锁定去做。同时，作为投资者，做一个商业中心，涉及的资金非常强大，不可能全部留下来作为固定资产，这是不可能的，肯定有去有留，比如说，可以设计一些很好的街，这些商铺可以区划，可以成为现金留回收回来，而我留下大的百货、大的卖场作为固定资产，沉淀的资本不多，但有可以流动的商铺。因此我觉得商业地产绝对不是一个简单的商业地产，它的风险是巨大的，假如没有把握好，可能钱全部白流，假如做得好，带来的利润和机遇也是非常丰厚的。
魏总欣然接受福房网采访
自有资金对开发商很重要
今年以来，国家相继出台各项宏观调控政策后，央行也出台了多项金融政策，对房地产金融给予了重点“关注”。参加本次“财富沙龙”论坛活动的嘉宾畅所欲言。魏总因为现在要四证齐全才可以投资，而现在中国的房地产还要加上自己的资金，还有预售资金。华辰的背景是新加坡和香港的，融资渠道非常多，而新加坡和香港都是上市企业，我们完全可以抽调资金，跟当地的银行界合作，而且都是银行界邀请我们去做的，我们的资金风险非常少，我们项目的投资都是100％的成功，这样做的目的就是给消费者信任，这个企业经营得好与不好，跟资金有非常大的关系，现在房地产是靠资金来占领市场，假如资金的运作不成功，假如靠其他的，包括施工队的融资是非常有风险的，假如施工队有资金，他也去做房地产，如果施工队没有资金的时候，他就给你盖半拉子工程，你没有钱给他，他没有钱做下去，这时就完了，所以房地产要自己有资金，自己有资金，才能使自己立于不败之地。
最后，魏总也表示，通过本次“泛珠房博会”各区域的房地产商将会开展多方面的交流。
在论坛开始之前，魏总作为福建代表团的唯一一个参加本次论坛的嘉宾，欣然接受福房网的独家专访。稍候，我们将有详细报道。
http://www.ffw.com.cn/news/2005-12-5/2005125163713.shtml