2010年房地产发展前景探讨:

在刚刚结束的“两会”期间，近半数提案聚焦中国房价，使得中国房地产的政策和发展趋势成为老百姓关注的焦点。而就在前几天，国资委宣布，在以往频频制造“地王”的央企中，将有78家完成自由土地开发和已实施项目后退出房地产业。一石激起千层浪。当下的中国房产行业是个什么局面？一系列调控政策究竟能够给房地产行业带来什么变化？未来房价的走势究竟如何？

就2010年房地产市场发展趋势问题，从网络和各大媒体都能获得很多专家和业内人士的很多言论，其中不乏论述的非常深刻的，因此能够参加这样的集中讨论和聆听各位专家和业内人士的见解，我感到非常的荣幸。作为房地产业内人士，就2010年房地产市场发展趋势问题，我谈几点个人的浅见，供大家参考：

1、2010年两会中再次重申的农村政策决定了房地产市场发展空间在2010年还要进一步放大。

两会中，农村集约化生产和基础设施建设，农村经济改革成了热门话题，也是党中央最重视的问题，农村土地集约化、生产规模化快速推进，涌向城市的农民慢慢的被定格，要不回到农村做农场主，要不留在城市做市民，成为城市生活的一部分，因此，当前的农村政策无疑加速了中国的城市化进程，从农村到乡镇，从乡镇到县市，中国将迎来前所未有的城市化进程。巨大的需求和有限的供应给房地产发展带来非常大的空间，这样的空间越是三线城市越明显。面对如此巨大的需求空间，加之土地资源的有限，而且近期还推出了限制土地出让的新政，2010年的房地产市场肯定会再续新高，除非政府刻意控制，况且这样的可能性非常小。

2、不解决土地机制，2010年房价仍将快速上涨。

这两个月在一线城市及热点城市均出现了上市房企高价拿地的现象。回顾以往，地王现象总是伴随房地产周期高速攀升而出现。但是当上一个周期尚未完全结束，下一个周期尚未清晰开始，地王却重现江湖，的确匪夷所思。无论如何分析其原因，有一个事实毋庸置疑：由高地价推动的高房价时代从未结束过！传递给市场的信号是如此直接而明确，无怪乎北京个别楼盘在报纸广告甚至楼体悬挂横幅标出均价后，不到一个月又改口了，调高30%均价才正式销售。流动性过剩的资本因素（日益富有的老百姓缺乏相匹配的安全高效的投资渠道和产品），通胀预期的心理因素，加之上述地王重现的生产资料因素，直接导致当前房价高企。从09年春节前后楼市惨淡低迷，到不足半年楼市迅速高热，当前又遇全球金融危机，中国经济高位运行和房地产再次坐上过山车进入冒险之旅可能是别无选择。

3、从房地产对当前国民经济的影响来看，我认为2010年的房地产市场肯定是好的。

当前房地产市场占国民生产总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业，中国经济刚刚经历了全球金融危机有所好转，就好比全村的人都生病了，本人也被感染了，好在医治及时有所好转了，这个时候使得身体勉强好转的药物断了，那会怎样，很不舒服或者要出问题。温家宝总理在危机初期提出“信心比黄金还重要”，那中国利用国内的强大需求顺利度过难关的重要载体房地产在经济刚刚得到好转的时候绝不会快速推出舞台，在后期的全民信心建立和经济进一步复苏和长足发展中，房地产还要扮演这一重要角色而且必须扮演好这个角色。当前全球唯一的保持房地产基本十年不涨的国家就是德国，德国的做法就是放弃房地产作为支柱产业对国民经济的支撑作用，这一点在中国暂时肯定做不到。我国房地产业的交易额对于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心GDP”反过来又推动全民对经济发展的美好预期，同时虚增的 GDP使得全民同时产生通胀预期的恐慌，进而将导致房地产更加快速的发展。因此，2010年房地产还会有长足发展以维持中国经济快速高速稳定发展。

4、从房地产调控的目标、目的来看，我认为2010年的房地产发展肯定不会差。

众所周之，调控房地产最强有力的手段就是信贷，投资建设和消费都依赖信贷，没有信贷，房地产的发展规模和速度可能要下降很多。因此，控制房地产发展很容易，只要控制信贷即可。在我国过往的房地产调控政策中，断断续续的有利用信贷调控的情形，也发挥了立竿见影的作用，那么为了经济发展又放松了信贷调控，取而代之的是很多看似合理有效实质不起任何作用甚至起反作用的调控政策，暴露出来的是政府的正真目的并不想控死房地产（实际想控死的方法很多，也很容易），出于民生民意的政治考虑才有调控出台。今年的房地产调控也不例外，政府还是希望房地产好，调控和大量建设保障性住房的目的是实现民生，顺应民意。本来这些低端需求也已经不是当前房地产市场的有效需求，政府所要达到的目的就是象香港和新加坡一样，实现居者有其屋，商者也有其屋，就是说为了生存居住的人有房子可住，为了投资牟利的人也有高档商品住宅给他炒作，市场实现清晰的细分，这样实现社会稳定和市场活跃的双重目的。当前的中国房地产调控的目标和目的就是形成类似香港和新加坡的房地产市场格局，历史证明香港和新加坡房地产在实现两极分化格局时肯定没有出现大的滑坡，而且是越发展越好。这个就足以说明中国房地产的调控调整目的和目标很明显，商品住宅市场肯定不会受到大的影响，只要没有经济危机和国民经济发展的大滑坡，房地产依然会快速高速的发展。房地产当前制定的调控计划——建设大量的保障性住房，将加速房地产市场消费者的两级分化，没有钱的实现基本居住就可以了，有钱的便进入高档商品住宅市场，有利于推进高档商品住宅的进一步市场化、生产品质提升和价格的更快速提升，当前的香港房地产市场再次暴涨就是最好的例子，作为开发商我们应该提高房地产产品生产和运营能力，迎接房地产市场发展更好的历史机遇。

5、从中国经济的发展趋势可以看出，2010年房地产市场还会有较大幅度的提升。

房地产市场的快速发展是经济快速发展的必然产物，从日本、香港和新加坡的经济发展和房地产市场发展的关系不难看出这一点，房地产市场的发展对经济的发展依赖性很大，因为他对信贷和经济预期（经济发展前景和未来的收入预期）的依赖性相当的大，经济的快速上升发展是房地产发展的基础。当前的我国经济发展处在快速上升期，无论是国内自身发展还是对外经济和国际影响力，近几年发展将会非常迅速，通过和日本等国家的经济起步到高速发展到成熟期分析，中国经济至少还有10年的高速发展期，根据经济发展对房地产市场的影响效应分析，中国房地产发展至少还有10年的快速发展期。10年后，中国经济处于高位运行状态，如果这时候东南亚再出现金融危机，首当其冲受到影响的可能就是我国经济，首当其冲受影响最大的可能就是房地产市场，这个日本和香港房地产市场就是鲜活的例子。所以，2010的中国房地产市场没有任何可以引起担心的问题，除非你对当前的政府领导班子处理经济外交和内部经济协调稳定发展没有信心。

综上所述，2010年中国房地产市场还将有进一步的快速发展和品质、价格提升，无论是房地产业内人士还是社会大众都还会继续对房地产的抗风险和投资价值保持非常积极地正面的态度。

就我们所处的城市南通而言，这次两会可以看出南通迎来了前所未有的发展机遇，经济和社会发展在2010年将步入快车道，发展速度走在全国的前例，在这样的大趋势下，南通房地产市场价格、产品品质和销售量的突破式发展应该成为必然。

以上是本营销部对2010年的房地产市场的拙见，论述总体比较简单，请各位见谅！

 军山半岛营销部

2010-03-26