跨年度租金收入分期纳税有条件财税处理探讨财税处理探讨房地产财务与纳税筹划

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跨年度租金收入分期纳税有条件
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作者: 顾学锋日期： 2010-06-25 来源: 中国税网
江苏省某企业将闲置厂房出租给他人使用，租赁期为2009年5月1日~2010年4月30日，合同约定租金120万元在2010年4月租赁期满一次性收取。2009年，该企业亏损40万元。由于资金周转困难，该企业要求承租人先行支付2009年度已使用8个月的租金80万元。2010年1月，该企业收到了承租人交来的租金80万元（未开具发票），已确定为上年度收入并向主管税务机关申报缴纳了营业税4万元（80×5%）、房产税9.6万元（80×12%）及其他相关税款（本案分析暂不考虑）。2010年3月汇算清缴时，该企业又向主管税务机关申报缴纳了上年度企业所得税[80－（40＋4＋9.6）]×25%＝6.6（万元）。该企业的做法正确吗？
第一，申报缴纳营业税4万元、房产税9.6万元是正确的。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。其中，江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[2000]135号）规定，出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。因此，该企业在收到承租人交来预付房租后，及时申报缴纳营业税、房产税的做法是正确的。
第二，申报缴纳企业所得税6.6万元不正确。
关于租金收入的确认问题，国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。因此，对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入的条件有两个：一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度；二是租金提前一次性支付。两个条件均符合的，可根据收入与费用配比原则，出租人对已收取的租金收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。由于该企业已收取的这笔房租只符合第一个条件，不符合第二个条件，因此该企业收取的租金收入不能分期均匀计入相关年度，也不能分期纳税，更不能用来弥补2009年度亏损。
那么，这笔已收取的80万元租金，应当确认为哪个年度的收入呢？根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，即在2010年4月30日确认为2010年度所得收入。
国税函[2010]79号文件有关租金收入确认的规定，是对《企业所得税实施条例》第十九条第二款规定的补充，不存在与《企业所得税实施条例》第十九条第二款相矛盾的问题。国税函[2010]79号文件对交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的租金收入，规定可分期均匀计入相关年度收入，这里用了一个“可”字，表示税法给出租人一个确定租金收入年度充分的自由选择权，出租人既可选择分期均匀计入相关年度收入，也可以按照交易合同或协议中规定日期确认为租金收入年度。对交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，但只是提前收取了部分租金或是租赁期满及之后一次性收取租金的，出租人没有确认租金收入年度的自由选择权，不能分期确认收入年度，只能按《企业所得税实施条例》第十九条第二款的规定，按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

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