应对有方 开发商“垫付首付”重出江湖

应对有方 开发商“垫付首付”重出江湖
21世纪经济报道 荆宝洁 张晓玲 北京、深圳报道 2010-07-28 22:08:23
核心提示：“垫付首付”在各地悄然兴起，严格来说，开发商垫付首付行为已经违规，和骗贷行为有相似之处，这也使新政的执行力度大打折扣。
李洋（化名）为了买房近来四处借钱，这已是她的第四套房子了。但开发商承诺，其如果买房，现在只需付两成首付，剩下的首付在明年5月项目封顶前还清就可以。
李洋所购项目是保利地产（600048.SH）开发的北京保利茉莉公馆，位于南五环附近。截至7月28日，北京交易管理网上的信息显示，该项目已签约套数达到651套，成交均价16702元/平方米。
本报记者向茉莉公馆的销售人员求证，销售人员否认此事，并表示保利作为全国知名开发商不会如此做。而另据知情人士透露，保利只会对有真正买房意向的人如此操作。
为了应对调控政策，“垫付首付”已在各地悄然兴起，并成为一些项目的广告语。对此，中国房地产研究会副会长顾云昌对本报记者表示，这是开发商变相促进销售的做法，通常有一定资金实力的开发商才会如此做，但对开发商来说也存在一定风险。
一位资深业界同行认为，严格来说，开发商垫付首付行为已经违规，和骗贷行为有相似之处，这也使新政的执行力度大打折扣。
变相促销？
华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎回忆说，垫付首付的做法实际上早在1998年前就有。
彼时，北京、上海等地的楼市甚至开始兴起“零首付”，不过当时是由银行提供“零首付”房贷，而非开发商代垫。2001年，央行的一纸禁令让“零首付”退出了市场。此后，一旦楼盘销售不畅时，就有开发商推出代垫首付款的所谓“零首付”活动，以吸引购房者眼球、促进销售。
开发商垫付首期款的做法，四五年前也曾在广州流行一时。垫付首期盘几乎都分布在郊区，正因为这些郊区盘的销售压力加大，开发商为拉动销售，不得不动用更多招数，为避免直接降价，就以付款优惠来吸引买家。
近日召开的第27届上海房地产展示交易会上，开发商打折优惠力度加大。有开发商采取送家电、送装修、送车位、送现金等举措，明码标价有打8折、9折，还有开发商垫付70%首付款等。参展的松江区新桥镇的某楼盘表示，假如是第一套房首付只要一成即可，假如第二套房的只要首付三成即可，开发商可以为消费者垫付二成，至两年后交房前购房者交付完剩余的购房款为止。
这种方式还在湖南、江苏、山东、广东等许多地方盛行。据前述业内资深人士透露，开发商通常有几个做法：或者在开发商和购房者之间设立中间交易关系，单独签订协议；或者开发商另设装修公司，与购房者签订协议，委托开发商装修，但装修款先不付给开发商，开发商再以客户的名义将钱交给银行，这样钱不会直接到客户的账上。
公衍奎告诉记者，也有开发商另设财务公司做担保，如果后期房价跌幅较大，则有风险，如果出现违约状况，银行有第一追索权。但如果房价下跌不大，则增加了销售额，最后钱流入了开发商口袋。
更有一些垫付首付的促销活动是针对投资型顾客，现在以超低的门槛吸引投资客出手，这部分客户赚到的就是楼盘升值空间。1年之内，如果客户能够将房子转让出去，就等于只花了少部分资金就赚到了楼盘的增值差价。
法律外的灰色地带
早在2001年6月26日，央行就发布通知，严禁发放“零首期”个人住房贷款。今年4月17日国务院10号文件明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%。7月26日，上海银监局召开上海中资银行金融机构负责人会议，明确要求各家银行认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”。
部分开发商为买家垫付一两成首付，有开发商表示，这很难认定是违规。如果开发商和买家约定好首付成数，如首付三成，一旦银行无法批出七成贷款，剩余的首付款如何给？买卖双方做好约定。或是退房，或是买家分期再付给开发商。这些约定在合同中并不算是违规。
2008年5月，广州市房地产中介服务管理所曾对市内楼盘进行检查，勒令停止了三家搞“分期首付”的楼盘。目前的巡查没再发现这种违规现象。
广州市房地产中介服务管理所所长史小明表示，有的开发商为了吸引买家，采取为买家垫付一、两成首付的促销手段。“这种分期首付的方法主要是为了吸引买家入市和缓解销售压力而采取的策略，它降低了首付的标准，让低收入者也进入了楼市。”
史小明称，这种做法一方面会增加银行的风险，因为这其中有七成贷款来自银行，低收入者的还款能力并不强，很有可能出现“断供”现象，蔓延开来就有可能引发类似美国次贷的危机，应对此进行遏制。
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