金碚：房地产乱像——社会巨变的阵痛--中国共产党新闻--人民网

金碚：房地产乱像——社会巨变的阵痛
2010年07月22日07:32   来源：人民网-理论频道
金碚：房地产乱像——社会巨变的阵痛--中国共产党新闻
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内容提要 20世纪90年代末开始实行的城市住房改革，引发了城市居民的财富觉醒。十几年来，不仅城市居民的居住条件显著改善，而且迅速形成了数以亿计的有产者家庭，孵化出成千上万的"百万家产"拥有者。既然在此过程中享有了巨大的财富红利，也不可避免地要经历社会巨变和新社会分娩的阵痛。面对中国房地产极为独特的国情条件，必须以创新的思维和方式应对财富变迁的历史过程中可能发生的种种社会矛盾和奇异现象。
关键词 房地产；社会变迁；财富
作　者 金碚，中国社会科学院工业经济研究所研究员、所长
当前，一些城市商品房价格大幅上涨以及同房地产相关的突出问题（征地、拆迁、小产权房等）成为最牵动百姓感情的焦点话题之一。几乎所有的大众媒体都扑向了这个舆论旋涡。但大多数的议论或争论都过于情绪化、浅层化，远远看低了中国现阶段房地产现象深刻性的历史意义。中国房地产所呈现的现象是世界经济史上罕见的特例，因此，用其他国家例如日本或美国房地产历史上所发生过的现象来类比中国当前的房地产形势并预测它的未来，如用适用于其他国家的一些统计指数（租售价比、工薪收入单位房价比等）来判断中国当前的房地产是否存在泡沫及其是否将破灭，实际上是在对两种性质根本不同的事物进行类比。中国当前极为特殊的历史条件是：正在从一个无产者社会向有产者社会快速转轨。如果说20世纪70年代末80年代初，农村实行家庭联产承包经营责任制，根本性地改变了农民与土地的关系，那么，90年代下半叶开始的城市住房私有化和市场化，则正在根本性地改变着城市家庭（居民）同土地（房产）的关系。不动产产权关系发生着巨大的变化，演绎着深刻的"财产革命"，在这样的历史巨变时期必然会产生很大的甚至是剧烈的社会阵痛。
一、高低两重天的土地价格体系
人们在抱怨房地产价格飙涨时，往往只看到现象的一面而忽视了另一面，即只见其"高"未见其"低"。其实，高涨的地价推动商品房价格飙涨，其对应面则是大量城市用地的低价或免费供应。实际上，城市用地规划的基本格局是：一方面是大量的低价或免费供地，另一方面必然是数量有限的高价商品房供地。即大量土地的低价格出让和软约束划拨，必须要以商品房用地的高价格作为补偿。也就是说，大量低价格供地的成本必然主要由商品房用地的出让收入来承担，而在前者的挤压下，后者（住宅商品房用地）面积的相对份额又很少，这样的供求结构必然导致其单位价格畸高。否则，如何筹集土地开发和城市基础设施建设的资金？可见，房地产价格体系的真相是：包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本，都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。而这样的价格体系是有其一定的历史理由的。
从经济发展的基本要素--土地、劳动、资本、技术来看，在改革开放初期，后两者极度短缺，前两者相对丰裕。所以，最大限度发挥土地和劳动的（低成本）优势，通过对外开放和各种优惠政策吸引资本和技术，成为中国经济30年来取得巨大成就的"秘诀"。而这一秘诀是其他国家例如印度等所难以模仿的。因为，这一秘诀有效的前提是：极度吃苦耐劳的劳动者（加之宽松的劳动法）和公有土地制度（加之软弱的产权保护制度）。试想：如果不是大量低价格的土地供应，怎么可能有持续30年的高速经济增长的空间，怎么可能吸引如此多的外资（以低价土地作为招商优惠，是各地争夺资本的最重要手段之一）？怎么可能在如此短的时间中国就能从基础设施严重落后的国家一跃变为全世界基础设施最良好的发展中国家，甚至在许多方面可以同发达国家媲美？
在中国向市场经济转变的过程中，土地不仅是"财富之母"，而且成为财富关系巨变（财富革命）过程中的"魔仗"！30年来，中国如果只有丰富的劳动力供应而没有土地的"魔法"，可能有如此巨大的经济成就和财富涌流吗？
问题是，天下没有免费的午餐，土地公有制可以人为压低土地价格，但土地供应的稀缺性并不会因此而改变。而且，土地的经济价值取决于其"租金"条件，特别是"级差地租"条件，而土地的租金条件是由其经济地理区位和基础设施条件决定的。也就是说，如果没有基础设施，没有周边地区的经济活动，土地的租金价值是很低的。所以，要使土地真正有价值，政府必须进行基础设施建设，而这必须有资金来源。于是，向土地收费（或收税）就成为土地供应的必然制度安排。如前所述，中国大量土地是低价或无偿供应的。那么，基础设施建设的资金从哪里来？"羊毛出在羊身上"，即向有可能收取出让金的土地获得者收费。而在当前，最可能高价收费的土地就是商品房用地（以及城市黄金地段的商业用地）。于是土地"魔法"的底牌"漏馅儿"了：低价土地参与的"血拼"竞争，必然以商品房用地的高价格为代价。
所以，中国土地价格的基本状况是：经济发展以大量土地开发供应为基础；总体上的土地低价格和弱产权；高价格的城市商品房用地并推动房价攀高。其经济实质是：中国城市用地大部分是行政性定价（低价或零价格），只有商品房用地等少量土地是由垄断性市场发现价格。总之，由于整个土地资源是在缺乏有效的价格发现机制的条件下形成的，所以，行政性低价和垄断性高价导致了"两重天"格局。这是一切房地产乱像的根源。 二、对土地的渴望
中国是一个千年农民国度，农民最大的愿望是成为 "地主"或"业主"。所以，不仅是亿万百姓渴望拥有土地，而且，政府部门、企业、事业单位等，几乎无不以圈地、建园、围院、盖房、建楼为其显示性的业绩和地位标志。中国各级政府和公共部门占有的土地是无偿划拨或低价占用的，但很少发生无偿收回的情况，即使精简政府机构也从来不会精简政府部门占地；相反，政府越精简，办公用地和用房越扩大。而且，政府和公共部门占用土地的规模没有法律限制，那么实际占用土地房产的单位当然具有强烈的"多多益善"欲望（而且，多余的房产还可以出租"创收"）。因此，在中国的土地规划中，政府和公共部门（党、政、军以及"五大班子"和其下属机构等）是极具"中国特色"和"中国规模"的土地需求者，而在各类获取土地的竞争者中，它们的竞争实力是最强大的。所以，中国城市面貌的一个极大特色就是星罗棋布的"大院"（这也是城市交通堵塞的重要原因之一）。
中国企业的占地需求也极为强烈。各种"园区"、"花园式工厂"、"预留用地"、"土地储备"等成为企业和招商单位大规模圈地、用地、占地的美丽理由。从企业经营上说，这确实是完全理性的行为。第一，土地价格低廉；第二，预期土地价格将上升；第三，土地是最好的抵押资产，中国的银行最看重的就是可抵押的不动产；第四，一旦企业经营或投资失败，土地可以成为最好的避险资产。所以，中国企业对"现金为王"并无切身感受（在中国商业环境中，对"拖欠"的容忍度远远高于其他发达经济国家），而"土地为王"倒是更为现实。由于各地政府都希望吸引企业投资，所以企业，特别是大型企业、跨国公司在争取土地上也具有相当强的竞争优势。
事业单位也是强有力的土地竞争者，因为事业单位可以获得舆论支持，以"公益"和"民生"的理由获得有利的土地规划安排。例如，在"发展教育"的旗号下，中国各地建设起了巨大规模的高校校区。如果以校区规模和建筑设施条件为标准，中国的许多高校绝对已经成为"世界一流"，可以称为"房地产和建筑豪华型高校"。
既然这样，城市居民当然也渴望成为住宅的私人业主。和农村居民不同，城市居民拥有土地只能作为消费资料，而不是生产资料，除非将其转变为可转让和可租用的资产。但这并不能消除城市居民对土地的渴望，其表现就是强烈要求拥有"私人房产"。
20世纪50-80年代，中国城市居民基本上都是"无产者"，只有少数人拥有解放前遗留下来的私人房产，而且大都没有得到有效的产权保护而被他人占用，基本上失去了资产的经济价值（租金还不足以支付维修费）。
80年代以后，政府逐步恢复（归还）私人房产，这成为少数城市家庭（居民）成为房主（业主）的最初起点。而从年代后期（1998年）以来，实行城市住房改革，使得所有的城市家庭（居民）都有了成为业主的可能。迄今为止，时间仅仅过了12年，就发生了巨大的变迁。城市私人住房资产来源不仅大为拓宽，而且迅速形成了规模，大多数城市家庭拥有了私有产权住宅。目前，除很少数房产继承者外，城市居民获得私有房产的主要方式主要有以下几种：
第一，通过"体制补贴"获得的私人住房。其中最大的部分就是以折扣价获得的"房改房"。从理论上说，通过房改，大多数城市居民（特别是"精英阶层"）都按照一定的级别和资历取得了自己所居住的房产的产权，成为了私产业主。这种获得房产的方式目前仍在小范围中存在，例如有些有实力的单位仍然有变相的按级别分房制度。此外，按国家规定，达到一定的高级别，可以分配到大面积住房。其中有的是可继承的，即成为私人房产（其中又分为可市场交易和限制市场交易的两类）。
第二，通过"福利补贴"获得的房产。这类房产占有相当的比重，而随着政府加大保障性住房建设，通过这一方式获得的私人房产将显著增加。其中包括，经济适用房、两限房以及单位集资建房等。尽管这类私人房产由于含有福利贴水，因而其交易受到一定限制，但从性质上说，仍然是具有私人产权的房产。一般来说，这些房产是出售给"中低收入者"的，但"中低收入者"是难以定义的。例如，今天的低收入者不等于明天仍然是低收入者；可以从其他来源获得资金或财产的人是否仍然可以算"低收入者"？一个高收入家庭中的没有收入或者低收入的家庭成员是否算是"低收入者"而有资格购买经济适用房？所以，从动态来看，"福利贴水"性的私人房产最终将成为完全产权，应该禁止其进入市场交易，否则是难以管理的。
第三，购买商品房。这是唯一通过完全的市场关系并且揭示了房地产的完全价格（由市场发现价格）而形成的城市私人住房。这类房产目前在中国的整个住房市场中所占的比重并不很大，却集中了几乎所有关于房地产的社会注意力。这是因为商品房才具有房地产的价格发现机制，因而是居民心目中真正的私人房产，据此才能成为真正的业主。换句话说，这才是真正通过市场交易获得的货真价实的私人不动产（尽管仅拥有土地使用权而没有所有权）！
三、住宅成为"百万资产拥有者"的孵化器
可见，住房原本就不仅仅是居住问题，而在更大程度上是财产问题。所以，不仅是高收入者，而且只要有一丝希望，中低收入者也有从无产者变为有产者的强烈愿望！许多购买了经济适用房的中低收入家庭没几年后就可能会在其他地方购买商品房！通过拥有房产而积累家庭"恒产"并获得资产收入，是中国向有产者社会转变不可抗拒的必然现象。当前所发生的房地产奇异现象，实际上是亿万城市家庭从无产家庭向有产家庭转变的"原始积累"过程和艰难"化蝶"过程的奇特表现，尽管被媒体形容为"疯狂"和"非理性"，其实具有最真实的历史客观性。
这样，商品房需求就具有了强烈的双重性：改善居住和积累财富。从改善居住条件来看，自从1998年实行住房制度改革以来，住宅私有化和市场化强有力地推动了住房供应的大量增长，人均居住面积大幅度提高，大多数居民居住条件显著改善。但是，从家庭资产积累来看，中国向有产者社会转变的过程却刚刚起步。现行制度下居民投资渠道狭窄，普通百姓缺乏通过其他方式成为有产者的途经，而买房包括依靠银行贷款买房并期望房价上涨，就成为一条"致富"捷径。必须强调指出的是：中国现阶段的房价上涨绝不仅仅是一种虚拟或名义价格现象，而在更大程度上是从（计划经济时代的）扭曲价格（压抑价格）转变为市场经济的均衡价格的"价格发现"过程。所以，改革开放以来，拥有房产是城市百姓成为百万资产所有者最可行的途径之一。我们几乎每天都可以听到许多普通市民因购房而成为"百万富翁"的故事，甚至"千万富翁"也并不稀罕。一位北京出租车司机告诉我，他通过旧房拆迁补偿和几年来正确购房决策，已拥有了三套住房，而且面积不小，目前的价值至少千万元以上，而且有稳定的房租收入。现在，他开出租车只是"闲着没事，挣点小钱"。与此类似的情况我在一些市场经济成熟的发达国家访问时也多有听说。
据保守估计，北京市常住10年以上的家庭至少80%以上已经拥有私人房产，其中大多数价值在百万元以上（与之相比，美国1994年私人房屋拥有率为64%；2002年以后经过"一种史无前例的房市繁荣"，到2006年也才达到69%[1](P59)）。难道还有其他更可行的途径可以在仅仅十几年的时间就造就出如此众多的城市百万资产拥有者吗？尽管土地在法律上仍然是国有，居民仅获得使用权，但由于这种使用权具有永久性，同所有权是十分接近的。可见，住房改革，特别是实行商品房制度在中国私人财产关系的变迁中发生了"革命性"的作用，其民生意义并不低于农村家庭承包经营责任制及宅基地制度。
人们常常很难理解，为什么工资水平如此低下的城市居民居然会有如此强大的商品房购买力？按租售比计算如此不合算的房价（出租房屋的租金收入远远低于银行存款利息），百姓们为什么还会义无返顾地购买？从经济合理性上看明明是"买房不如租房"，为什么售房市场还会比租房市场火热得多？其原因就在于许多人要的并不是"居住"，而是"财产"。正因为工资水平低，不可能通过工资积累而成为百万财产拥有者，才很理性地选择通过买房而成为有产者的投资方式。
在舆论中，似乎为了居住而买房是正当的，而为了形成财产而买房是不正当的，因此应该支持为居住而购房，抑制为财产而购房；并认为前者才是民生问题，而后者是投机牟利。其实，在中国人的民生愿望中，"居者有其屋"所谋求的是既要有可居住之所，也要有自有之恒产。有恒产者才有恒心。
当然，通过购买住宅而如此迅速地成为百万资产拥有者，住房市场成为如此众多的城市百万资产拥有者的"孵化器"，是一个特殊历史时期的特殊现象。在这一特殊历史阶段，住房从没有多少经济价值的福利性产品转变为经济价值越来越高的不动产商品，其"价格发现"过程具有突变性和不稳定性。期间，市场参与者的机会和风险是不寻常的。但是，总体上说，住房（特别是商品房）对于中国城市居民家庭财产的孵化功能是非常显著的，其对于许多城市家庭的财富意义可能大于其他任何一项经济改革措施。
四、资产选择的加速机制
与其他民族相比，中华民族具有更强的家庭理财能力和储蓄倾向。既然历史给了中国人一次形成家庭财产的绝好机会，几乎每一个家庭都会努力有所作为。再加之在当前的投资领域中，资产选择环境对住房投资具有显著的加速因素，所以，"全民买房"、"万人争购"成为一些城市房地产市场的畸形现象，大有"非理性繁荣"的味道，也是不值得大惊小怪的。其实，非理性行为是有其理性基础的。
第一，在投资领域狭窄、投资能力有限的条件下，投资商品房往往比经营实业企业更易见效。投资房地产比其他投资活动（例如金融投资）的知识要求低，更容易为普通家庭所把握。许多中小企业主看到，如今企业经营越来越困难，不如将资金转向投资商品房更容易获利，所以大量生产性资金也进入居民商品房市场，形成了巨大的商品房投资需求。
第二，现金相对贬值诱致恐慌性购房。当无产者社会向有产者社会加速转变时，资产价格明显上涨（价格发现的显形），即使没有发生通货膨胀的统计表现（CPI上升），但相对于不断上涨的资产价格，现金的购买力却在明显贬值（这是无法掩盖的事实），这促使越来越多的居民尽可能提前买房，以避免未来更大的购房困难。于是，一边是对高房价涨和"买不起房"的抱怨，一边却是"像买白菜那样"争先恐后地购房。特别是当政策频繁变动时，往往诱发大量的恐慌性购房。
第三，尽管公开舆论中似乎对房价上涨是一片谴责之声，但大多数计划购房的人心中真正的愿望是：我买之前价格越低越好，我买之后越涨越好，至少不可下跌。所以，谴责房价高的可能是愤怒的少数，而期望房价上涨反对房价下跌的可能是沉默的大多数。只要中国继续向有产者社会发展的趋势不变，在越来越强烈地抱怨房价太高的同时，越来越多的人将加入了希望房价上涨的行列（当然，理性的人知道房价暴涨也绝不是好事）。人们总是谴责开发商和地方政府期望房价上涨，其实，所有买了房的人（包括贷款买房的人）也期望房价上涨。这都成为推动房价的加速机制，至少是坚决反对房价的下跌。
第四，调控房价的政策几次事与愿违。其根本原因是，将中国房地产类比于其他市场经济国家的情况，以"强堵"为手段往往弄错了着力方向。例如：加税，本意是降低购房愿望，而实际上是加大成本，结果反而推高房价；减少或限制商品房土地供应，本意是降低商品房市场热度，而实际上是减少供应，推高价格。还有，希望通过加大保障房建设来调控房地产市场，其效果也不可乐观。因为很难做到公平合理地分配保障性住房，防止其中的腐败和管理低效率。特别是购买了保障性住房的家庭并不会消除购买商品房的意愿，除非这个家庭永远处于"低收入"状况。许多低收入家庭（例如从高校毕业就业不久的年轻家庭）其实只是过渡性的低收入家庭；而有的低收入家庭则是"统计上的"低收入，例如从富裕家庭独立门户的"小家庭"，即使家中住房宽裕，在统计上仍然属于"低收入无房户家庭"。所以，保障性住房缓解商品房需求的作用未必有所期望的那么有效。有一个实例，一个中央机关的干部家庭，房改时获得一套100多平方米住房；后来，以并不违规的方式（只要不用户口登记中的家庭成员名义就可以）买了一套面积较大的经济适用房；再后来又买了一套三居室的商品房。现在，夫妻俩住三套中面积最大的那套经济适用房。女儿结婚后住那套房改房（其实她丈夫也有一套面积稍小些的住房）。老夫妻俩很快就要退休，那套商品房可用于出租，成为老年收入的一部分，倒是真正成为了"保障性"住房。这是由住房"孵化"的城市有产者（中产阶级）家庭的一个典型案例。也就是说，拥有两套以上住房的居民有相当的数量，否则不可能有那么大的住房出租市场，而且租金价格也不可能这样相对较低。
我们可以简单描述一下中国城市向有产者社会转轨的时期和进入成熟的市场均衡时期后住房市场的不同特征。
转轨时期城市居民房地产的财产性收入特点是：购置房产具有"原始积累"性质；业主主要获得房产增值收益；以一手房市场交易为主，二手房市场逐渐扩大，房产收益主要是资产交易的价差收入；租金水平与房价显著背离，非常不对称，即房价趋高，租金却长期处于较低水平。
当进入成熟的市场均衡时期后，城市居民住房的财产性收入特点将是：业主主要获得租金收入；二手房交易和房屋出租为主，房产收益主要是连续性的定期租金收入。租金成为中产阶级家庭的一种稳定性收入来源，在西方国家这是所谓"人民资本主义"的表现形式之一（民众普遍拥有股票和房产）；而在中国也将成为"人民经济"的重要表现形式之一。到那时，"租房居住"（需求）与"出租房屋"（供应）的对称性以及租金与房价的对称才能达到长期稳定的均衡状态。
五、政府如何应对房地产乱像
如前所述，在中国现阶段导致一些城市房价过快上涨的不仅有人们热议的一些表面因素，更有其深刻的社会历史原因。目前，中国社会正在越过曾经历时30年的居民资产结构"断层"时期，迅速转变为（或者回归到）有产者社会，这必然对社会心理和行为产生巨大冲击，其中的突出表现之一就是房地产需求的"井喷"和商品房价格的凸涨。这是被长期压抑的家庭财富渴望（加之对改善居住条件的欲望）的集中喷发。
在此过程中，中国将产生巨大的房地产财富"红利"。据估计，从1998年实行房改以来，城市住宅房产市值已超过60万亿，而且未来增殖空间极其巨大。面对这种仅仅用最廉价的材料（钢筋、水泥、木材、砖瓦等）经土地"魔仗"点石成金就涌流出来的财富红利，各行为主体--政府、开发商、投资人以至亿万居民都投入了极大的热情，土地和住房在他们手中"过路生财"，财源滚滚，难免让一些人失去理性，导致房地产市场中的疯狂行为，乱像丛生。显然，房价上涨过快会有负面效应，并积累着很大的风险，如果处置不当，甚至可能产生剧烈的社会阵痛，对此应有充分的认识和警惕。而政府调控房价的思路和政策也必须基于对现象本质的深刻认识，实行十分谨慎、因势利导而非强扭的应对举措；特别是，绝不能在泼脏水时把孩子也一同倒掉！
第一，政府行为必须理性化。由于在中国迅速向财富社会转变的过程中，政府，主要是地方政府，也成为房地产财富红利的竞争者，而且具有强大的市场垄断势力，所以，很容易忘记了规范市场秩序和调控供求价格的责任，异化为"赚红了眼"的牟利者。尽管政府可以"取之于民，用之于民"，但过度追求高收益，总是会导致市场秩序的扭曲。而一个没有坚持利益中性的政府（即以全社会的整体利益为目标）所管理的房地产市场，是难以保持有序、健康和稳定增长的。所以，必须从法律上和制度上明确各级政府在房地产市场中的角色定位，可以做什么，不可以做什么，必须承担什么责任，受谁的约束和监督？理想的要求是：政府应成为房地产市场利益中性的"裁判员"，而不能成为逐利者。
第二，将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府重要的民生责任和宪法责任。房产是大多数城市家庭最重要的私有财产，是许多人的终生积累；一些丧失劳动能力（例如老年）的家庭，房产可能成为收入的重要来源。因此，房产损失，包括价格大幅下跌，意味着居民最重要财产的贬值。而且，房地产是最重要的金融抵押资产，房地产贬值将严重危及金融安全。因此，维护房地产价格的长期稳定和适度上升，是政府宏观经济政策的重要目标之一。
第三，深刻反思土地供应的规划原则和价格体制。无偿用地、低价格用地和高价格用地，应有合理的比例，符合市场公平原则，并平衡好三者间的利益关系。凡无偿划拨的土地，必须有严格的法律限制（例如政府公务员的人均办公用房面积必须有明确的法律规定）；低价供应的土地也必须有所限制。"高低两重天"的土地价格体系必须有所约束和收敛。
第四，限制外国公民和公司购买中国住宅房产。目前，我国住房价格显著低于发达国家同等级差地区的房地产价格，要防止外国资金在我国房地产价值尚未充分发现时，攫取过多的投资利益（拓荒暴利），导致我国国民不合理的地产利益损失。这就像是拳击和摔交比赛不应让体重不同的运动员同场竞技一样。在现阶段，我国居民的工薪收入显著低于发达国家，加之人民币价值相对低估，如果让外资无限制地竞争我国的住宅房地产，对中国城市居民是极不公平的。
第五，必须有应对房地产价格剧烈波动的政策预案。中国房地产价格尽管总趋势会逐步上升，但也必然会有下跌周期。也只有发生过价格明显下跌的经历，才能使中国居民接受现实教训，破除房地产价格只会涨不会跌的幻觉而成熟起来。但是，房价大幅下跌的代价是巨大的，其导致的痛苦远超过房价暴涨（即泡沫破灭的损失大于泡沫形成的代价），甚至导致严重的危机。因此，政府必须有充分的思想准备和政策预案，应对可能发生的房价剧跌导致的危机。
第六，对房地产价格的短期性波动的调控政策必须慎重，把握好适当力度，并充分考虑其长期效应以及难以避免的副作用。房地产价格变动既有短期因素，也有长期因素。前一段时期，长期因素和短期因素都产生着上推价格的压力，表现为越来越多城市的商品房价格过快上涨，一直达到社会难以容忍的程度。此时，政府必须采取抑制房价的政策。问题是，对房价上涨的长期趋势只可因势利导，不可人为扭曲；否则逆历史而行，后果将非常不利。另一方面，由短期因素所导致的房价非理性飚升则是必须抑制的；否则将产生严重的风险和普遍的社会不满。因此，调控房地产价格的政策只应采取以短期政策为主的方式，例如信贷政策、货币政策、土地供应量等；而不应贸然采取激烈的长期政策，例如强烈地变动税收制度、产权制度以及政府管制政策等。由于用激烈变动长期政策（制度）的方式应对短期价格波动其效果是难以预料的，而且强烈干预市场的副作用是很大的，因此，基本制度和长期政策不应作为调节价格的手段。只有可预期的长期制度和长期政策，才会有稳定的市场秩序和行为，形成和保持健康的市场表现。
第七，对放弃房地产拥有权的城市居民给予必要补偿。例如，可以设想实行这样一种住房供给制，即政府给不购买住房的城市居民无偿提供一套标准面积的住房（造价不过10万~20万元），相当于给农村居民无偿提供的宅基地。获得这一住房的居民不得再购买房产，除非将从政府获得的住房归还政府。如果违反，将按刑事犯罪惩处。这一制度的经济学和法学含义是，政府以例如10万~20万元一户的成本就可以实现"居者有其屋"的民生目标，不再会有"买不起房"的抱怨，同时，赎买了这些居民的房地产拥有权。按照中国现在的财力，完全有能力实行这一制度（当然，具体方式尚须科学设计）。这一制度同目前实行的经济适用房等制度的最大不同是：前者完全区别了住房需要和财产积累两种需求，政府只保障住房需求而不提供财富积累补贴。规则简单易行，不会发生腐败现象，因为，不论收入高低都有同等权利，而且不限制放弃房产拥有权的居民租用大面积房屋以改善居住条件。而后者混淆了住房需要和财产积累，只要条件许可（相信一定会有越来越多中低收入者会变为中高收入者），购买了经济适用房等保障性住房的居民中一定会有很多人都购买商品房。所以，从动态来看，经济适用房制度是缺乏长期可行性和公平性的，也难以杜绝腐败行为，必然导致社会管理难度和成本越来越高而难以为继。
第八，关注房地产投资可能产生的财富分配不公平现象。房地产的突变式发展，特别是不规范的市场秩序及资源的行政性垄断配置机制，可能对社会财富分配产生负面影响。虽然总体来说，当前房地产的分配不平等程度尚不如收入分配不平等更严重，而且，私有房产分配不平等在很大程度上是由收入分配的不平等以及资源配置市场秩序的不完善所导致的。但是，既然房地产成为城市居民家庭财产的重要组成部分，其对社会财富分配结构的长期影响也不可忽视。相对来说，政府调节房地产分配结构比调节收入分配结构及社会财富总体分配结构要容易得多。因此，只要制度和政策稳定和可预见，避免频繁大幅变动、过度投机和垄断权力操纵，保持居民房产分配的相对公平是完全可以实现的。甚至可以说，房地产财富分配结构的相对公平，有可能成为缓解社会收入和财富分配不公平的一个积极因素，而不是加剧财富分配不公的消极因素，成为中国"人民经济"财富结构的显著特征之一。
第九，特别要着力培育租房市场，因为。租房市场是真正直接关系低收入者（租户）利益的市场。可出租房源供应充分，租房市场运行顺畅，交易费用低，住房租金才可以保持在较低水平。当前，我国房租价格偏低（租售价格比低）是一种对社会公平相对有利的现象，实际上是业主对租户的补贴（从日常现金核算上看，"买房不如租房"）。因此，我们切不要学究式地批评这样的现象，认为它如何不合理，如何背离了外国的市场表现。在目前我国收入分配很不公平的条件下，保持租金价格偏低的状况具有重要的社会福利意义（政府也应提供更多的廉租房），千万不要冒然实施剧烈的政策干预而人为改变这一态势。因此，对于拥有多套住房的限制和征税必须科学、适度。因为最终还是"羊毛出在羊身上"，对多套住房的限制将减少出租房源的供应（如果禁止拥有二套以上住房就等于消灭出租房供应）；而对多套住房征税，归根结底是要由租户承担的。所以，如果政策失度，反而可能损害了需要租房的低收入者的利益。当然，对于房租收入过高的出租者的收入，也应进行必要的税收调节。
六、结语
20世纪90年代末开始实行的城市住房改革，引发了城市居民的财富觉醒。十几年来，不仅城市居民的居住条件显著改善，而且迅速形成了数以亿计的有产者家庭，孵化出成千上万的"百万家产"拥有者。一个十几亿人口的巨大国家，从20世纪50年代到21世纪前期几代家庭的置产愿望，在短短十几年的时间集中爆发出来，形成巨大的购房需求，这是在人类经济社会历史上极为罕见的现象。生长在这一年代，我们没有理由否定这一改革的伟大意义，没有理由不存历史的感恩之心，更没有理由诅咒房地产业的繁荣。同时也必须承认，中国在向有产者社会转轨中，社会价值体系正处于从"艰苦奋斗"阶段到"追求财富"阶段，进而向"社会参与"阶段过渡时期， 与任何伟大的革命一样，既然在此过程中享有了巨大的财富红利，也不可避免地要经历社会巨变和新社会分娩的阵痛。从这一意义上说，当前的房地产乱像是历史进步的表现（或者代价），只是前进的道路充满荆棘，难免经受痛苦。因此，我们一方面要积极评价十几年来房地产业发展的巨大成就；另一方面，政府和社会必须有承受历史阵痛的心理准备和政策储备。特别是，面对中国房地产极为独特的国情条件，必须以创新的思维和方式应对财富变迁历史过程中可能发生的种种社会矛盾和奇异现象。
参考文献：
[1] （美）亨利·保尔森，《峭壁边缘》[M]. 北京：中信出版社，2010年。
【本文原载于《政治经济学评论》2010年第3期】