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第二节 物业管理费
作者：admin 文章来源：本站原创 点击数：2454 更新时间：2009-09-13 15:05:52
第二节 物业管理费
物业管理费是物业管理企业为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管理的全部活动（提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗）所需的成本，通过科学测算编制出来的费用标准，由物业所有人或使用人定期向物业管理企业交纳的费用。
一、物业管理费的构成
（一）物业管理费的构成要素
物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。其中特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重，其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可以由以下项目构成。
1.人工费：包括全体员工的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房补贴等项目。
2.办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包费等项目。
3.公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有配套设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。
4.清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包费等项目。
5.不可预见费：对以上1～4项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某些原因引起的费用不足的情况。
6.保险费：包括房屋保险、设备和第三者责任险等项目。
7.配套设备更新基金：包括大厦所有配套设备、设施的更新储备金和大修修理基金两部分。
8.公共水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和公共区域及变、线、管使用和损耗的水、电费。
9.企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于项目管理部门上级管理公司的管理成本费用，对管理公司直接履行项目管理部门职责的，对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。
10.税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润。
11.税收：关于税种和收税内容，一般应遵照税法通过政府部门协调后按地方法规执行。
12.部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，还有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。
（二）物业管理费测算的要点和方法
1.确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。
2.收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。
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