拆迁究竟是什么东西

拆迁究竟是什么东西

　　作者：秋风

　　北京西长安街拆迁补偿价格的例外如何才能变成常态？如果从法律上界定的话，现有的城市拆迁制度必须改革，这才是治本之策。

　　北京西长安街道路拓宽拆迁工作正式启动。该拆迁工程的补偿基础价格达到30706元/平方米。而按以往方式，拆迁户最多只能得到每平方米8800元的补偿。(4月2日《新京报》)

　　与之前较低的拆迁补偿比较，此次拆迁补偿虽是个例外，但无疑是个进步。不过，笔者更关注的是，这种例外能否变成常态？

　　根据官方说法，此次拆迁与以往有很大不同，由政府拆迁替代公司拆迁，同时，本次拆迁补偿首次尝试按照市场价格评估的方式来定价。

　　这些说法提出了一些十分重要的问题：拆迁究竟应当由谁充当主体？应当如何确定补偿？应当针对什么进行补偿？归根到底，“拆迁”在法律上究竟应当属于什么性质的活动？

　　对此，《城市房屋拆迁管理条例》语焉不详。考察现实，主流的做法是，政府主导，确定开发区域。房地产开发商向城市政府购买相关地块，然后雇拆迁公司进行拆迁。也就是说，拆迁公司为开发商打工，城市政府则站在开发商背后，因为政府已收了开发商的钱。

　　据此说来，拆迁不属于“征用”，因为征用只能由政府来实施，且仅适用于“公共利益”的项目。而拆迁的大多数项目都是商业开发项目，且由商业企业实施。但是，从具体操作来说，拆迁又显然不属于纯粹商业性质的活动，因为，拆迁户得到的只是含糊其词的“补偿”，而不是按照市场交易确定的价值。比如，按照正常的拆迁做法，西长安街的那些拆迁户最多只能得到每平方米8800元的补偿，这当然不可能是这些房屋的市场价值。

　　事实上，关于拆迁，人们可能始终无法弄清楚一个问题：所谓拆迁补偿，究竟是针对土地，还是针对房屋？如果针对房屋的成本，西长安街的那些房屋一平方米也许不到一千元。即使按照其贴现值计算，比如按照租赁价格折算，也未必能有多少钱。所以，哪怕是每平方米8800元的补偿标准，也包括了对土地价值的补偿。但反过来人们也会问：每平方米3万元，就能够充分体现这些地点的土地的完整价值吗？假定允许这些房屋所有人自行开发，比如建造别墅，也许每平方米可以卖到10万元。

　　不能不说，“拆迁”长期以来是一个含糊其词的概念，它既不是政府“征用”土地，也不是开发企业与居民之间纯粹的“商业买卖”行为。相反，它是两者的混合，政府的强制性权力与商业交易捆绑在一起，这也正是城市拆迁常常引发社会矛盾冲突的根源所在。因为，权力与商业纠缠在一起，必然会对拆迁户不公平。

　　该结束“拆迁”这种名不正言不顺的活动了。《物权法》已经给予政府以征用土地、房屋的权力，政府如果为了公共利益之用途，完全可以行使这种权力。另一方面，开发商或工商业企业如果需要城市某一块土地，那就应当与该土地上的居民或机关、企业进行谈判，以商业化的方式获得，如果被拒绝，就提高价格或者改变计划。

　　事实证明，权力与商业相互利用，会同时腐蚀政府与企业，并造成巨大经济与社会问题，因而，以西长安街拓宽拆迁为例，现有的城市拆迁制度必须改革。

　　□秋风(学者) 

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　　北京西长安街道路拓宽及特殊项目用地拆迁工程，将在全市首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到30706元/平方米。如果按以往方式，该地区最多补偿8800元/平方米(《京华时报》4月2日)。

　　这无疑是一大积极创举。多年来，城市房屋拆迁工作被称为“城建第一难”，层出不穷的“钉子户”让拆迁者头疼不已，左右为难——满足“钉子户”要求，无法向已搬迁者交待；不满足其要求，矛盾无法调和；强拆又无异于火中取栗……在全国各地加快城市改造的进程中，因拆迁引起的群体事件愈演愈烈，成为时下影响社会和谐稳定的重要因素。

　　拆迁难难于上青天，固然有被拆迁方追求利益最大化的因素，但更多的是拆迁方不按市场规律办事，利用公权肆意侵害被拆迁者利益。过去，拆迁补偿存在诸多乱象：一是政府制定补偿标准，干预拆迁评估，就低不就高；二是估价方法问题，造成补偿价格与市场价格相差甚远；三是拆迁评估混乱无序，问题多多。再加上有些人以权压人，态度粗暴。所谓“通不通，三分钟，再不通，龙卷风”，容易把拆迁矛盾推向不可调和的深渊。

　　在一个尊重物权传统的国度，真正计较于利益而决不搬迁的“刁民”是很少的。相信，我们大多数被拆迁者还是通情达理、支持政府的。有些人之所以最后沦为“钉子户”，实属情有可原——个人利益被盘剥太狠，忍无可忍。现代法治社会，平等民事主体交易，应该遵循“等价有偿”的原则，强买强卖是不可接受的，哪怕是政府行为也不能用公权欺行霸市，遑论那些本来就以赚钱为目的商业开发。

　　假如政府介入拆迁且屁股坐在拆迁者一方，不但侵害被拆迁者利益，加剧了社会不公、贫富悬殊，同时还把政府推向了人民的对立面，使得经济纠纷最后衍变政治纠纷，对政府公信，对社会稳定，都是一种伤害。城市建设本来是为了社会发展繁荣，人民安居乐业，结果却事与愿违，在拆了老房子的同时也埋下了许多“地雷”。

　　显而易见，拆迁走市场化路子，遵循“自愿”、“等价”的民事行为法则，可以最大程度地保障被拆迁者的利益，从而大大地减少拆迁阻力，加快建设速度，保障社会和谐，无论对政府、开发商，还是被拆迁者，都是有利的。今天，首善之都北京带了一个好头，我建议各地政府借鉴这一市场化的模式，放下架子，尊重公众，尊重市场，以市场化来化解拆迁难题。