神马文学网世茂地产转型：收购整栋物业 稳定现金回报
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 05:46:11
2006年12月30日，世茂地产控股有限公司(以下简称“世茂地产”)透过其全资附属公司北京世茂投资收购了北京华平国际大厦整栋物业，耗资10.5亿。
1月5日，世茂集团董事长助理卓亚岚向本报记者表示，世茂地产通过上市、发行定息票据获得充足资金后，为给股东长期固定回报，计划使能产生长期稳定回报的固定资产比例达到30%－40％，但自行开发周期长，因此不排除今后还有类似的收购动作。
开发商学外资走捷径？
2006年12月30日，世茂地产透过其全资附属公司北京世茂投资发展有限公司收购位于北京朝阳区建国路甲92号的北京华平国际大厦(原新亚大厦)整栋物业，作价人民币10.5亿元(约港币10.45亿元)。该大厦由北京天寰房地产开发有限责任公司开发建设，目前已全部竣工。
公开资料显示，北京天寰房地产开发有限责任公司为住总集团旗下子公司。华平国际大厦位于北京中央商务区(CBD)，靠近建国门商圈和国贸商圈。总建筑面积为7.28万平方米，由4.69万平方米的写字楼和1.29万平方米的的商业组成。为3栋连体的5A级智能化写字楼，其1～4层为商业用房，5～24层为写字楼。
事实上，原开发公司网上公开的资料表明，该项目已于2004年年底全面竣工并达到使用标准，从一开始就倾向于整体销售。2005年5月，该项目公开报价2300美元/平方米整栋出售。
令业内感到疑惑的是，作为一家大型开发商，放弃在投资开发上的专业核心竞争力，改以资金优势收购，投资回报率势必大打折扣。
“这种类似于外资基金在中国投资房地产的举动，在开发企业中至今并不多见。”一位上海房地产企业的负责人坦言。
而戴德梁行投资咨询部主管叶建成则表示，到目前为止，采取整体收购方式投资国内房地产的，主要是各类外资基金。一般而言，国内开发企业很少会采取这种模式，即使要收购也会尽量发挥自己在开发上的优势以增加物业的价值，如此前上海复地收购天津最大的烂尾项目，很重要一点就是能够对项目进行续建改建提高价值，获得更大的投资回报，而直接收购整栋竣工物业，至少投资回报率并不具有优势。
对此次收购，世茂地产方面表示，这是集团为稳步发展多元化产品和持续增加商业物业投资的重要一步。“多年来，世茂除发展高档住宅物业外，亦审慎而有序地不断将业务模式拓展至包括酒店、零售及办公楼物业等在内的长期投资项目。透过分散产品组合，集团将会充分利用各种不同物业类别的市场增长趋势，致力稳定和提升未来整体收入。”
1月4日，世茂集团一位中层管理人员在接受本报记者电话采访时解释，“公司此举主要是日后收租为追求稳定的现金流回报，不自行竞地开发是因为一线城市市中心优势地段一地难求，拿地成本高。”
40％固定资产沉淀
对于世茂地产此次学外资基金走“捷径”的投资策略，世茂集团董事长助理卓亚岚坦言，世茂地产2006年7月成功在香港上市后，进入快速发展时期，随后通过发行定息票据获得充足资金，今后的重要任务是保证给股东长期固定的回报。
“关键就在于在短期内沉淀足够能产生固定回报的固定资产。”
“但是从土地储备开始的投资，很难在短期内成为有稳定回报的固定资产，相反，在后期的开发上还要投入更大的资金，短期而言，很难对股东产生利润回报，因此，公司需要通过其他途径解决股东稳定投资回报的问题。”卓亚岚坦言。
无疑，出于这种需求，通过收购现成物业便成了世茂地产的一条“捷径”，也就出现了上面学外资基金整体收购的举动。
上述世茂集团中层则进一步表示，对于收购对象，世茂锁定的是城市核心优势地段高档物业，能够产生稳定的租金回报，为集团提供长期稳定现金流，因此将进一步增加商业、酒店等物业的比例。
卓亚岚透露，世茂地产计划通过类似途径使能产生长期稳定利润的固定资产比例达到30%－40％。
而问题是，吸纳并持有大量经营性物业，习惯于拿地开发的房地产企业在经营上是否跟得上？
戴德梁行执行董事张国正认为，业主和经营者必须有所区分，商业管理需要专业的团队，目前国内大部分开发商并不具备这个能力。
“世茂地产已经拥有一个成熟的物业经营团队，此前已相继与法国欧尚(Auchan)、英国百安居(B&Q)等世界五百强企业共同签署长期战略合作协议，在招商上也没有大问题。”上述世茂集团中层人士表示。而关于北京华平国际大厦今后的招商与经营模式，该人士表示尚未最终确定。