外交房地产基金 商业楼 甲乙级写字楼

 国家发改委2007-11-七日全文公布了新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。 事实上，中国建设部等部委已出台过房地产业“限外令”。 国家统计局数据显示，今年一至九月，中国完成房地产开发完成投资逾一点六八万亿元人民币，房地产开发企业资金来源约为二点五四万亿元，其中，利用外资四百二十三亿元，增长六成多。 新目录还规定，寿险公司外资比例不超过百分之五十；证券公司（限于从事A股承销、B股和H股以及政府和公司债券的承销和交易，外资比例不超过三分之一）；证券投资基金管理公司外资比例不超过百分之四十九。
　　高尔夫球场的建设及经营、博彩业、武器弹药制造等则被列入禁止外商投资产业目录。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 海外基金早在楼市政策调整之前，就已经先后将手头本已不多的住宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回，而将投资更为集中地投放到以写字楼和商用公寓为主的商用类物业上。 盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士介绍，除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金，如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。其中，盛阳房地产基金、美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。 与过去死守上海楼市的行为不同，北京、广州等城市的商业物业也开始被锁定进了海外基金的投资范围。同时，对于武汉、沈阳等二线城市的投资也在加大当中。海外基金在中国所迈的这第二步棋，尤其在房产新政实施的今天，又多了另外一层含义——分散投资，规避风险。换句话说，不要把鸡蛋放在一个篮子里面。而新加坡嘉德置地集团在华全资子公司凯德置地的两笔大单被看作是这种现象的最具代表性的案例。 2005上半年，凯德置地将其在上海持有的两栋物业新茂大厦与百腾大厦分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛，随即又以5.476亿元获得北京东城区一块14686平方米的综合性开发用地，并以18.37亿元收购了北京中环世贸。4月底，又在宁波斥资10亿买下了一块做住宅商用综合开发的土地。同时表示，今年在广州也将推出10万多平方米的住宅及公寓。基强联行发布的最新专项调研结果表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。 　　安邦咨询分析师苏晶表示，只要有人民币持续升值的预期，并且城市建设长期还在发展，外资会继续看好中国的商业物业。对于这些外商来说，进来的资金是外币，除了获得稀缺的土地之外，资金本身就因人民币汇率升值而得到很好的避险。       海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，不是仅仅站在中国的角度，而是站在全球的角度来看宏观的经济环境，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。北京中原房地产经纪公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕认为，在全球的大环境下，中国的经济发展、成熟的国际形象和市场环境从根本上吸引了海外基金。 　　根据戴德梁行统计，上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度平均已经达到0.81美元/平方米/天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美金/平方米/天。同时，甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。相对整体售价，其收益率一般可以达到8%以上，而海外房地产投资基金平均年收益在美国为6%，在新加坡与日本仅为4%。同时戴德梁行认为，由于商用物业投资租金的看涨以及租期一般为3年以上，因此，其租金回报非常稳定。 　　戴德梁行分析后认为，通常情况下，规模较大的海外基金所看重的是长期而稳定的收益，而并非短期性的投机冒险。由于商业物业的获益周期都比较长，因此，海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。这也反驳了有关海外基金炒热中国房价的观点，与写字楼市场不同，住宅市场上海外基金身影并不常见，而且多是采取参股共同开发的方式进入。对于住宅市场的价格，海外基金产生不了实质性的影响。 　　小幅升值难以刺激海外热钱套利回流 　　著名房地产服务及投资管理公司仲量联行7月发布的一项分析报告指出，北京写字楼供应量预计到2008年将成倍增长，租金也会有所变化。另外该报告认为，2005年开始，海外投资机构到北京买下整栋写字楼的现象将会在北京市场上频繁发生，大型投资机构都会做一些初步的尝试。 　　而对于海外基金在北京写字楼市场的未来发展，戴德梁行的董事副总经理林义中对年内海外基金大量进入北京写字楼市场持保留态度。林义中认为，海外基金的入市能优化北京的写字楼投资市场，进一步规范和提升北京写字楼的整体品质，同时会带来比较多的新的管理理念，在经济、政治稳定的情况下，海外基金的入市是利好的趋势。未来一两年内北京写字楼的供应量大，将会面临短期内租金下调的压力，同时物业的升值潜力也有所下调。但从长期来看，海外基金赌人民币升值的预期，也是目的之一，如果人民币未来大幅升值或升值预期不断形成共识，那么将获得双重利润。由此可见，资本的趋利性是海外基金投资的唯一目标。 　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，人民币升值既不会造成对房价下降的压力，也不会使房价大幅上扬。人民币升值之后，热钱流入将有所放缓；而这个小幅度的升值很难造成大量热钱流出。客观上说，因为交易成本很高，这些不足以刺激海外热钱套利回流。 一，人民币升值影响比较大的是国际化程度比较高的地区，北京上海等地会受到一定影响，尤其是那些针对外资的“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。而很早进入中国的国际资本(比如摩根斯坦利和高盛)因为投资在升值之前，现在已经获得了2%的升值利润。但实际上国内多数地区房地产是区域性较强的市场，因此不会受到太大影响。-----------------------------------------------------------------------------------------------仲量联行发布的深圳2008年第二季房地产市场报告称，本季写字楼市场供需增长势头强劲。尽管全球经济增长的不确定因素增加，但2008年中国经济仍然保持高速增长。金融业、物流业、信息科技业拓展需求畅旺。跨国企业和国内大公司也依然专注于在中国的业务增长。然而供应量激增和空置率高位运行，租金面临下调的压力。 报告同时显示，广州、深圳工业土地价格2008年将预进一步上涨。深圳工业用地市场趋紧，公开招拍挂的工业用地被设置进入限制，预期土地价格在2008年将持续上涨。另外，物流作为深圳支柱产业之一，物流园物业预期未来将有持续的供应。租金方面，预计在2008年物流物业租金水平将保持平稳，并有适度升幅。 报告分析，深圳三大支柱产业——金融、物流、信息科技的租户积极扩充写字楼空间。本季度录得2005年以来的最高季度净吸纳量135,114平方米。 据预测，2008年至2010年预期主要优质项目有位于福田中心区的星河发展中心、福田科技广场、嘉里建设广场二期，位于华强北的中航广场，这些区域规划完善且配套设施日益成熟。 一方面，越来越多的公司关注深圳市场，并陆续进驻本地，例如高通 (Qualcomm) 租用嘉里建设大厦1,600 平方米，宁波银行租用财富大厦4,000 平方米；另一方面，随着公司业务的发展，本地企业也不断扩大租赁规模，例如平安银行租用星河发展中心 30,000 平方米。 另外，近年甲级写字楼供应量上升迅猛：07年全年约有47万平方米甲级写字楼供应，空置率上升至23.4%；08年第二季度也有约16万平方米新增供应，目前甲级写字楼总存量突破150万平方米，空置率录得17.7%。新落成的甲级写字楼大多数位于CBD，质量、设施也明显优于早期落成的写字楼，因此吸引了大批外资公司租户入驻，例如景顺长城基金管理公司从中信城市广场搬迁到嘉里建设广场，租用面积也由1,600平方米扩展到2,994平方米。为了挽留优质租户，旧的写字楼通常推出优惠措施，使得其租金压力上升。另一方面，大部分旧写字楼业权分散，小业主抗压能力低，难以维持现有的租金水平。 “巨大的供应量抑制租金上涨。” 报告中强调，预计在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，从而吸引更多外资优质客户入驻深圳。与此同时，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更加明显。 仲量联行副董事、深圳商业地产部主管夏春分析：“目前，深圳市场上可供选择的优质、单一业权甲级写字楼仅有两座，分别为华润中心，嘉里建设大厦。尽管巨大的供应量给租金上涨带来不利影响，现有的顶级写字楼因为租户需求持续强劲，空置率低而对租金仍享有话语权。” 相对于全市每月平均租金151元/平方米（建筑面积），优质甲级写字楼月租金可达约220元/平方米（建筑面积）。在未来几年中，优质的单一产权写字楼的供应量会有所增加，例如卓越世纪中心，因此能够吸引中高端，特别是外资优质租户，进入深圳。与此同时，由于硬件质量、配套设施以及大厦管理等的差异，优质的单一产权写字楼与一般写字楼之间的租金差别将会更明显。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，但写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险最低的物业，已类似于股票的投资风险，因此，写字楼的投资者一定要慎重。借鉴以前投资成功和失败的案例，一位投资高手总结出以下八个投资要点。
　
　　一、当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。 　　二、购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近１％。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的２０％左右。 　　三、要投资甲级写字楼，即便其售价昂贵。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总投入还少呢！这些投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租价在不断上涨时，乙级写字楼的租价是在下跌的。何况，大家的土地成本差不多，因此，在售价上也低不了多少。 　　四、与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，北京写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双"慧眼"。 　　五、要瞄准客户群来投资。如果投资，要选择那些里面最小的租客也需要大约５００-１０００平方米建筑面积的写字楼（一般写字楼的使用率为７０％左右）。这表明，入驻这个物业的公司水平相差不大，该物业档次高，你今后可能会有较为稳定的回报。当然，这同时也说明你要有很高的支付能力。 　　六、投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。北京不是没有这样的例子。 　　七、对于热衷投资ＳＯＨＯ的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的ＳＯＨＯ是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。 　　八、投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。------------------------------------------------------------------------------------------------写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。 　　■单层面积达1000平方米或以上 　　■层高达2.60米或以上 　　■平均得房率为60%-65%或以上 　　■位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通 　　■租户包括知名本地或跨国企业 　　■高端的交房标准 　　■高质的建筑施工 　　■楼层可灵活分隔 　　■宽敞的大厅及通道 　　■高效的中央空调系统 　　■专业的物业管理 　　■充足的停车设施 　　■基本的后备电源系统 　　■高效的电梯管理系统 　　■充足的洗手间设施 　　■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输 　　版本四：戴德梁行写字楼部  　　关键词：八大特征  　　所谓甲级写字楼，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。       将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：        管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。