专访中科院：天津成房地产信托投资基金试点城市之一

2009-06-29 16:40
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中国日报网中国在线消息：据相关媒体报道，国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金（REITs）试点城市。对此中国日报天津记者站专访了中国社会科学院财政与贸易经济研究所高伟凯博士。
中国日报：您能不能用一些通俗易懂的语言解释一下房地产信托投资基金的含义？
高博士：房地产信托投资基金（REITs），是将不特定投资者分散的资金集中起来，采取签订信托契约的形式或类似股份公司的形式，委托对房地产市场具有成熟经验又可以信赖的专业人才团队经营管理，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入按比例分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
从本质上讲，REITs是属于资产证券化的一种方式。它具有两大特征：第一是以房地产为对象的投资信托，基金的收入来源是房地产租金和销售收入，第二，基金将以股利的形式分配给投资者。
中国日报：房地产信托投资基金是如何运作的?相比其他信托基金有何优势?
高博士：从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据《信托法》规定的信托契约建立和运作；公司型则依据《公司法》条文成立，具有法人资格。目前，公司型运作模式已经成为房地产投资信托基金发展主流。
REITs通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，收购并持有收益类房地产（如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等），成为房地产企业股东或房地产项目所有者，取得房地产的所有权或抵押权等物权，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目的所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。
REITS与一般房地产信托的区别是：
1、投资者取得权益的性质不同。一般房地产信托投资人在到期后取得本金和固定收益，实质是一种融资行为，而REITS的投资性质则是因拥有资产而享有利益，但同时承担市场风险的投资行为。
2、投资者的收益与风险不同。由于REITS主要通过房地产租金收入取得收益，所以基金投资的房地产一般要求已经有正常稳定收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定、风险较小。如果基金管理水平高，投资者可以获得较高的收益率；而一般房地产信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商征收资金占用成本取得收益。
3、投资退出机制不同。REITS投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而一般房地产信托只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。
4、金融机制不同。REITS是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品；而一般房地产信托只是银行间接融资的替代形式。
REITs与其他房地产投资形式相比：
REITs具有高派息、收益稳定、高流动性和安全性等特点，根据历史记录来看有良好的市场表现，依据与其他类型金融创新年来说更具投资吸引力。
中国日报：房地产信托投资基金是怎样具体解决房地产开发商贷款难的问题的？
高博士：采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行。房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金难题。
REITS间接解决房地产融资问题。REITS一般不能直接投资于房地产开发，但是可以购入房地产，因此，可以起到帮助房地产开发企业收回投资，从而间接解决了房地产开发过程资金瓶颈制约问题。房地产金融衍生品REITs的推出，可以让地产商继续持有项目所有权的前提下，获得发展资金继续滚动开发，拓宽房地产融资渠道，以解决房地产开发商贷款难的现实问题。
发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的创新发展，改变目前房地产行业单一依靠银行贷款的融资模式，降低我国系统性金融风险。
中国日报：成为试点城市后对天津未来房地产业发展将产生哪些影响？
高博士：次贷危机引发的金融危机对天津房地产市场造成了一定影响，写字楼空置率上升较快，工业园区厂房入住率也受到波及，房地产企业的运营出现困难，房地产市场健康发展面临转折。而房地产信托投资基金适时的推出，特别是对工业地产、商业地产、写字楼起到稳定作用。天津是我国最早尝试房地产信托投资基金的城市，在房地产信托投资基金的运作和管理上积累了丰富的经验。房地产信托投资基金在天津试点，为天津市房地产企业目前的发展困境寻找到了另一条出路，为天津市房地产市场的的健康发展形成推力。
首先，房地产投资信托基金可以优化天津房地产企业的资本结构。房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性；其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金作为外部监管者，必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，依托REITs的专业化运作能力，不仅可以降低房地产价格波动的风险，而且可以有效提高物业资产的利用效率；最后，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化；同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购重组等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产大型企业集团的出现，充分实现资源的优化配置和发现项目的最大价值。
此外，普通市民也可以通过购买房地产信托投资基金，来对冲房价上涨的风险，因此它的长期投资价值明显，从长远来看，迫于通胀预期逐渐加大、去货币化行为进一步扩大，房价仍然会上涨，这将给普通市民提供一个投资渠道，给房地产市场增添了活力。
中国日报：天津未来需要做哪些工作做好房地产信托投资基金？
高博士：首先，尽快完善REITs实施细则和配套措施。要尽快制定相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。要尽快明确房地产投资机构投资信托基金运作模式、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作细节。从REITs的发展经历来看，优惠的税收政策是其发展最根本的驱动力和保障。各国和地区都对REITs制定了专门的税收法规，要求REITs在满足一定条件的前提下，可以在REITs层面免征所得税。同时，为了提高REITs产品的流动性，大多数国家对于投资REITs免征交易印花税，投资者取得的分红收益也给予一定的税收减免。由于REITs以收购物业资产、购买不动产企业相关股权和债权等为主要标的，不动产资产转卖活动十分频繁。中国现行的税收制度将导致REITs运作的交易成本非常高，会直接削弱了产品的盈利水平。特别是由于缺乏信托财产登记等制度，REITs取得的财产难以真正的破产隔离，无法实现对抗第三人的效力，也不利于维护投资者的合法权益。因此，要尽快制定颁布专门适用于REITs试点的税收、会计、登记等制度。
其次，合理规划、明确定位。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在明显优势；而对当前融资困难的中小型房地产公司提供融资又具有很大的潜在风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难选择。我们必须要对REITs合理规划、明确定位，使REITs和银行等金融机构形成优势互补的良性发展格局，这也有利于进一步把天津建设成为极具特色的金融城市，培育天津的基金产业国际地位。
最后，大量引进人才。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以，发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
中国日报：您认为金融危机背景下,房地产信托投资基金的试点将为金融市场、房地产市场等带来哪些其他积极因素？您对此有什么好的建议和意见？
高博士：当前我国城市化进程势不可挡，城市化发展空间很大，住房商品化日益普及，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费热点还是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占社会消费总需求的比重还是很高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。在金融危机蔓延、股市价格动荡，以及物价持续上涨、货币面临贬值，房地产市场发展面临困境的局面下，REITs的推出，对我国房地产市场的健康发展，对我国金融市场的深化具有重要积极作用。
1、推动了资本市场发展。REITs将中小投资者原先难以涉足的规模化房地产投资通过小额金融工具而转化为一般投资者均可以参加的标准化产品，从而提高了金融市场的广度和深度。
2、提高了金融体系效率。REITs极大地活跃了房地产金融市场，使很多房地产公司在需要资金时不再单纯依赖于银行而转为直接在资本市场上筹资。房地产信托投资基金与商业银行的竞争，有助于提高金融体系自身的运行效率。
3、优化了金融结构。房地产信托投资基金为适应资金供求双方的需要不断开发出新的信托产品，在使投资信托本身的信托资产多样化的同时，也促使资本市场、货币市场、保险市场的金融工具多样化，从而促进了金融资产多样化局面的形成和进一步发展。
当然，我国的房地产投资信托在理论上还处于起步阶段，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。同时也要尽快建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性有序地发展。还要尽快培养大量的机构投资者。我国目前真正意义上的机构投资者还很少，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
编辑：邓京荆 董淼  来源：中国日报驻天津记者站 （记者 李享 王钰）