华盛顿智库：中国房地产泡沫若不破将后果严重

鲍泰利认为，目前中国经济面临严重的住房市场泡沫、大规模劳动力风波和潜在的国内债务风险。徐晓林 早报资料

早报记者 金蓓蕾 发自华盛顿

华盛顿智库机构的权威中国问题专家鲍泰利(Pieter Bottelier)在华盛顿接受早报记者专访时指出，房地产市场的价格修正对中国经济的影响将非常有限，中国发生金融危机的可能性很小。但中国的经济复苏之路并不平坦，今后还将继续“乘坐过山车”。

高度关注中国经济的鲍泰利曾在世界银行任职多年，并担任过世界银行驻北京首席代表。他还曾任哈佛大学肯尼迪政治学院客座教授，目前在约翰·霍普金斯大学高等国际研究院任高级客座教授。

中国经济需要适度降温

“在过去的5年中，北京一直都在谈论转变经济发展模式，但现在看上去中国经济终于开始了些许调整。我认为更多的调整是必要的。”

东方早报：中国经济过去几年的高速增长及其在本轮金融危机中的表现让许多国家非常羡慕，中国政府大力度的经济刺激方案也得到多方赞许。但近期中国经济的放缓和资本市场的低迷引起普遍担忧。你如何评价中国政府过去几年的经济政策？

鲍泰利：中国的经济刺激方案是全世界最大的，而且也可以说是全世界最成功的。仅仅距离将全球经济拖下水的美国雷曼兄弟公司的倒台不过7个星期，中国就发布了经济刺激方案。除了反应迅速外，该刺激方案的成功还在于以下几点：

(1)中央政府以及大多数地方政府有许多设计和实施刺激方案的相关经验，比如，在1997-1998年亚洲金融[2.88 -0.35%]危机爆发之后的1998年-2003年期间的经验。

(2)中央政府和地方政府都有“想让经济尽快走上正轨”的共同利益。

(3)经过10年深入的改革，银行相对来说情况不错，有足够的流动资金实现新项目的快速融资。

(4)中国并没有像美国那样过度杠杆化。

中国的经济刺激计划也带来负面影响。最主要的是，银行信贷扩张得太快了。2009年信贷扩张了9.6万亿元人民币，这超过了“正常”水平的两倍。现在，在过度流动性导致投机性财产购置(包括有钱的国有单位一掷千金)后，许多地区的房地产价格和地方政府债务的不断膨胀，引起了人们的普遍担心。

2010年第一季度中国经济呈现出过热现象，经济增长不得不在第二季度降温。我对中国经济的放缓并不担忧，整个2010年的总增速仍然会很高，可能是9%。中国经济适度降温是需要的。

我很高兴中国政府非常严肃地关注经济结构调整的迫切需求。在过去的5年中，北京一直都在谈论转变经济发展模式，但现在看上去中国经济终于开始了些许调整。我认为更多的调整是必要的。

中国出现“刘易斯拐点”？

“地方政府的债务爆炸式地增长，但可靠的信息非常少。尽管不同报告在不良贷款是否可能威胁金融稳定的问题上存在分歧，但看上去威胁很小。”

东方早报：中国经济复苏之路看上去颇为颠簸？存在哪些阻力？

鲍泰利：在全球金融危机后，中国经济的复苏虽然很壮观，但并非一帆风顺。当政府出台刺激计划的时候，衰退和大规模失业是最大的担忧；然而一年时间不到，解决经济过热成为了当务之急。现在，中国面临的问题包括：严重的住房市场泡沫、大规模劳动力风波和潜在的国内债务风险。我认为，中国“过山车”式的复苏之旅还将继续。

地方政府的债务爆炸式地增长，但可靠的信息非常少。尽管不同报告在不良贷款是否可能威胁金融稳定的问题上存在分歧，但看上去威胁很小。大部分抵押贷款是安全的(通常由地方政府提供土地担保)，而且大部分资产(例如，收费道路和大桥、飞机场及供水)在赚取收入。

即使城市房地产价格如许多人预料的那样在未来6-12个月下降20%～30%，同时经济继续放缓，中国发生金融危机的可能性也不大。

中国过山车式的复苏最令人吃惊的一点是劳动力市场的戏剧性转变。在2008年底和2009年初，许多经济学家预计失业率(特别是农民工的失业率)将会在相当长的时间里居高不下，但事实却恰恰相反，中国各地的劳务市场都很吃紧。

许多因素导致了失业率的下降，比如说，很多预测中的2008年2000万制造业失业民工显然在生活条件已稳步改善了的农村找到了工作(大多数和刺激计划的基础建设有关)。

劳务市场的吃紧非常显著，实际工资增长的幅度远大于本世纪初。

东方早报：中国比预期更早出现了“刘易斯拐点”？

鲍泰利：是的，有两点因素在起作用：

首先，早期预测到的人口转变正在发生。出口制造业需要的15-24岁的劳动力(尤其是女性劳动力)供应已经开始下降，中国的劳动力总体来说将会在2015年到达顶峰。

其次，移居到沿海地区寻求更好生活的需要已经不像过去那么迫切，因为中国农村的生活条件已得到稳步改善，而且政府近年来“开发西部”的政策为内陆省份提供了更多就业机会。

2009年是中国转折年

中国如果延续过去多年的经济发展模式而不做出调整，“中国经济最终会崩溃，社会紧张关系会加剧，中国和其他国家(不仅是西方国家也包括亚洲国家)的关系会恶化。”

东方早报：如何看待中国将经济增长模式由投资拉动转变为消费拉动的努力？

鲍泰利：似乎金融危机助推了中国政府真正下决心减少对外需的过度依赖。2009年，中国家庭消费增长速度超过了GDP(国内生产总值)——这正是经济实现协调平衡所需要的，而且这股势头一直延续到现在。

此外，生产率增长可能无法超越中国许多地方陡峭的工资增长，单位劳动力成本将在许多行业上升，导致他们迁移至内陆省份或其他新兴经济体，如越南、孟加拉和印度。这将进一步促进中国的协调发展。

不过，消费必须得在许多年里都超越GDP增长，直到家庭消费与GDP比率(2007年中国是35.5%，是所有大国中最低的)达到一个“正常的”水平(大约60%)。与此同时，尽管5月的大量贸易顺差出乎意料(在2010年头5个月中低于2%)，中国目前的经常性账户盈余占GDP的比重继续下降。盈余从2007年的11%下降到了2008年的9.7%和2009年的5.5%。目前的预测是2010年全年盈余将占GDP的3%左右。如果中国的进口增长继续超过出口增长，中国将极大地促进全球协调发展。

东方早报：中国最终实现经济平衡，需要很多年时间？

鲍泰利：即使实现经济平衡的调整不间断地延续到明年(这点基本上不需要怀疑)，中国经济要真正看上去“正常”，需要很多年的努力。虽然现在下结论还为时过早，但是很有可能2009年将会是中国改造过时的、依赖出口和投资增长模式的一个转折点。

东方早报：中国如果延续过去多年的经济发展模式而不做出调整，会发生什么情况？

楼市调整的经济影响有限

虽然城市房价短期内下调30%会造成私人财富的大量损失，但是不太会在中国引起像2007-2008年美国和英国那样的金融危机。

东方早报：你刚才讲到，中国面临严重的住房市场泡沫。有人说，中国的房地产泡沫已经大到堪称“海市蜃楼”。你认为导致中国房地产泡沫的原因有哪些？

鲍泰利：中国的房地产泡沫是一个非常严重的问题。这个问题在主要城市如北京、大连、上海、宁波、南京、杭州、深圳、广东和海南岛等地高端市场尤为严重。

中国的经济早在2007年全球金融危机之前就已经开始放缓，这是国内政策的结果。为了冷却过热的经济和潜在的房地产泡沫而采取的手段最终使得住房市场的繁荣转变成了一场泡沫大爆发，从而在2008年初拖累了整个经济。

中国的房地产泡沫主要是2009年信贷过度扩张的结果。其他因素还包括：国外热钱的大量涌入、银行存款低利率、人民币汇率升值预期、普遍的房地产投机热潮、土地转让和开发过程中的腐败，以及地方政府抬高地价来增加地方财政收入的动机。

东方早报：如何有效控制泡沫的扩大？

鲍泰利：中国政府从4月中旬开始努力扼杀泡沫的目标很明确，但如果能在货币政策(提高银行存款利率)和允许人民币升值上做更多努力将会很有帮助。我们看到，政府重拳打击房地产泡沫后，房价已有一定调整，预计在未来6-12个月中会有20%～30%的价格修正。

东方早报：假如房地产泡沫在短暂调整后仍不破，将会发生什么后果？

鲍泰利：假如在短暂停顿后泡沫继续扩张，那么失控的市场崩溃的风险会增加，这将可能在国内和国际上导致严重的后果。大城市首次置业的购房者的支付能力已经成为中国重大的社会和政治问题。即使当前的房地产泡沫可以化解，这也是一个潜在的不稳定和公众不满的源头。

此外，除了住房市场，在商业房地产市场可能存在更易升级的泡沫。因为在中国，房地产是作为贷款抵押品的首选资产，所以中国商业房地产泡沫的问题更大。对于房地产开发商、城市政府、企业家和金融家来说，这是一个杠杆源。商业地产部门的崩溃可能会暴露资产负债表的弱点。对于资产负债表暴露出的风险在哪儿以及资产负债表的虚弱可能会有多严重和多广泛，存在着大量的猜测。

东方早报：为何中国的股市目前没有泡沫存在？

鲍泰利：现在这个时候股市并没有泡沫。相反，股价今年已经下跌了20%以上。最可能的解释是，中国的投资者依然对2007年年底股价突然狂降60%耿耿于怀，他们可能认为房产和股票相比仍然是相对低风险的投资。上海证券交易所在4月份引进的还处于实验阶段的保证金交易、卖空和股指期货，可能已被用来定时将房地产市场过剩的流动性转移到股票交易。

东方早报：中国是否可能出现失控的房地产市场或金融市场的崩溃？

鲍泰利：不太可能。尽管中国今天的情况和日本1980年代的房地产泡沫有相似之处，但两者之间仍然存在显著的不同。最大的不同就是日本1991年房地产市场崩盘的时候已经是富裕国家而且已经完全城市化了。但是中国仍然比较贫穷(平均年收入每人只有3500美元)，经济和城市化进程都还在迅速发展中。中国的城市人口在未来20年将增长几亿，城市住房需求在未来许多年都会非常强劲。这将会为低端房地产市场铺底。值得指出的是，中国东部(人口稠密地区)的城市发展空间有限。假如中国继续保持高速发展，很有可能高端城市房地产将会在不久后跻身世界最昂贵之列。

此外，业界消息显示，中国的房地产开发公司普遍来说并没有过度杠杆化。目前也没有迹象表明政府会依靠任何大力度的利率或汇率政策来控制房地产泡沫。我们看不到公开的有关中国抵押贷款违约率的数据，但比率应该是很低的。与2007年和2008年的美国相比，中国的金融体系得到更好的保护，房地产部门占总的银行贷款估计只有25%(2010年4月数据)。这个比例是很低的，因为中国的抵押贷款业还很年轻，而且中国文化非常不鼓励依靠借贷的生活方式。虽然城市房价短期内下调30%会造成私人财富的大量损失，但是不太会在中国引起像2007-2008年美国和英国那样的金融危机。

从宏观经济的角度来说，房地产30%的价格修正将会导致的最严重的后果是经济的放缓，这会造成中国对商品和一般进口需求(和全球市场价格)短期的下降。中国房地产业对GDP直接和间接的贡献在2007年少于16%(比美国低很多)，因此，如果将消费支出的结果和公司资产负债表考虑进去的话，房地产市场修正对经济真正的影响将会十分有限。因为中国住房需求会快速复苏并在未来数年内保持强劲。