邵芳卿：谁在支撑厦门房价飙升(第一财经日报 2007-5-31)

谁在支撑厦门房价飙升
http://www.sina.com.cn 2007年05月31日 02:18第一财经日报
邵芳卿
“开发商都在赌明天。当土地控制在几家大集团公司的手里时会怎样？他们都经常沟通，今天我要卖15000元，你呢？”
在厦门，近年来市民习惯用“狂飙突进”一词来形容房价。
厦门房价为何飙升？为何涨幅一度排在全国前列？
早在2007年1月5日，福建省统计局就向《第一财经日报》表示，供求失衡、需求强劲，地价猛涨、成本增加，信息不明、炒作厉害，是抬高厦门等地房价最主要的三大因素。
地价房价跳“双人舞”
2006年，厦门土地市场地价一次次被刷新。统计显示，2006年厦门全市共出让土地面积224.13625万平方米，建筑面积为508.0884万平方米，总成交金额达145.314亿元。
2006年11月15日，厦门环岛路五缘湾2006G15地块被某公司以4.44亿元竞得，楼面地价每平方米7400元，创下新高，而一年前的12月8日，五缘湾首批推出2005G19居住地块楼面价仅5468元／平方米，相差近2000元／平方米。
虽然地价不断走高，仍有开发商大胆跟进。2006年，集中放量的厦门滨北板块，蓝湾国际、国贸春天、国源·滨北国际等高品质楼盘已将板块单价整体推向过万元。
5月14日，曾经成功开发厦门某楼盘，现转入港口业的某公司总经理李刚(化名)对记者表示，目前通过招拍挂取得的土地，土地成本最多的已达50%，普遍超40%，而人工这块不到10%。
“这几年地价涨得快，如果地价每平方米超4000元，一般房价肯定跃过1万元！”李刚分析说，以目前厦门新开盘每平方米1万元均价计算，开发商的土地成本超4000元，建安成本近2000元，经营费用和税费约2000元，则利润可超2000多元，这还不算销售时正常的溢价部分。
高地价还是周边区域房价的参照指标，开发商往往参照目前的最高地价和周边楼盘行情来测算自身楼盘价格。李刚认为，厦门开发商更多攀比周边楼盘价格定价，但仍遵循供需规律。“不能漫天要价，如果卖不掉，就是亏本也要卖，实际上往往一个楼盘开盘低开高走。”
厦门房地产联合网记者林峰(化名)也指出，“云鼎至尊”的亿元豪宅，其最大的作用就是作秀，树立新的厦门房地产价格标杆。
由于岛内地价高涨，岛外的集美、翔安各区地价亦“水涨船高”，目前各新盘楼面价已超5000元／平方米。
外来购买力强劲
强大的购买需求对这种攀比形成的房价也构成强有力的支撑。
李刚指出，厦门市政府数据证明，高达六成的购房者是非厦门人，且高端客户居多。“支撑厦门高房价并非本岛经济实力，现在岛内的主流户型就是迎合省内外高端人群的需求。”
厦门市场的“温州”标记不太明显，但也不乏一些出手就几千万上亿元的炒房团，来自泉州、三明、龙岩、福州和周边省份的富人以及台商、华侨、外国人的购买力强劲，许多楼盘开盘当天都遭到“疯抢”。
“即使地价不上涨，只要厦门房地产有投机投资功能，中国人不缺钱，房价必然继续上涨。”李刚说。
反之，他认为，日趋走高的房价又成了开发商测算地价的依据，而品质成为开发商与购房者共同追逐的目标，这就决定了厦门岛内楼盘向高端化发展。
而厦门地域的特殊性是构成需求的一大因素。
李刚认为，厦门是中国唯一真正意义上的海湾型城市，由于海岛边界阻隔，填海成本大，土地稀少，规划上不能“摊煎饼”；加上近几年厦门屡屡获得的“联合国宜居城市”、全国文明城市、全国园林城市和全国卫生城市等头衔，还有原有的鼓浪屿、陈嘉庚等人文资源、厦门大学在内的教育资源和较强的医疗资源，使得厦门生活环境和品味在福建首屈一指，与周边城市差距较大。
李刚指出，厦门房产在价格上已完全可进入上海、北京、广州在内的第一梯队，这既是市场选择的结果，也反映了中国社会经济发展的不均衡性。
记者林峰也认为，投资性需求太强劲是厦门房价走高的最主要因素。
林峰指出，邻近的泉州买房者最初冲着厦门丰富的教育资源而来，但不久发现房价上涨较快，就产生了投机投资性需求。“投资性需求至少一半。”
他对目前现在岛内新开盘1.1万~1.2万元的均价深感忧虑，“厦门人均收入仅2000多元，房价收入比严重超标。”
厦门某大型房地产集团策划部经理唐天(化名)，对外来人购买厦门商品房比例超60%表示认同。
林峰还认为，信息滞后是国人追随买房的重要原因。据其分析，海沧区PX项目开工之前，很多购房者并不知道项目的污染隐患，看好该区与厦门本岛的近距离优势，开发商也未履行告知义务，如今项目广为人知后，海沧区的房价已明显下跌。
拿土地赌明天
林峰透露说，当地价不断攀升时，厦门一些房地产公司融资顺利，虽然拿的地价最高，但建房速度很快，楼盘均价也高。“其实开发商有个心态，赶在房价价格下跌前赶紧赚钱，现在房价泡沫越来越大。”
唐天向《第一财经日报》揭露了厦门房地产价格高飙的惊人秘密。
“开发商都在赌明天。当土地控制在几家大集团公司的手里时会怎样？他们都经常沟通，今天我要卖15000元，你呢？赚钱的事情大家都喜欢，掌握土地的上游，提价了，二手房也跟进！”唐天说，要住在厦门岛内的购房者没有选择余地，不买怕涨价，整个市场房价于是不断翻滚起来。
他透露，由于厦门商品房体量都不大，加上政府有节制出让土地，土地供应整体偏紧，每次招标时各开发商竞争激烈，地价不断上升，目前即便是资产超数十亿的公司，出手购地也已很谨慎。
“这是正常现象。”对于‘招拍挂’推动地价上涨进而推动房价上涨一说，5月23日，厦门市副市长潘世建接受《第一财经日报》专访时表示，关键是严格按规定并设定好招标条件。“土地只能‘招拍挂’，因为有需求才上涨，现在房价其实不仅是商品房市场的问题，还跟经济收入和银行存贷款有很大关联，应综合考虑。”
5月15日，厦门市统计局城调队负责人分析指出，厦门存在银行同一天给同一贷款人放贷十几套按揭款现象，钻电脑系统信息无法实时监控的漏洞，推动了房价上涨。“政府应注意到已售商品房空置和开发商自买自卖现象。”
而炒作也是房价高涨的原因之一。身为高级策划人员的唐天自责“炒高房价是策划经理人的本事，但害了百姓，是为虎作伥！现在一般百姓都买不起新房。”
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邵芳卿
5月23日，福建省省长黄小晶在该省第17次民政会议上强调，要用增建廉租房解决“夹心饼干”现象(中低收入年轻群体购房难问题)。
针对市民关心的高房价问题，潘世建对《第一财经日报》表示：“只要解决好社会保障性住房问题，房价高有什么关系呢？”他认为，这和市场上200万元和5万元车型并存同理，只要政府增加低价房供应，问题就不大。
据其所言，厦门市计划在“十一五”期间提供10万套社会保障性住房，今明两年将安排近2.6万套，目前进展顺利，部分去年已开工建设，最大面积三房一厅70多平方米。今年6月份将核实申请对象，市民可网上选房，下半年可望陆续交房。
所谓的“社会保障性住房”，根据厦门市有关规定，主要是针对目前该市年收入在5万元以下的中低收入人群。
他表示，此类住房主要针对“夹心饼干”群体，包括中低收入人群、引进人才以及大中专毕业生，解决过去低保户有廉租房保护而中间群体“往下靠不上，往上攀不上”的现象。
据该市政府的调查摸底，中间群体数量已呈逐渐增多趋势，目前中低收入人群已约1万多户。
那么，社会保障性住房是否是降服未来几年厦门房价这头“亢龙”的法宝？对此，各方看法不一。
“房价未来几年是否会继续上涨，应由市场决定。”潘世建认为，环境好、土地少是厦门房价自然升高的主要原因，政府只着力解决社会保障性住房的建设进度、分配、入住管理、建设费用等问题。
周学勤认为，近期将供应的逾千套社会保障性住房，“相信对开发商会有些触动。”
“厦门市房地产反正很热，房价虚高，但整个房地产市场还是健康的。”陈文村认为，做好社会保障房供应，是政府走对的一步棋，但亦有开发商反而认为，将商品房和社会保障性住房分开，对房价长远将产生好的影响。
陈文村说，厦门一季度购房数据中60%都是投机投资性需求，“周边富人的需求还是很强劲”。但他同时透露，今年厦门的土地供应量近期将会公布，“肯定增加投放”。
陈文村透露说，精明的开发商抓住规划上不限层高等漏洞，多批夹层、设计超挑高、超大阳台且不计面积，推动了厦门房价虚高。“我预计此次6月8日8个地块招标之后，由于规划上漏洞被堵住，地价将降下来，房价也会下来。”
事实上，记者获悉，2006年厦门市政府为了限制小户型购房者获得户口，曾一度实施岛内限建150平方米以下房型的政策，这客观上也催生了许多大面积房型，进而加速了土地向少数大开发商集中和房价上涨的趋势。
但李刚对厦门房地产的未来表示忧虑，他表示，社会保障房如果执行到位，可以影响未来厦门房价，但短期内难谈冲击。他希望国家改革现有的政绩考核体系，市政府应主抓城市基础建设和软环境建设，减少对房地产市场的干预。
林峰认为，社会保障性住房推出后厦门房价仍将一路上涨。唐天指出，社会保障性住房推出对太大的需求人群而言是杯水车薪。
而潘世建认为，厦门市社会保障性住房建设的数量和速度在中国所有城市中“是绝无仅有的”，包括政策的整体配套方面，“应该讲是走在前面。”
他对记者表示，鉴于拟建的社会保障性住房远超实际需求，市政府正在考虑放低政策门槛，扩大其覆盖面。
同时，该市前不久已经出台有关政策，将商品房层高限制在2.8~3.6米，并严格控制“90平方米以下的房型占70%以上”指标，“严格设定6月8日的土地招拍挂条件，加大监控力度。”
对于厦门市已出现的豪宅炒作和房地产炫富广告现象，潘世建表示，政府将认真对待，可能让工商等部门联手采取相应措施予以限制和规范。
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邵芳卿
厦门市统计局城调队负责人称房价统计数据不可能被厦门市政府修正
今年4月份，厦门新建商品住房销售价格同比上涨6.5%，看似位居全国第23位，但是市场均价普遍在万元/平方米以上，1.5万元/平方米甚至1.8万元/平方米的价位也为数不少(如厦门市火车站附近楼盘)，最高已突破2万元/平方米
2006年，厦门的房价涨幅一路狂飙，直至9月涨幅位居全国70个大中城市之首，之后涨幅一直位居前列，引起了国家有关部委的关注。今年1月23日，国家发改委秘书长韩永文批评厦门房价涨幅“仍然偏高”。
之后，戏剧性的一幕发生了：今年2月15日，国家发改委和统计局公布的1月份“70个大中城市房屋销售价格”报告显示，厦门涨幅猛然退至第10位。4月份，厦门涨幅进一步退至第23位。
房价迷雾
4月26日，一位厦门读者致信《第一财经日报》称：厦门房价涨幅排名后移，纯属厦门市政府人为调低统计数据所致，以避免位居全国首位，“实际房价涨幅远远高于公布数。”
这位读者认为，公布的数据“显然是经过加工人为调低”——因为去年以来厦门房价又大幅上涨，岛内新开盘的房子单价都在1.2~1.3万元/平方米以上，1.5万元/平方米以上的比比皆是，2万元/平方米、3万元/平方米也不稀奇。甚至出现总价亿元的厦门楼王，直追上海“汤臣一品”。
5月15日，厦门市统计局城调队负责人否认了房价统计数据遭修正的说法，“这有统计法的制约和体制上的保证，不可能被厦门市政府修正，但市里会提出一些要求。”
房价公布“集权”
上述读者称，厦门市土房局、厦门市统计局城调队、中国人民银行厦门市中心支行以及一些地方网站都接到了厦门市高层的指令，禁止自行统计房价数据并对外公布，而应一律由市政府统一掌握并公布。
对于厦门市政府上收房价数据发布权的说法，厦门市统计局城调队负责人予以证实。
据该负责人透露，2006年下半年，厦门某媒体转载了厦门市房价增幅居全国首位的信息，触目惊心的标题在厦门引起很大反响，造成市政府不满，市政府要求自此禁止由统计局或土房局每月定期直接发布房地产数据，而改由土房局报厦门市政府批准后不定期发布。
事实上，厦门市今年一季度的房价数据迟至5月份才发布，时间上明显滞后，且涉及房价部分并未披露。据这位负责人解释，目的是“为了减少影响”。
而厦门市土房局房地产市场管理处副处长周学勤则说，2006年10月份，国家有关部门发布的厦门房价数据与厦门市有出入，媒体披露后，市政府规定今后数据要报送到市保障性住房办公室价格组，由该组审定后发布。“一季度除房价外其他数据信息已经公布，4月份数据还没这么快。”
该局土地利用管理处处长陈文村则认为，每月公布数据“看不准”，至少要公布半年数据，因为厦门岛房地产体量小，往往一个大楼盘就足以影响均价。
记者在该局网站看到，原本每月公布的“房地产市场信息”，到2006年9月份后便消失了踪迹。
厦门市副市长潘世建表示，在厦门，由土房局负责的商品房市场和由建设局负责的社会保障性住房市场两大系统资源并未统一，在信息上不对称，如每月各自公布数据，外界据此作出的相应评估不完整，会对市场和市民产生误导。
“由市政府统一发布，其实是更高层面的发布，责任更大。否则如果信息不对称不准确，即使追究有关部门的责任，它们也根本无法说清。”潘世建说，只有统一资源，才能真正客观反映厦门的整体居住和房价情况。
房价究竟如何
当地最知名的厦门房地产联合网最近所做的大型调查显示，近五成受访者有购买需求，而逾六成受访者认为房价会上涨，近八成受访者认为房价太高。
与此同时，厦门市内出现了“抵制购房联盟”和集资合作建房呼声高涨的现象。
今年4月份，厦门新建商品住房销售价格同比上涨6.5%，看似位居全国第23位，但是市场均价普遍在万元/平方米以上，1.5万元/平方米甚至1.8万元/平方米的价位也为数不少(如厦门市火车站附近楼盘)，最高已突破2万元/平方米。其间，厦门出现千套均价3万元/平方米豪宅楼盘的消息，在坊间迅速传开，最震动市民听觉神经的是：其中一套2526平方米的“楼王”，售价将超亿元天价。
目前福建省房地产市场的公开信息显示，这一价位将刷新该省新建商品房售价纪录。
5月15日，经村民指点，在厦门市莲前东路瑞景新村旁的云顶山下，记者见到亿元豪宅所在的“云鼎至尊”楼盘。
只见多栋高层建筑紧密对峙，围栏和脚手架密如丛林，整个楼盘如山丘迎面。除了稍显气派的大型会所、待建的大型游泳池、楼盘内部和山脚下为数不少略显高壮的绿化树外，单论外表，这些已封顶的“天价”豪宅与周围楼盘似乎并无大异。
在2000多平方米的豪宅所在，施工和装修正在紧张进行中，师傅们婉拒记者入内，抱怨说这座“巨无霸”施工和装修难度极大，进度太慢，交房绝对将超过预期。
据介绍，这套亿元豪宅将配有游泳池、景观酒吧、健身房、水疗室、功能厅、空中玻璃温室及超豪华的视听室等设施。
另一方面，众人口中被誉为厦门楼价之最的“云鼎至尊”，开发商已再次拖欠泥水班工人两个月工资，导致当天近20位工人集体停工。
走进该楼盘设在一楼的售楼部，记者惊讶地发现，这间简陋的办公室面积仅十几平方米，内有几张办公桌和一套沙发，职员黄熹热情接待了记者这位年轻“买主”。
开发商为何开发这座拥有千套豪宅的楼盘？定价依据为何？销售对象是谁？
“老板造这样的社区就是要为富人服务。”5月16日，面对记者的疑问，“云鼎至尊”楼盘营销总监田睿霖直言不讳：“论单套面积和单价我们算厦门第一。”
“我们一直没对外公开价格，但3万以上的价位市场绝对没问题。”田睿霖类比同城超高豪宅“银聚祥邸”说，该盘起价1.6万元/平方米，成交价已达2.3万~2.6万元/平方米，现已销量过半。而北京燕莎商圈华远集团开发的某楼盘售价甚至超7万元/平方米，田睿霖认为，同北京房价相比，他们的价格不算高。
2006年精装修的千万元楼盘“银聚祥邸”，为506~608平方米的7.3米挑高大户型，推出时均价1.8万/平方米，已让市民惊诧，目前均价已达2.5万元/平方米。“目前随便一个楼盘开价都要1.2万~1.3万元/平方米。”田睿霖说。
“云鼎至尊”工地一位曾在北京等地楼盘打工的花匠认为，该楼盘虽然要求严格，但质量比不上北京楼盘，即便在厦门也难称最好，而由于超标建设多层，已被人举报。
事实上，若不是挂出“亿元豪宅”的旗号，“云鼎至尊”在厦门众多楼盘中，并不会显得太突兀。因为，高端楼盘已经成为厦门市房地产市场新开楼盘的主角。
http://finance.sina.com.cn/g/20070531/02173646120.shtml

媒体公信力岂容亵渎
作者：闻涛
厦门商报   2007-06-01
编者按：晚饭后，书桌前，四周寂寥无声，思想开始说话，开始思辩，不要拦他，让他说出来吧，“万石杂议”栏目就在约好地点等他，不见不散。
让他尽情地诉说吧，白天发生了太多的事儿，纷纷扰扰、沉浮无着，那些人，那些事，那些话语，那些文章，只教人说得口干舌燥、亘古千秋。不坐下来静思细想，还真把自己弄糊涂了呢！
我们近来收到一些读者写来的短文，看后让人眼睛一亮，他们独坐一角，偶得风景，平心静气，娓娓道来，总能展开一番景象。他们都很爱厦门这个家园，爱这个家园越深，就越想跟她说说心里话。“万石杂议”栏目期待您的参与。
今天看了一则上海某财经报邵姓记者抛出的有关厦门房价的文章，妄加断言:“厦门房价涨幅排名后移，可能是政府故意调低统计数据”。事实果真如此吗？作为一名生于斯、长于斯的厦门市民，我觉得其可信度值得怀疑。
首先，从报道的内容看，消息的起因是有一名市民给远在上海的某报社报料，然后这名记者来到厦门，到新开盘的几个最热门的楼盘走马观花、蜻蜓点水地转了几圈，不到有关主管部门去调查核实便草率地下了结论，这样的报道负责任吗？
其次，政府部门的解释讲得很明白：“只有统一资源，才能真正客观反映厦门的整体居住和房价情况，避免评估不完整，会对市场和市民产生误导……”。但这一解释却被记者推定为：“在厦门市高层的指令下，禁止自行统计房价数据并对外公布，而应一律由市政府统一掌握并公布”。按照邵姓记者所言：房价数据谁都可以公布，那么老百姓该相信谁？
众所周知，房价关系到每个老百姓的切身利益，不仅市民关心，各级政府更关注。据笔者所知，自去年以来，厦门市政府为了平抑房价过快上涨，采取了一系列措施。其中，最大手笔便是：在全国率先大规模推出社会保障性住房建设，规划建设数万套社会保障性住房，以解决中低收入家庭住房难问题。首批2万多套保障房已即将交付使用，这项为民惠民之举得到了社会各界的广泛认同。原因很简单：这样大规模建设保障房，实实在在地为困难家庭解决了住房的问题，缓解了住房供需矛盾，自然也与房价回落有关系。对于这一点，记者却视而不见，居心何在？
笔者以为，一个有社会责任感的记者，必须坚持用事实说话的新闻原则，这样其代表的新闻媒体才能取信于公众。那些惯于一叶障目、信口开河的记者，是对媒体公信力的亵渎，他们的言论才让人质疑。
http://www.xmnn.cn/dzbk/xmsb/20070601/200706/t20070601_221348.htm