当前国内楼市调控的困难与问题

国十条出台快三个月了，当前碰到记者问我最多问题是，国十条房地产宏观调控效果如何？达不达到房地产宏观调控的目标？如果没有达到目标，政府还会推出怎么样进一步紧缩房地产宏观调控政策？等等。

对于这些问题，当然是无法用一个简单的答案来回答的。不过，国十条后的国内房地产市场发生的巨大的变化，一是全国普遍快速上涨的价格在一定程度上得到遏制；二是全国绝大多数城市的住房销售都出现剧烈下降；三是各地住房按揭贷款都出现了快速减少；四是在各地住房销售全面下降的同时，但不少地方的房价仍然处于高位而没有下调，等等。对于这些现象，有政府部门指出，国十条的房地产宏观调控政策已经起到较大作用，各地房地产市场将在今年第三季度后会出现重大的调整，无论是住房销售，还是住房价格等都是如此。不过，在本文看到，房地产市场的实际问题并非如此简单，国内房地产市场面临的宏观调控的困难与问题仍然不少。

首先，从4月17日国十条出台之后，国内房地产市场出现量缩价滞的局面来看，主要是当前国内房地产市场基本上是一个以投资为主导的市场。在这个市场中，当有利于投资者的房地产各种优惠政策突然改变时，房地产市场预期就突然发生一个180度的大逆转，想进入的新投资者或政策限制或前景不明朗都不敢进入这个市场，从而房地产投资需求突然趋向于零，而在这个以投资者为主导的房地产市场，住房消费者是无能力进入这个市场的，从而使住房消费者也不能进入，在这种情况下，整个住房市场各种需求也全面停止。这就是为什么国十条一出台，住房销售量突然急剧下降的原因所在。

但是，对于已经进入的投资者来说，他们购买住房的目的为了以更高的价格卖出，当购买住房是通过优惠信贷政策进入，不仅进入投资成本低，而且还以为当房价下跌时，政府一定会出来救市，如2008年下半年那样。再加上早几年凡是购买住房都能够赚钱的效应，当国十条出台让房地产市场销售突然下降时，已经进入的住房投资者根据以往的经验，认为政府是不会让住房价格下跌的，因此其手持有的住房也就不必在此时间里去交易，可待价而沽。住房投资者如此，房地产开发商更有恃无恐，让其手中的持有住房价格出在较高的水平上，不让住房消费者进入。住房市场哪里来的销售？

而国十条的目标是要全面限制国内房地产市场投机炒作，让国内房地产市场转变成一个以消费为主导的市场，但当前国内的房地产市场实际是一个以投资者主导的市场。而这样两个完全性质完全不同（需求为消费者，供给是投资者）的供求市场，市场的供求关系要找到一个交集是不可能的。市场的供求关系找不到一个交集，市场的供求关系要得到根本性调整也是不可能的。

当前国内房地产市场供求关系为什么找不到一个交集，关键的问题是无论是地方政府、房地产开发商，还是已经进入住房市场投资者，他们都认为国十条房地产政策是一种临时条例，当前房地产宏观调控只不过是中央政府权宜之计，一旦中央政府意识房地产宏观调控不利当届政府的政绩时，一旦房地产宏观调控影响经济发展时，国十条不仅不会再实行，反之房地产政策又会重新逆转。如2008年下半年那样。也就是说，房地产市场对中央政府房地产宏观调控政策可执行性质疑成了当前市场能否得以调整最大障碍。

事实上，国十条可执行性不仅表现为市场的质疑，而且表现为国十条内容不能够在各地方真正落实上。比如，国十条所规定的信贷恢复到常态，对住房投机炒作严厉限制，其文件看上去十分严厉，但是在执行上，由于其政策弹性较高，从而使各商业银行各行其是，并在政策执行都会往松的方面来执行；还是，保证住房消费需求的税收政策，国十条是讲得清清楚楚，但是几个月过去了，禁止房地产投机炒作的税收政策出台则“只听楼梯声，不见下来”。各地方政府更是变本加厉，都以为自己管辖的地方没有房地产泡沫为由，因此，国十条对这些地方不适应。各地方政府都不愿意执行中央政府的国十条。在这种情况下，国十条的政策信度自然减弱。中央政府对房地产宏观调控承诺可信性也在不断地弱化。

可见，当前国内房地产宏观调控最大的问题是中央政府对房地产宏观调控的决心，如果中央政府对国内房地产宏观调控没有决心，不能够给予市场有一个明确的预期，那么无论地方政府，还是房地产开发商及投资者，甚至于各商业银行，都不会真正按照国十条的政策精神来行事，都会以不同的方式与中央政府来博弈而让国十条的信度全面弱化。

所以要让国内房地产市场逐步回归理性，让吹大房地产泡沫挤出，中央政府国十条的信度成了当前房地产宏观调控最为重要的方面，而要让国十条不会让市场误解为会半途而废的政策，中央政府就得下决心真正让市场相信房地产宏观调控会进行到底，让市场相信国十条会认真执行，如果有不执行的地方政府就用国十条的“第二条”对地方政府问责。否则，国十条的房地产宏观调控要达到目标是不可能的。