新的楼市调控是对国十条细化与深化

据报道，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（即国十条）精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。对此，有不少媒体或市场人士认为，这是继国十条后，中央新一轮的房地产宏观调控政策出台。它将国内房地产市场造成巨大的冲击与影响。

不过，从我的理解来看，国家有关部委近日分别出台的措施，基本上是对国十条细化、深化及落实。因为，无论是严格差别化的信贷政策，还是调整住房交易环节的税收政策；无论是新的土地政策出台，还是加强对房地产市场的管理。这些内容是国十条的基本内容。这次只不过是把国十条的基本内容进一步细化与深化而已。不过，从政策的基本内容来看，它向国内房地产市场透露出以下几个信息。

一是国十条4月份出台以来，已经近半年了，尽管政策的效果明显（如房地产投机炒作得到很大程度上的遏制），但是与一般民众的期望相差较远。特别近来有些地方又出现住房销售火爆的场面，不少民众又认为国十条的房地产宏观调控可能成为“空调”。因此，这次对国十条的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心（即严厉地打击房地产投机炒作、逐渐地挤出房地产泡沫的决心不会改变），国十条并不会如2003年的121号文件，2007年的359号文件半途而废，而是会坚决执行与落实，只不过，这种执行与落实是一个过程；而且要打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。可以说，国内房地产市场之所以会炒作如此疯狂，就在于房地产投机炒作的非理性预期是当前房地产主导，如认为国内住房价格只涨不跌，购买住房只赚不赔；认为房地产宏观调控只是暂时的，只要房价调整对GDP有影响，政府不仅会取消房地产宏观调控政策，甚至会出台托市政策；就在于房地产既得利益集团过于强大，弱势的购买住房者要改变这种态势根本就不可能等等。因此，这次国十条的进一步强化就向市场发展了一个明确信号，中央对房地产宏观调控是坚决的，投机炒作者抱着任何侥幸的心理来规避调控都是不可能的。如果支撑房地产投机炒作的非理性预期一旦打破，以投机炒作为主导的房地产市场将发生根本性变化。

二是对住宅投机炒作进行严厉的遏制。这主要表现为住房的信贷政策及住房的税收政策进一步深化。这主要表现为两个方面，一是在已有的信贷政策基础上，全面禁止第三套以上住房贷款及异地贷款。可以说，2009年来，各地的住房销售快速增长及房价快速飚升，完全是住房投机炒作者疯狂炒作的结果。而这种疯狂的投机炒作又在于滥用银行的住房按揭贷款。可以说，只要卡住住房投机炒作命门，国内房地产投机炒作就会嘎然而止。有人会认为，有钱根本就不用到银行贷款进行炒作住房。这当然没有错。但我们要知道，既然是住房投机炒作，那么他们购买的住房就得卖出，如果没有人再来接其手，这些人敢进入房地产投机炒作吗？卡住住房投机炒作的命门，整个市场的预期就会发生根本性改变。当然，差别化的信贷政策还有许多内容，当前强调的政策仅是其中一部分。二是通过房地产税来调整住房交易关系。也就是说，只要税收政策一严厉，任何房地产投机炒作都可让其无利可图，甚至血本无归。在这样的情况下，房地产投机炒作之风将受到严格的限制。严厉打击房地产投机炒作是国十条的核心内容，这次的政策是对此进一步强化。

三是这些房地产宏观调控政策并非如一些媒体或市场所称的更为严格政策出台，实际上只不过是让国内房地产政策重新回到常态。比如说，对商品房的贷款，首付比例提升到30%以上，对第二套以上住房贷款首付提升到50%以上，利率在基准利率1.1倍以上。这些是政策看上去是比2009年-2010年上半年的个人住房按揭贷款政策是收紧了，但是，大家应该明白，这两年来住房信贷政策是2008年下半年金融危机以来出台的131号文件为非常时期的非常政策。当中国经济早就走出金融危机之后（其实2008年下半年中国根本就没有出现过金融危机），这些非常政策回归常态既正常也必然，并没有多少严厉之成份。如果让这种非常时期的房地产非常政策仍然实行，肯定会对中国房地产市场造成严重的危害。而且房地产政策向常态的回归其包括的内容还很多，我想通过国十条会逐渐让国内房地产政策回归到常态。因此，这次国十条的进一步强化就是要让非常时期的房地产回归常态，并非要打击房地产市场。

四是这次对国十条的细化及深化目标就是要让国内房地产市场回归到其居住功能，让国内房地产市场回到消费为主导的市场，以便国内房地产真正成了保障与改善民生的市场。对此，相应的信贷政策、土地政策、税收政策等方面都有详细的规定。正如我多次强调怕，由于住房耐用性、价格高，住房的消费往往占每一个居民绝对高比重的消费。如果绝大多数居民的基本居住条件不能够很好的解决，如果绝大多数居民的基本居住条件得不到改善，那么民生的保障与改善又从何来？在这种情况下，经济增长方式转变就会变成空话，“十二五规划”也无从谈起。因此，严厉打击房地产投机炒作，完全去除房地产的赚钱效应，让国内房地产成为一个绝大多数居民有支付能力购买的消费市场，这才是房地产最大的民生。可以说，这就是国十条的宗旨，也是这次房地产政策强调的基本内容。