【房屋产权交易类】湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则(3)

(二)、下列情形不作为共有建筑面积，不分摊所在幢内相关的共有建筑面积
1、作为人防工程的地下室。
2、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房。
3、避难层(室)及结构转换层。
4、幢与幢之间连接的通廊。
四、共有建筑面积的分摊方法
(一)、住宅共有建筑面积的分摊方法
1、各套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
其中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房屋套内建筑面积之和
2、多层住宅楼原则上以幢为单位采用一级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采用多级分摊。
(二)、商住楼共有建筑面积的分摊方法
1、功能区域的划分
(1)根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。
(2)裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区。
(3)具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。
2、共有建筑面积划分
(1)商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。
(2)服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其它共有空间列入幢共有建筑面积。
(3)专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。
(4)专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。
3、住宅部分各套房屋的分摊面积
套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
其中：分摊系数=(幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积)/住宅部分各套内建筑面积之和
4、商业部分各权属单元的分摊面积
产权单元的分摊面积=产权单元套内面积×产权单元分摊系数
其中：产权单元分摊系数=(层分摊面积+层内共有建筑面积)/层内各产权单元套内建筑面积之和
层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数
其中：层分摊系数=(幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积)/(商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积)
层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。
(三)、多功能综合楼等共建筑面积分摊方法
1、确定各功能区域范围。
2、参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
第三部分 名词解释
结构转换层：简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。
消防避难层：简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用。
技术设备层：简称技术层(设备层)，专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。
假层：位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。
夹层：亦称附层。位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。
插层：位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。
自然层：房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层。
阁楼：坡屋顶下方空间加以利用的楼层、局部层高可能达到2.20m以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。
挑楼：是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m。
骑楼：建在道路旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。
过街楼：部分跨街道或街道穿过的房屋，称为过街楼。
阳台：具有底板、顶盖和围护结构，且与户室开门连通，供居住者进行室外活动，晾晒衣物等的空间。
封闭阳台：采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。
平台：亦称露台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
复式住宅：套内空间跨跃两楼层以上的住宅，居室内厅高为两楼层高。
错层住宅：套内部分空间地板与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。
廊：与房屋墙体相连，有顶盖和围护结构，作为通道的空间。
柱廊：有顶盖，有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。
檐廊：房屋檐下有顶盖，无支柱和房屋相连的作为通道的伸出部位。
挑廊：是指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。
门廊：是指房屋门前突出的有顶盖和支柱的通道。
门斗：房屋门前有与房屋相连的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖进出通道。
楼梯：是指供房屋各层间上下步行的交通通道。
梯间：内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，或称为楼梯间、电梯间。
屋面梯间：突出房屋天面(指屋面)有顶盖，四周有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的梯间。
屋面水箱间：指突出房屋天面(或顶层)的水箱周围有围护结构，有顶盖的房屋。
凸窗：指突出外墙面，有围护结构对外作全封闭的空间，如凸窗、无油烟灶台等。
幕墙：突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的维护结构。