四川在线 - 成都一房企高管预测:房价一个月内或现降价潮

　　□新政出台30天里，全国大多数城市成交量持续下降

　　□预计从7、8月份开始，全国会出现大规模的降价潮

　　□房价下降越多，投资退场越快，调控才可能越快结束

    对大多数开发商而言，眼下每一天的日子，似乎都正变得愈来愈缓慢与纠结。因为市场博弈的天平，似乎正在逐步向购房者一方倾斜。这种倾斜到来之快，几乎出乎每一位观察人士预测。

    开发商们一度拒绝降价。以至于当5月5日恒大率先降价时，整个业内立即骂声一片。但人们很快发现，就在这个浮躁月份业绩报表中，上市房企里大多数都遭遇“黑五月”，唯有恒大一线飘红。该月恒大销售增长150.8%，强势吸金40亿元。

    惨淡的报表，让大多数开发商再也难以矜持。从6月起，万科开始调价；绿地利用庆祝18周岁契机宣布百盘优惠；佳兆业以高达8折优惠促销。

    从一个带头大哥到多个带头大哥的出现，一场中国房地产史上罕见的降价暗潮，正汹涌而来。

    1 带头大哥出手了

    李先生是成都某开发企业高管。日前他向记者透露：“就在端午节前，成都有10多家中小型开发商老总举行了秘密聚会。会上大家达成一致意见：现在连万科、绿地这些巨头都在跑，我们要想生存，只有争取比他们跑得更快！”也正是基于对行业的熟知，李先生预测说：“可能不出一个月，整个成都会出现普遍的降价潮。”

    “带头大哥”们决策对行业的心理影响，由此可见一斑。但这些带头大哥们，他们究竟是怎么想的呢？

    作为中国最具争议性的开发企业，恒大在新政出台一个月不到时间里，就率先祭起了全国八五折的降价大旗。虽然大多数同行当时都对此责备有加，但他们很快就眼红甚至嫉妒了。因为在14家上市房企五月报表中，唯有恒大一家以8%的增幅独自飘红，其楼市吸金更高达40个亿。

    据统计，就在新政出台30天里，全国大多数城市成交量持续下降。5月1日-14日，包括成都在内的13个城市中，有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%；北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。就在开发商们楼盘全面失利的同时，他们的股盘更是一地鸡毛。新政满月时，A股市场的地产股平均跌幅接近30%，相当于较4月15日打了“七折”。逾10只地产股的市净率回落到1.5倍以下，昔日受追捧、身价颇高的地产股，股价大面积回到“个位数时代”。

    虽然2009年有了一定积蓄，但开发商们很快发现，面对如瀑布直下的市场行情，这点积蓄显得是那么微不足道，何况政策面一直都没有松口。终于，佳兆业、万科、绿地各大巨头均开始追随恒大策略选择了不同形式的降价。在宣布了百盘优惠之后，绿地集团董事长张玉良接受媒体采访时坦陈这是“聪明的做法”。他表示，不应市场需求而做出相应的调整，是“愚蠢的做法”。

    2 调控上演加时赛

    成功尝到了率先降价甜头的恒大地产，其降价力度越来越大。其在成都刚刚亮相的恒大山水城除了强调8.5折，更是打出了“成本价开盘”的口号。房地产行业再度为之惊悚。成都某开发企业高管李先生表示：“因为中央决策的原因，普遍性降价潮到来将难以避免。”

    为什么会这样？有分析人士认为，开发商最担心的其实不是资金与销售，而是政策的持续吃紧。因为眼下看来，政策调控不仅没有减轻，走向反而越来越深入。一些开发企业早先单方面“调控走走过场而已”的信心，开始渐渐坍塌。

    相对前几轮调控的温柔，从4月15日来的调控，显然显得极为强势甚至强硬。期间虽然也经历过了5月的短暂犹豫，但住建部、国税总局等很快再度携手连连发文，从二套房标准等多方面将调控推向纵深。“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺评价说，“中央层面已经趋向一致，不可能十全十美了，因此下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体。”

    在分析人士看来，中央这种决心的统一，在于当前的房地产早已超越行业，已经成为一个重大社会问题了。调控不可避免会影响到某些部委及地方政府的利益。中央要牺牲部分利益以换取整个社会格局平稳的信心，难以动摇。

    经历过前几次调控的开发商都有一种共识：无论调控多么严厉，但在从中央落到地方的时候，地方政策或者一些部委的补充政策会形成强大的缓冲减震带，最终把调控变成隔靴搔痒。“但这次调控不一样。在中央强烈的高压之下，开发商如果还将此次调控当成惯例，那也太天真了。”

    在全国的开发商中，任志强是对此次调控认识最为清醒的人之一。5月6日，就在恒大刚刚宣布降价，任志强就在其微薄上用短短几十字向开发商们提醒：“国十条的威力越大，下降的反映时间越早，价格下滑得越深，投资降速越快，则政策退出得越及时。市场正常化越早。”这段话意味着，只有房价下降越多，投资退场得越快，调控才可能越快结束。否则，即使宁愿“加时赛”，此番调控也不会轻易结束。

    3 底线在哪里？

    翻阅成都的各大报纸不难发现，“优惠”“促销”“特价房”等已经成了房产广告的主打语。万科、中海、绿地、恒大等企业开始放低身段卖房，华润置地每周推出限量精选房源给予总价优惠，蓝光等本地巨头也开始给出巨幅优惠。

    “在房地产调控时期，开发商相互间的竞争，将更多地体现在存货周转速度上。”成都全心地产总经理李国峰说。但是，这个周转速度，也就是优惠下的成交结果又究竟如何呢？中原地产等机构数据显示，5月成都主城区商品房成交量仅为6097套，降幅高达35.87%。进入6月后，成都楼市延续疲软态势。第二周成交数据再创新低：主城区新房成交量仅638套，成交面积5.86万平方米，环比分别下跌55.8%和55.9%。

    股市讲究触底反弹，房价的底又在何处呢？

    据记者调查，当前成都楼盘大部分优惠都在5%左右；优惠高达10%的有近10家；目前折扣最大的仍然是恒大的八五折。但这是否意味着，作为购买方而言，8.5折就是房价底线呢？

    而事实上，站在开发商层面，环境“恶劣”带来的并不单单是变相降价，更多的是销售额急剧萎缩、资金链紧张、拿地成本增加等压力与挑战。在这样的背景下，房企的总负债率安全线还能控制在40%-50%之间吗？他们可承受的房价底线又应该是多少呢？

    据相关专业机构预测，房价跌25%，下跌时间不超过9个月或许是这个行业的底线。其根据是，2008年末当房价跌破30%时，各地“断供潮”立即风起云涌，政府被迫为其“保驾护航”。从中国房地产可能下跌的空间看，二元结构不变、城乡发展不平衡、城镇化进程延续、地方政府财政依赖性等因素决定了房价向下的僵滞性，而通过银行按揭首付比例来推测，政府可承受的最大房价跌幅应该为30%。

    如果中央调控方向不变并且执行到位，房价下降的区域不可避免。虽然如此，分析人士认为，“下降不可能一步到位，是一个相对缓慢过程。预计从7、8月份开始，全国会出现大规模的降价潮；但整个下半年，楼市都将处于降价期。”记者姜军