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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 14:14:43
企业取得土地使用权后，对土地进行整理后转让，计征营业税的基数如何计算？2010-04-25 16:27 转自中国税网
根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
但2008年11月5日修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例》中并未有差额计税的规定。地方税务机关的解答大致有三种：一是应当按收取的全部价款及价外费用缴纳营业税；
二是以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除；
三分两种情况：（1）是单位和个人转让土地使用权，以全部收入减去受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％计征营业税； ( 2 ）单位从政府部门直接受让的土地使用权转让，按收入全额计征营业税。
请问：以上解答何种说法正确？
如果企业取得土使用权后，对土地进行整理（如三通一平）后再转让，又该如何计征营业税？计算土地增值税时，原受让土地时支付的价款及税费及整理发生的成本费用和转让相关的税费都可以作为扣除项吧？
答复如下：
2008版营业税暂行条例属于修订，对于目前的原有营业税政策只要不与新条例与细则相冲突的都可以继续适用，对于新营业税条例实施后，原有的营业税相关政策不再适用的一些政策总局曾经出台过相关文件，在这些文件中并不包括财税［2003］16号文件的此条规定，即您所提及的财税［2003］16号文件该条政策规定仍可继续执行。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）
三、关于营业额问题
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
贵企业属于转让原来受让的土地使用权，在税务处理的上述三种解答中，第一种回答是按条例进行的解释，但需要注意的是财税［2003］16号仍可继续适用，因此，第一种回答没有考虑到财税［2003］16号文件所规定的差额纳税情况；第二种考虑了财税［2003］16号文件的规定，但对其中以交纳土地出让金方式取得的土地是否可以差额纳税没有加以考虑。第三种回答综合上述因素进行了解释，对以转让或抵债方式取得的不动产及土地使用权可以差额纳税，但对从政府部门直接受让的以交纳土地出让金方式取得的土地使用权转让时，按收入全额计征营业税。
参照青岛市地方税务局《关于下发营业税、财产行为税若干税收政策问题解答的通知》（青地税发[2003]166号）第二条“销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。”我们认为第三种回复是有道理的。
对于计征营业税时，能够在营业额中进行扣除的只能为土地原来取得时的价款，对于土地进行三通一平等其他的费用则不能扣除。但在计算土地增值税时，应根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定扣除项目计算扣除。受让土地时支付的价款及按国家统一规定交纳的有关费用，整理发生的成本费用和转让相关的税费可以扣除。
《土地增值税暂行条例》
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
但2008年11月5日修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例》中并未有差额计税的规定。地方税务机关的解答大致有三种：一是应当按收取的全部价款及价外费用缴纳营业税；
二是以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除；
三分两种情况：（1）是单位和个人转让土地使用权，以全部收入减去受让原价后的余额为计税依据，按 5 ％计征营业税； ( 2 ）单位从政府部门直接受让的土地使用权转让，按收入全额计征营业税。
请问：以上解答何种说法正确？
如果企业取得土使用权后，对土地进行整理（如三通一平）后再转让，又该如何计征营业税？计算土地增值税时，原受让土地时支付的价款及税费及整理发生的成本费用和转让相关的税费都可以作为扣除项吧？
答复如下：
2008版营业税暂行条例属于修订，对于目前的原有营业税政策只要不与新条例与细则相冲突的都可以继续适用，对于新营业税条例实施后，原有的营业税相关政策不再适用的一些政策总局曾经出台过相关文件，在这些文件中并不包括财税［2003］16号文件的此条规定，即您所提及的财税［2003］16号文件该条政策规定仍可继续执行。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）
三、关于营业额问题
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。
贵企业属于转让原来受让的土地使用权，在税务处理的上述三种解答中，第一种回答是按条例进行的解释，但需要注意的是财税［2003］16号仍可继续适用，因此，第一种回答没有考虑到财税［2003］16号文件所规定的差额纳税情况；第二种考虑了财税［2003］16号文件的规定，但对其中以交纳土地出让金方式取得的土地是否可以差额纳税没有加以考虑。第三种回答综合上述因素进行了解释，对以转让或抵债方式取得的不动产及土地使用权可以差额纳税，但对从政府部门直接受让的以交纳土地出让金方式取得的土地使用权转让时，按收入全额计征营业税。
参照青岛市地方税务局《关于下发营业税、财产行为税若干税收政策问题解答的通知》（青地税发[2003]166号）第二条“销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。”我们认为第三种回复是有道理的。
对于计征营业税时，能够在营业额中进行扣除的只能为土地原来取得时的价款，对于土地进行三通一平等其他的费用则不能扣除。但在计算土地增值税时，应根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定扣除项目计算扣除。受让土地时支付的价款及按国家统一规定交纳的有关费用，整理发生的成本费用和转让相关的税费可以扣除。
《土地增值税暂行条例》
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。