假如中国房价未来10年将再翻两番 （谁来救市）

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中国房价未来10年将再翻两番
2010年06月09日 09:02 21世纪网 【大中小】 【打印】共有评论379条
建筑成本也会越来越高。从2003年底开始，受国际钢材价格的影响，国内钢材价格的上涨幅度较大，最高时达到20%。一般来说，钢材价格占房地产建筑成本 10%~20%。钢材价格的上涨，仅能够影响房地产全部成本的1%左右；尽管当前出现的钢材、水泥等产能的过剩，主要是需求还没能有效的跟上，通过压缩产能过剩行业，让供给和需求同步，在同步的基础上，钢材、水泥的成本终会受基础原材料成本的上升而上涨。
劳动力成本上升是社会经济发展的必然结果。从宏观面来看，我国正进入一个生产要素成本周期性上升的阶段，这是任何一个国家在发展中都将面临的问题。我国经济发展到目前这个阶段，人均GDP达到 2000美元以后，多种生产要素价格走势都出现了明显的上涨趋势，从资源性的土地价格、能源、基础原材料等资源到生活必须品的粮食、蔬菜等都在大幅上升。物价的上升必然带来劳动力工资收入水平的上升，中国从20世纪80年代到本世纪初的20多年时间里，如果剔除通货膨胀的因素，劳动力工资涨幅并不大，原因是在过去中国主要采取的是低工资战略，劳动力工资几乎没有什么增长。但经过30年的改革开放，目前劳动力待遇问题已经成为国家战略问题，也就是说，收入差距的加大已成为当前中国经济发展中的重要社会问题，必须将这种差距由不平衡转向平衡发展，因此，我国低价劳动力无限供给的格局已经发生了变化，这种变化是历史性的，是中国社会经济发展到了一定阶段(人均GDP提高了)的必然结果。其次，全球经济一体化，输入型通货膨胀导致人力成本的上升。近年来各国均出现了不同程度的物价上涨，全球初级产品价格的波动对我国的影响越来越大。随着我国工业化和经济发展速度的加快，对全球初级产品的依赖性也越来越高，全球初级产品价格的上升必然导致国内初级产品价格的上升，并推动企业成本包括劳动力成本的上升。 同欧美发达国家比，我国的劳动力价格还是非常的低。
供需不平衡将持续推动中国房价的上涨
我们来算算账，中国目前有13亿人口，按一家三口拥有一套90平米（人均30平米）的房子（小康、富裕水平），中国需要4.3亿套房屋，387亿平米的房屋需求量，当然这些需求量并非都能得到满足，因为，在中国，房地产的需求是不平衡的，刚毕业的大学生、新婚夫妇、农民工、低收入家庭等对房屋具有刚性需求，但他们却买不起房子。有钱人买了一套、二套、三套，依然想把手里钱来买房，一是因为在中国的投资渠道太窄，老百姓资金没有更多的投资渠道；二是房屋具有抗通涨的能力；刚性需求的人不见得有钱，弹性需求的人一定有钱，弹性需求是拉动本轮房价上涨的主体。而中国的城市人口在6.5亿人，且呈快速增长过程，预计未来10年中国城市人口将增加到10亿，这10亿人中，我们假设有一半的人住商品房，有20%的人住简陋房屋，30%住公租、廉住房和租赁房。50%的人就是5亿人，按每三人需有一套90平米（人均30平米），就需要1.7亿间住房153亿平米。截止目前，中国现在有多少住房？当前我国的真实住房情况如何？根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据，截至2008年底，中国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右，当年城镇常住人口6.07亿人（户籍人口加居住半年以上的常住人口）。暂且不说这组数据的真实性，因为，我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层报上来的，没有正规呈报单位。
而这些房屋数字中，第一、小产权房的数量就相当惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的高达40%﹑50%。2007年建设部副部长鹿心社指出，截至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，相当于2007年地产销售高峰时期的十年销售量。到现在又增加了几亿平方米，至少已超过70多亿平方米﹑七八千万套住房。而1997~2008年12年间，全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米；销售面积38.55亿平方米，也就是说，小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。第二、违章建筑。现在全国有多少违章建筑，没法统计，起码数以十亿计。违章建筑分两种，一种是大量有权有钱的人利用权势占块地私建的房子，大都是豪宅﹑别墅；另一种是其它有些单位建房分给职工的﹑私人自建房的难以统计的也很多。第三、2.3亿进入城市常住的农民工绝大多数进城已超过半年，很多都已打工十几年20几年了，已经列入了城镇人口统计范围。但并没有属于自已的房子，他们的需求量大约在40亿平方米。第四、2000~2009年我国毕业大学生人数共计3275万人，其中至少有一千多万人是漂在城市中租房打工，买不起房，只能租很小的“蜗居”，当“蚁族”。在买了房的居民中，又有几千万人背负着四万亿元房贷，在当“房奴”。第五、中国目前面临60%以上的房子需要改造。
由此看来未来10年，中国对住房的刚性需求大约在216亿平方米，按50%的需求计算，也需要房屋108亿平方米，而中国每年新建城市住宅5-6亿平方米，10年可建60平方米，供给同需求的不平衡在未来将会越来越加剧。因此，供需的不平衡将必然持续推动中国的房价上涨。
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