“睡城”房已是“扩容价”利好不会促房价大涨

    大运新城

    各配套在明年大运前竣工

    片区新生：高端服务中心和居住中心

    随着2011年大运会的日益临近，大运新城的轮廓逐渐显现出来。龙岗中心城的建设原本只以区政府为核心的周边大约一平方公里的范围，而大运会的落址使这里的地段价值立即提升，片区定位以大运中心体育馆为核心，形成集总部经济、会展经济为一体的高端服务中心和居住中心，计划总市政投入500亿元。现在，大运中心已雏形初现，建筑面积逾30万平方米，包括主体育场、体育馆、游泳馆以及全民健身广场、体育综合服务区、新闻指挥中心等体育设施，将成为深圳新的地标性建筑。与之相关的多项配套设施也在大运会的“军令状”之下即将竣工，如地铁3号线、体育新城酒店等，而多条主干道和快速路的改造已提前完成，形成了以机荷、惠盐、深汕、盐坝、水官、梅观等高速公路和深惠、深汕、坪西等干线公路为主骨架的道路系统，由此去往市区和珠三角城市的距离已大大缩短。

    片区房价：9000-18000元/m 2

    现在，紧邻大运中心的在售楼盘有绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、益田大运城邦和中海康城国际，前三个楼盘以中大户型为主，在售均价依次为1.5、1.4、1.8万元/平方米，其中阳光天健城有新增周末特别优惠；益田大运城邦在售49-78平方米的公寓，精装修售价9000-10000元/平方米；中海康城国际则有75-240平方米的多种户型，精装修售价1.2-1.4万元/平方米。可见，大运新城片区在售楼盘产品丰富，价格差距也比较大，而整个片区的房价水平相较一年多前已经高了约30%-40%.

    坪山新区

    多数地产商都有土地储备

    片区新生：低碳模式发展的城市副中心

    曾经作为深圳和惠州交界处而被遗忘的坪山，经历了大工业区-坪山新城-坪山新区的规划定位之后，未来的前景将发生质变。

    去年6月30日，坪山新区挂牌，这个区域规划面积约168平方公里，而中心区面积为4.29平方公里。在对这个区域的规划定位里面，坪山新区担负着建设“贯彻落实科学发展观的示范区”和“综合配套改革的先行区”的历史使命。据了解，坪山新区已成为东部高铁线路的主要站点，赣深铁路也将在坪山新区“落脚”，这表示坪山新区将成为深圳对外联系的重要区域，也将成为深惠区域合作的重要接口。未来，坪山新区将低碳模式作为新区规划的重点。规划将充分考虑到新区地理特征、产业布局、人文生态等方面的特点，突出“产业在园中、园在城市中、城市在园中”的科学发展格局，努力将坪山新区建设成深圳市产业发展的战略支撑地，成为生产、生活、生态最佳组合的发展样板城区，成为全市现代化水平较高、综合实力较强的城市副中心。

    片区二手房价：7600-8600元/m 2

    几年前，万科进入坪山时候，所有的开发商都不看好，可是等到坪山新城概念出来时，深圳大小开发商都积极在这个区域进行囤地活动，目前已经有数名开发商在坪山有土地储备。

    目前，区域内没有新售楼盘，只有之前发售的万科金域东郡，目前二手价格在7600-8600元/平方米之间，附近的东城上邸，二手房源有出来的价格在7600元/平方米之间，最高8500元/平方米。

    布吉多处路网改造，交通肠梗阻就快被解决

    片区新生：连接中部与东部的交通枢纽

    在深圳关外的八大组团规划中，布吉横跨了“中部综合组团”和“中部物流组团”，其中，前者重点为坂雪岗。而同时，布吉又是关内通往大运会的必经之地，因此，在关内外一体化之际，布吉成为连接深圳中部和东部的重要交通枢纽。目前的新规划涉及到布吉的多是交通改善，包括地铁3号线、5号线、深惠路改造、坂银新通道、五和大道———南坪快速连接线等多达近10项重大交通规划。在今年4月16日，市交委发布《深圳市中部干线路网一体化改善规划》披露，将北移梅林收费站至清湖立交，新建“新彩隧道”连通彩田路与新区大道，新建五和大道-南坪连接线，新建坂雪岗到银湖的坂银新通道。这些交通改善之后，将能在很大程度上缓解目前布吉关、梅林关的交通拥堵。

    华为科技城的建设，按照规划，该科技城将达22平方公里，未来这里将会是包含商业、购物中心、写字楼、酒店等多元化的综合性城区。

    片区新房价：1.5-1.7万元/m 2

    目前布吉在售楼盘不多，大约有十二橡树庄园、佳兆业上品雅园、第五园、荔山公馆等楼盘，前三个都集中在坂田。区域内的楼盘产品线、户型较为丰富，有为混合别墅与（小）高层的高端项目十二橡树庄园，有第五园、荔山公馆这样的大社区项目，也有上品雅园这样的普通住宅，这些楼盘在新政之前多在1.5万元/平方米左右。但自5月底开始，成为降价的重灾区，区域内发售的楼盘全线降价。除佳兆业上品雅园5月底发售了特价单位之外，十二橡树庄园目前尚有100多套单位，户型为140、156平方米的大面积单位，近期开始推特价单位：16666元/平方米（原价2万元/平方米）低了不少。据悉，荔山公馆与第五园领峰产品将会在近期发售。

    房价探讨

    扩容的利好关外已在房价上体现

    尹香武（半求）深圳房地内参网总经理

    在这个楼市调整期，说扩容能为关外带来什么利好，和房价实际没什么关系，扩容的利好，关外房价现在就已经兑现了，这几年关外的房价上涨速度之快实际和目前现状是不匹配的，很多购房者都是冲未来规划而买，所以未来很难再因为扩容带来很大的上调。但是有一个最大的变化就是，关外的配套会大大改善，居住环境会发生较大变化，城市的整体居住水平都会提升，关外内一体化的进程是肯定无法阻拦的，5年之内，这样的一体化估计就可以实现大部分。

    有消息称关内缺地，关外有大量可开发土地，随着一体化的进程，关内和关外差距减少，未来可能导致关内人大量到关外置业，从而使得关内房价出现调整和下跌，我不这么认为。以前深圳的房价是按照资源拥有度来进行定价，如山海资源，但是现在不是了，现在按照效率来定价，这个效率包括交通、生活、商务、休闲等方面的效率，现在的关内可以很好地体现出来这方面的优势，未来关外即使一体化，但是这方面的效率还是不能和关内相比，现有特区内的效率肯定更高，这都让目前关内的房产有保值作用，关口消失，交通便利，也一样不会影响到关内价格。

    刚需置业关外应首选近关区域

    郭澍楠众厦地产董事长

    关外以前还是有价值洼地的，如大家经常说的龙岗，但经过了2007年和2009年的价格上涨，关外现在很难找到价值洼地。如龙岗中心城，大运会带来利好里面，生活配套并没有完善起来，而更多是公共设施，生活就不会投太多变化，虽然未来交通会大为改善，但是从关内到关外，距离感还是存在，可是房价已炒得很高。

    如果是刚性需求想在关外买房的置业者，如果是关内上班的，就不要选择太远的区域，龙华和宝安中心区都可以，布吉也不错，虽然有点乱，但距离罗湖很近，有地铁之后，交通会完全改观。之所以这样建议，是因为深圳人的时间成本目前很高，前几天调查说上下班时间成本平均是45分钟，在全国排第四，年轻人来深圳都是来打拼的，从这点来说，时间成本很重要的，不要将工作和生活完全割裂了。如现在坪山房子价格不高，但如果在关内工作，居住在坪山，对一个人的工作生涯没有帮助。

    有些人关注扩容后的关口物业，其实当大的方向都是被透支之后，任何一个利好消息，都不会发生大的上升上涨。不过要强调的是，在今年的政策打压后，房价也不会因为各种税收而有多大幅度的下滑，深圳很可能进入一个长期的房价稳定期。

    官方态度

    未来5年，政府将加大关外民生性投资

    事实上，官方关于加强对关外的投资倾斜力度，在特区扩容之前很多年便已经展开了。2004年深圳启动关外城市化进程之后，对关外的投资倾斜就已经在事实上拉开帷幕了。

    在此后，深圳先后理顺市———区———街道办的管理模式，并将宝安中心区、龙岗中心城等地确立为深圳的次市级中心，还出台了深圳关外八大组团规划等规划性文件。更有重要意义的是，深圳还高规格启动了关外“四大新城”的规划建设工作，龙华新城、大运新城、坪山新城、光明新城四大新城，被视为深圳未来发展的后续增长极。这令近年来关外的投资力度开始超过关内，比如在2009年，关外两区的固定资产投资高达1115亿元，占全市的65.2%.

    但回顾过去多年来深圳在关外的投资，更多还是集中在“铁公鸡”项目上———地铁、公路、大型基础设施，比如地铁3、4、5号线，南坪快速、清平高速、新区大道、福龙路等等，以及大运会场馆等等。而关外的民生性的配套设施，却依然推进相对缓慢。

    从本次特区扩容深圳市政府披露出来的信息看，未来5年内，深圳将在保持关外“铁公鸡”上面的重大投资力度外，将会着重加强对民生性的投资，包括医疗、教育、商业等方面。

    官方披露，今年预计宝安和龙岗整个固定资产投资预计要达到1300亿，占全社会固定资产投资比重进一步提高到67.7%.而在今年政府投资的初步安排里面，宝安、龙岗两个区政府的投入初步安排是450亿元，占整个政府投资的72%.

    市卫生和人口计划生育委员会表示，未来5年深圳医院设置将向关外重点倾斜，未来5年内，关外将规划新建6家三级甲等标准的综合性医院，重点扶持宝安、龙岗、光明新区、坪山新区发展区域医疗中心，以改变目前深圳市所有三级医院全部集中在关内的局面。

    宝安区区长李文龙称，今年将安排相关经费10个亿，推动区域环境建设取得质的突破，彻底改善宝安区的环境质量。龙岗区区长张备称，未来5年将建成轨道交通77公里，快速道路185公里，将投入1600亿推进城市更新和综合整治，同时，加强教育和培训，每年投入不少于17亿元在教育事业方面。