咸阳房产发展...

2009年咸阳房地产市场发展及预警预测报告
浏览次数：381   发布日期：2009-12-8   作 者：西安房产信息网 【企业内刊新闻】

从2002 年开始，伴随着城市经济的发展，在西咸一体化发展战略的带动下，咸阳市房地产市场快速起步并深入运行，尤其2005 年后市场发展加速，整体市场呈现出供销两旺的格局。西安房地产信息网研究中心基于对咸阳发展历程的梳理与总结，结合目前市场运行情况，对咸阳房地产市场发展特征总结如下：
一、整体市场特征
1、宏观经济持续向好，带动房地产业快速发展
咸阳市连续两年城市经济总量、地方财政收入、人均纯收入等主要经济指标的绝对数据和增长幅度均处全省前列，尤其是2008 年全市实现了生产总值764.6 亿元，同比增长16％，创下了高于全国、全省和咸阳10 年来的最高增速。咸阳城市发展进程逐步加快，从市政、交通、城市改造方面逐步进行，经济及城市配套的完善带动房地产市场的快速发展。
2、房地产市场供需两旺，价格稳升
咸阳商品房市场06 年、07 年销售连续两年突破100 万平方米，2009 年上半年，受政府的救市政策影响，刚性需求充分释放，需求量大幅增加，整体市场成交火爆，整体市场在售项目达60个左右，整体呈现供销两旺的发展格局。
2000 年咸阳商品住宅均价约1100 元/ 平方米，根据西安房地产信息网研究中心最新统计数据，2009 年8 月咸阳商品住宅均价已达3054 元/ 平方米。2007 年下半年以来咸阳住宅价格有明显上扬后，08 年以来整体市场价格呈现稳中有升的发展态势。
3、房地产市场趋于纵深化发展
随着房地产市场规模的迅速扩大，本土开发企业逐步走强，外来品牌开发企业强势进入，竞争的激烈带动了咸阳商品房市场的整体发展水平，房地产市场趋于纵深化发展。
4、产品理念较为传统，呈现扁平化特征
作为一个新兴的工业城市，咸阳由农业经济为主向工业化、城市化过渡较晚，整体置业人群消费理念相对滞后，也在很大程度上抑制了咸阳商品房供应市场的产品创新，消费层次及开发层次未能充分拉开差距，目前咸阳市场尚无纯粹的别墅项目，复式、跃式等产品几乎没有；仅从市场住宅售价未能充分拉开差距，高价产品与低价产品差距仅数百元，即可看出这一特征，整体产品市场呈现扁平化发展特征。
5、置业人群较为单一，二室、三室户型需求占市场总量的90%以上
咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的县区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。置业人群结构较为单一。整体消费市场以二室及三室需求占到绝对比重，诸如一室以及四室以上不足10%。凭借区位优势、地价优势、地热、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效应明显，吸引郊县和西安的人们到此购房置业，商品房需求旺盛。
6、保障性住房建设力度加大
2008 年，咸阳市年度经济适用住房计划建设面积22.2 万平方米，2009 年计划量为30.36 万平方米，廉租房保障计划也已出台并落实，对中低收入人群的住房保障力度逐步加大。
7、规模型地块供应较多，地价以城内及西咸共建为最高
咸阳市场土地供应03 年以前集中在城市中心城区，主要以玉泉路以及文林路沿线为主，04 年开始，随城市规划及西咸一体化进程的推进，世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升，同时规模型地块较多，供需市场的走高以及房价的攀升，带动了地价的上扬。此外，咸阳市旧城改造力度加大，未来将释放出较大体量的商品房用地。
从城区土地市场价格来看，城南区受西咸一体化影响，地价最高，世纪大道附近的地价在100 万元/ 亩左右；城内区作为中心区域，地价80 万元/ 亩左右；城西区是未来咸阳市发展的“主战场”，但是目前来看区域配套不足的现状，地价处于30-50 万元/ 亩之间；城北区的房地产开发较少，地价在30 万元/亩左右；城东区的房地产主要集中在成熟的区域，地价在40万元/ 亩上下。
二、城区市场特征
咸阳城区面积相对有限，目前咸阳商品房市场供应集中于城内以及城南西咸共建区，城北、城东及城西相对偏少。同时从城市地理来看，南为渭河，北边为塬以及高速公路阻断，整体房地产开发空间受到一定限制，目前市场在售项目为60个左右。
1、城东区：房价处于低谷，市场空间有限
咸阳市城东区的大致范围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于咸阳市中心东郊的区域。区域房地产开发集中在朝阳一路和朝阳二路之间，项目数约占总量的15%。
城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段，项目较为集中，相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。由于区域工厂较多，生活配套不足，目前城东整体房价处于咸阳市五区之末。西安房地产信息网研究中心统计的城东区7月均价为2635元/m2。
2、城南区：规划利好，未来发展核心
咸阳市城南区界定如下：皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30 平方公里区域内。
城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，占到市场项目总数的28%左右。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如：金泰丝路花城、奥林匹克花园等等。另外开发商实力比较强：华宇、亿龙、阳光、金泰都是陕西本土比较知名的开发商。相比市中心以及周边楼盘，该区域项目质量较高，内部配套齐全，但外部配套尚显不足，关中·天水经济带建设规划的出台，将推出西咸共建区经济及房地产的快速提升。西安房地产信息网研究中心统计的城南区7 月均价为3470 元/m2。
3、城西区：持续走旺，未来热点板块
咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。
该区域是未来咸阳市行政新中心，发展潜力较为巨大。从众多的开发楼盘就可以看出来这里的投资价值正在凸显。调研显示，目前各在售楼盘的价格在2600-3000 元/m2之间，销量逐月呈现出上升的态势，未来城西区将成为咸阳房地产发展的热点板块，这里客源多为周边区县的置业人群，需求持续走旺。西安房地产信息网研究中心统计的城西区7月均价为2800元/m2。
4、城北区：发展空间有限
以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。城北区域文教资源丰富，虽然板块项目少，但市场在售项目规模普遍较大。
从城北区在售的项目来看，处在城北的分水岭文林路上，比较靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。
这个区域的项目规模相对较大，价格较低。文林路沿线以占地500 亩左右的大盘为主（日月星城，华宇景观天下）区域配套不足，需要靠城内以及城东的配套来辐射。09 年7 月城北区住宅的均价为2834 元/平米。
5、城内区：成熟区域，“中心”优势显著
咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，东风路以西。
城内区以人民路为中心呈带型分布。区域楼盘配套也比较成熟，容积率相对较高，产品以高层小高为主，在售楼盘户型面积从50-200m2跨度比较大。由于地段好（咸阳的主干道人民路附近），配套全（银行超市医院学校交通），是咸阳目前房地产开发的主要集中区域，价格处于高位，7 月市场在售均价3650元/ 平米，为各板块最高。09 年7 月咸阳市城中区在售楼盘数量占到总数的27%左右，与城南持平，但个体楼盘规模有限。
三、物业市场特征
普通住宅：目前来看，咸阳市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步替代多层，而成为市场主力。但整体住宅产品创新不足，同质化现象明显。
商业：从2003 年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，从区域布局上来看，目前咸阳市商业物业仍集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路相对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。西安房地产信息网数据研究中心调研显示：目前咸阳市的商业物业的在售均价在9000 元/m2左右，个案最高已经达到18500元/m2。
写字楼：咸阳市目前仅有如东银大厦纯写字楼的项目寥寥无几，目前咸阳写字楼物业还处于“初探”阶段。
别墅：咸阳市场目前尚未有真正的别墅物业形成。
综述：咸阳房地产市场近年呈现供需两旺的发展态势，价格稳步上扬，市场纵深化方向发展，产品创新不足，同质化现象明显，但未来提升空间较大。
四、咸阳房地产市场发展预警
结合咸阳房地产市场发展特征以及市场所处的环境，西安房地产信息网数据研究中心在对咸阳房地产市场发展预测如下：
（一）土地市场
1、土地交易放量，价格继续上扬
由于09 年上半年商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之市政府对建设的支持、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，预计后期咸阳土地市场交易将呈现放量之势，成交价格将会出现明显的上扬。
2、旧城改造支撑土地市场供应回升
从全市目前的情况来看，旧城改造如火如荼。如此之大的旧城改造计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求，另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块，将为未来主城区房产开发提供宝贵土地资源。
3、城南区土地供需继续走高
城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，目前该区已经成为咸阳市房地产投资炙手可热的区域。关中－天水经济区建设规划的出台，将使世纪大道一带再次获得更大增值空间，势必使得该区域再次成为市场新的热点。
（二）商品房市场
1、房价将以稳中有升的态势发展作为三线城市的咸阳房地产发展还处于起步阶段，咸阳市的房价一直以来都处于稳中有升的态势。
从一线和二线城市的发展轨迹来看，咸阳市的房价依然有上升的空间。从上半年市场销售的良好表现来看，下半年房价仍会稳步上升。
2、商品房成交量增速减缓
上半年商品房热销，价格明显上升，压抑了部分购房者的置业欲望。同时在08 年压抑的刚性需求于上半年集中释放后有所减弱，改善型需求并不能代替刚性需求的地位。但是因为依然有国家以及地方政策利好的影响，同时市场转好“买涨不买跌”现象将会继续凸显。所以预计09 年下半年商品房成交量将会继续上涨，但是增速将有所减缓。
3、商品房供应继续放量
咸阳楼市在售的商品房面积为258 万平米。在楼市最为火爆的2007 年的时候咸阳商品房销售面积达100万平米，虽然09 年上半年的楼市热销，但是与07 年依然有一定差距，因此即使09 年全年的楼市销售与07 年不相上下，咸阳楼市的商品房供应依然充足。
4、刚性需求为主，投资需求为辅
由于咸阳市场依然处于扁平化的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求一直是咸阳楼市的主力消化力量。所以预计，09 年下半年咸阳楼市的客源依然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求为辅，一起助推咸阳楼市继续走高。
5、商业物业迎来快速发展
咸阳市目前大力推进城市化进程，商业物业获得了快速发展，而诸如西咸共建区以及城东、城西等配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。
五、政策
《关中-天水经济区发展规划》已正式发布。《规划》提出，将把关中天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。
2000 年以来，随着西部大开发的推近，咸阳市的发展有目共睹，而随着“关中·天水经济区发展规划的实施，相信咸阳市的经济将会更近一步，而房地产业作为先行军，必定会有长足的发展。
六、综述
咸阳房地产市场发展渐入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和问题如：“城市规划滞后、产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等部分问题。从短期来看这些问题不会对咸阳楼市产生太大的影响，从长期来看，这些问题应该是城市化进程发展中不可回避的问题。
咸阳市亟待解决的问题，必须得到合理的解决，方能保证咸阳房地产市场的健康发展。因此借鉴一线城市以及二线等城市房地产业的成熟经验，结合咸阳房地产市场的发展特征，在市场纵深化、理性发展的良好态势下，咸阳房地产市场必将趋利避劣，获得更加广阔的发展空间。