迷信中国房价"只涨不跌"危险 日本房市是前车之鉴

话题一：日本房地产泡沫危机对我国有什么启示？
中国社会科学院发布的《2006~2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书，提出中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。究竟中国当前的房地产业存在哪些日本当年所面临的泡沫诱因？在哪些领域中国与日本存在相似性？中国房地产业的泡沫究竟有多大？为避免日本教训在我国重演，我们该做些什么？近日记者专访了中国社科院黄皮书中撰写“日本房地产泡沫形成与破灭的原因及其对中国的启示”章节的作者薛军博士。
前车之鉴：政府反应迟钝判断失误
日本政府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，制定了不恰当的金融政策推动了房地产价格猛涨。而当1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后，也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价以及保持国际收支平衡，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。
后果：泡沫破灭贻害无穷
记：日本房地产泡沫破灭带来了什么后果？
薛：泡沫破灭对日本经济的影响主要表现在6个方面：第一，在泡沫破灭之后的10年间，造成大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭；第二，造成了大量不良资产，破坏了金融正常的运转机制；第三，大量过剩的房地产投资使企业负债过度，使日本企业投资不振；第四，房地产价格持续下跌，部分在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产；第五，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降；第六，使日本经济陷入十几年的萧条期。
对比：中日情况惊人相似
记：当前我国房地产业和当时的日本存在哪些相似性？
薛：其一，当前我国人民币同样在升值。其二，目前我国金融政策同样比较宽松。其三，物价稳定，容易迷惑决策者对调控手段的运用。其四，社会上大量的游资源源不断地注入房地产业。其五，多数人迷信房地产只涨不跌的神话，这也是中日两国最大的共同点。
记：哪些方面是当前中国与当时日本不同的？
薛：日本当时是处于稳定的经济增长期，而我国目前还处于高度经济增长期。我国政府从2004年起就十分重视房地产市场的发展趋势，不断出台政策规范房地产业。而日本政府当时轻视了这种趋势的副作用，以致误判，纵容泡沫形成、变大、破灭。
警惕：“冒泡”现象由点到面
记：你认为当前我国房地产业最值得警惕的是什么？
薛：目前几乎所有的一、二线大城市，都有不同程度的房价上涨。现在我国房地产业的危险在于，个别城市如北京、上海等城市的大幅涨价现象，已经传染甚至延伸到周边地区，照这样的发展，中国房地产应该警惕多地区“冒泡”现象。
记：房地产行业泡沫化是否意味着国家经济的泡沫化？
薛：泡沫是针对房地产而言，宏观经济只能说过快、过热，资产泡沫包括股市和房地产两个领域，目前我国的房地产、股市都是单方向上升。房地产泡沫越大，可以说明国家经济的过热现象在加剧。
启示：面对泡沫应当机立断
记：反思“日本泡沫破灭”的历史教训对中国经济发展有什么启示？
薛：我们在大量游资泛滥的时候应该首先健全金融市场、丰富金融投资产品、规范和引导民间过剩流动资金的投向。
1.中国现阶段当务之急是适当调高利率，以收紧银根缓解房地产业的过热现象。2.避免被稳定的物价指数所迷惑而错失再次调整货币供给的最佳时间。3.在平衡贸易顺差、扩大内需的过程中，避免因国家宏观战略的转变而造成资产泡沫的产生。4.发现泡沫后要坚决果断地实施宏观调控，泡沫破灭后不可抱侥幸态度，掩盖不良资产。5.健全金融市场，丰富金融投资产品，规范和引导民间过剩流动资金。
薛军PK任志强
“泡沫”辩论白热化
北京华远集团董事长任志强3月22日晚在他的博客上公开针对社科院的《黄皮书》进行了反驳。他提出：“中日房地产有差别，日本不能当镜子。”还明确地表示“中国不可能出现日本式的泡沫”。
接着，原书作者薛军在接受媒体采访时对任志强的言论进行了反驳。他指出，“当前中日房地产行业间最大的相同点是，因土地的稀缺性，市场普遍陷入一种误区，认为‘地价只会升不会跌’，这与上世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。”任志强和薛军的争论把“房地产泡沫”辩论推向了高潮。
日本房地产泡沫是这样破灭的
日本曾在上世纪50年代起的30多年经历了经济的“黄金岁月”，创造出一个“经济神话”。然而，日本经济增长在1991年便戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍未见起色。
日本经济为什么会衰退？对此，人们几乎一致认为，从上世纪80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。本文将为您展示日本房地产泡沫形成及破灭的来龙去脉。
生成：“广场协议”是导火索
“广场协议”签订后，日元逐步升值。大量资金流向了股市和房地产。股价扶摇直上，地价暴涨。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。
胀大：地价房价同时暴涨
自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”。
破灭：股市低迷房企破产
泡沫破灭的导火索是银行利率的提高。面对泡沫，日本政府不得不决定提高利率，进行宏观调控。利率的大幅度提高刺破了日本的泡沫经济，1989年最后一天股价创下接近4万日元的历史最高，但以这一天为转折点，1990年市场交易的第一天，股价就落入了地狱。自那时候开始，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中，大量不动产企业及关联企业破产。