国际旅游岛闪耀的光环听到紧箍咒

头上顶着金灿灿的圆圈不仅仅只有光环，也可能是随时听候紧箍咒的金箍。

　　今年1月4日，海南国际旅游岛获批，顶着“国际旅游岛”的光环，海南房地产再次躁动，各路炒家奔袭而来，千万海景豪宅如卖白菜般遭哄抢，楼盘一天涨价一千到数千元，海南楼市当仁不让成为焦点。

　　然而高潮过后，很快即迎来落幕。在调控声声里，高处不胜寒的海南房地产，即使在五一黄金周，也显得格外的冷清。

　　不过，价格的野马仍在肆意驰骋。据5月11日最新公布的“4月份70个大中城市房屋销售价格指数”，海口、三亚新建住宅销售价格同比增长了64.3%和58.2%，成为领涨70个城市的冠、亚军。

　　对于海南是否再次出现泡沫虽无定论，但是就连岛内的开发商也不得不承认，目前海南房产是典型的“题材股”，楼价难以再大幅攀升，而要成为真正的“绩优股”，尚需较长的时间去填充夯实。

　　喧嚣过后只剩寂寞“最近没有生意，我们售楼部好几个姐妹都辞职回家休息，我也准备休假了”

　　高潮总有落幕的时候，目前的海南楼市高潮的喧嚣已过，剩下的只有寂寥。目前海南不仅炒家难觅踪迹，买来度假的外地自住买家也已经陷入观望。

　　“最近没有生意，我们售楼部好几个姐妹都辞职回家休息，等年底看看行情再出来”，三亚湾一楼盘的销售人员阿英（化名）手上拿着还是空白的客户登记表，对记者说“我也准备休假了”。

　　阿英是三亚中比较少有的“土著”，而实际上，在三亚的楼盘营销策划和销售人员中，大部分都是来自内陆。由于前来看楼的客户稀少，有不少销售人员和营销策划人员都在近期安排了轮休，记者约访多个楼盘的营销策划人员，不少还在外地或者刚刚休完假期回到三亚。

　　楼盘营销和销售人员闲得无聊，是因为近期三亚楼市过于冷清，即使在五一黄金周，记者走访的多个楼盘看楼者仍是寥寥无几。

　　“海南的买家主要都是岛外的旅游度假客户，每年的10月到春节期间是海南楼市的销售旺季，而其余时间都明显比较冷清”，海南富力湾销售策划部项目经理黄义告诉记者，“再加上今年上海世博会的举行，也分流了不少的游客”。

　　雅居乐清水湾一销售人员告诉记者，目前市场的冷清与市场缺货也有一定的关系，“今年一月份市场太好了，很多楼盘都是一下子把大半年的货全部卖完，现在赶工期都还来不及”。

　　虽然有着季节性和供应量的因素，但实际上，新政对于三亚楼市的影响依然非常明显。在3月份，海南针对癫狂的楼市制定了五一起实施的“海南版十一条”，要求网上签约、备案、明码标价等，剑锋直指炒房行为。而在4月14日，被称为“史上最严厉”“的一系列国家调控政策出台，也要求遏制异地炒房，提高信贷门槛。

　　原来不少楼盘还没有拿到预售证就开始收定认购，新政实施后，各大楼盘就不敢再收订，并且纷纷推迟推货，避开政策风头。而少量有产品在售的楼盘，纷纷要求买家一次性付款，避开严厉的房贷政策。

　　题材稀缺各路炒作资金五天涌入171亿

　　在1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了171.12亿元，相当于2008年全年总和

　　“其实海南楼市目前就是一只题材股”，三亚湾一个来自湖南的开发商陈恒（化名）面对记者的疑问，如此点拨记者，“你用炒股的理论就不难理解海南楼市了”。股票炒作，需要有题材和利好，要有庄家和散户，海南楼市确实也是如此。

　　在三亚湾红树林项目策划经理毕少华以及其他开发商看来，海南稀缺的旅游资源是难得的炒作题材，随着国内居民生活水平的提高，休闲度假的观念已经日渐深入人心，而到海南拥有一套度假房也逐渐成为一种潮流。随着高端旅游产品的逐步开放，海南的房产也开始如其他奢侈品一般进入富人的视野，拥有海南一套海景房成为了身份和财富的象征。英国人胡润新近推出《百富之选》，就将中国新贵指标中拥有一套星河湾豪宅适时改成拥有一套三亚清水湾别墅。

　　而国际旅游岛建设目标规划的公布，正式点燃“海南股价”，不少资金奔袭海南楼市。在1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了171.12亿元，相当于2008年海南全年的商品房销售量总和。多个楼盘价格在短短的一个月翻番，三亚一手海景房房价从原来的1万元左右飙至3万至6万元。风向标楼盘凤凰岛价格最高单价甚至达到13万，媲美上海汤臣一品。

　　毕少华说，“现在炒股都是在区域发展概念，一个题材出来，相关股票马上连续上涨。在国际旅游岛规划一出来，海南的房价也是出现了同样的走势，是同样的道理”。

　　新政打压大批炒房客被套

　　炒房团并非最大的获利者，早期购房的自住度假客和投资者以及拥有大量土地的开发商才是最大获利者

　　在今年年初的关于海南楼市的报道中，炒房客成为最为抢眼的焦点，似乎炒房团是最大的获利者。其实，事实并非如此，获利最大的其实是这些原始股：早期购房的自住度假客和投资者以及拥有大量土地的开发商。而除了少量能够顺利脱手之外，大批的炒房客在新政的打压之下无法顺利出货，炒房炒成了“房东”。

　　记者在三亚多个售楼部了解到，在2000年之后，“大陆”人（海南人对于内地人称呼）到海南买房度假逐渐增多，在2008年之前，这些买家主要是以度假自住为主，“有一定的投资成分，比如保值增值等等，但是炒房的比例并不高”，海南富力湾项目策划经理黄义告诉记者。

　　但是在去年年底至今年年初的热潮中，江浙一带的购房客比例在不少楼盘中明显上升。究竟活跃在海南楼市的炒房客有多少人，动用多少亿元的资金，谁也说不出准确数据。因为目前海南的多个楼盘中，“温州炒房团”已经成为各个楼盘销售人员忌讳的一个词，销售人员或者开发商更愿意用“上海以及长三角客户”来描述这一批客户。但是据记者了解，在楼市疯狂期，不少楼盘来自江浙的购房比例从2成多达到了5成，部分楼盘甚至可能会高于这个数。

　　更为让开发商感到幸福的是，这些买家出手阔绰，大部分都是一次性付款。可以提供佐证的是海南银联的统计数据，今年第一季度，海南省房地产交易的银行卡刷卡消费28.19万笔，交易金额169.33亿元，与去年同比分别增长234.38%和500.75%！

　　由于房价的过快上涨导致了海南调控措施的迅速出台，三亚楼市在春节后出现了“急冻”的态势，各个楼盘售楼部马上门庭冷落，此前买家出没的情况已经不复存在。而大多数在1月份抢筹的投资客其实也都尚未出货，“很多炒房客都还在观望，觉得行情不会这么快结束，但是现在政策这么打压，很多人都来不及出货，在这种行情下更不能降价出货了，否则市场就崩盘了”，金鸡岭路一中介对南都记者说。

　　房价的迅速拉高，收益最大的不是这些炒家，而是早期前来买房度假的无心插柳的买家。记者在的士上就听到了这样一个故事，一个从2002年来三亚度假的老太太，用100万买了三套海景房，一套才30多万，但是在春节前把其中2套别墅卖掉了，收了1000多万现金。这个老人说，怎么也不敢相信，自己都快没了，手上突然多了这么多钱。司机大佬笑道，“这种就是典型的‘人没了，钱却还花不完’，也是一种痛苦啊”。

　　炒地早期开发商获利最为丰厚

　　海航置业在18市县储地，鲁能置业有约2.9万亩，中粮集团有2.79万亩，雅居乐清水湾有1.5万亩，富力有逾1万亩

　　无论在哪个投资市场，先知先觉者总是获利最多的。而在上一轮楼市泡沫后进入海南的开发商，获利最为丰厚，开发商才是这一轮涨价潮中最大受益者。

　　网络上一篇名为“海南之痛”的帖子被多处转载，作者“石哥”在2月份用了8天时间，开车沿着海南岛600公里的海岸线转了一圈。结果“石哥”发现，海南最优质的东部海岸已经被大地产集团瓜分完中。

　　据了解，在上个世纪90年代泡沫后，海南由于政府开发资金不足，开放了一级土地开发权。鲁能、中信、海航、中粮等企业被引进海南参与土地开发，这些企业也形成了目前海南开发商的第一梯队，所获得的土地以“平方公里”计算。这些开发商除了开发土地外获利，还自己开发楼盘进行销售。

　　根据海南房地产业内流传的说法，海航置业在海南18个市县都有土地储备，仅在保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权，鲁能置业在海南拥有19平方公里土地，约2 .9万亩，中粮集团圈地则是达到18 .6平方公里，也就是2.79万亩。

　　第二梯队是在近几年进入的品牌地产开发商，以雅居乐、富力、保利、万科等上市品牌房企为主，其中雅居乐光清水湾项目就有1 .5万亩的规模，富力清水湾有2500亩，再加其他地方的项目总土地规模也达到1万亩以上。

　　拥有大量的土地“原始股”，开发利润丰厚。据本地开发商介绍，早期开发商拿地的价格也就是数十万元一亩，但是到了2007年，三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩，而在去年12月15日，三亚市区迎宾大道一块112亩的土地，平均价格达到1500万元/亩。

　　而开发商以低价拿土地开发的房子并不便宜，在鲁能三亚湾新城售楼部，记者咨询得知，目前在售的别墅单价为3万多元至4万多元，而下半年推出的高层洋房预计价格将达到2.8万元左右，开发商获利空间不言而喻。

　　现场直击

　　记者：不到海南岛，不知道什么是大盘

　　开发商：不到海南岛，不知道自己钱少

　　外来客：以前流行来渡假，现在是有钱人的天下

　　本地人：买套90方的房，不吃不喝120年

　　初夏的三亚海边，椰林树影，水清沙幼。作为中国唯一的热带滨海旅游城市，国际旅游岛为三亚房产带来了无限的想象空间。

　　南都记者日前实地走访三亚楼市发现，三亚曾经成为全国人民的“后花园”，拥有三亚的一套度假房成为不少北方人的一种时尚。但是随着房价暴涨，三亚已成为名副其实的“富人财富俱乐部”，到三亚买房已经成为一种身份和财富的象征，而中低度假消费者群体被迫向三亚周边的二、三线城市扩展。

　　不到海南，不知道什么叫大盘。

　　在“国际旅游岛”获批之前，不少开发商已经进驻海南跑马圈地。从西至东，三亚高端楼盘集中的区域为三亚湾、大小东海、亚龙湾以及陵水县的清水湾和香水湾。其中，大盘云集，规模令人叹为观止，并且价格也多数高达2万多元至9万元之间，已经不是普通市民能够消受的“那杯茶”。

　　如三亚湾的鲁能三亚新城，项目占地6.8平方公里，相当于1.02万亩；再往东，由北京今典集团开发的三亚湾红树林度假酒店，据其项目策划经理毕少华介绍，该酒店建筑面积约68.8万平米，共有5400多套客房，是亚洲及国内最大的五星级度假会展酒店。

　　而在三亚湾靠近中心市区、有着“东方迪拜”之称的凤凰岛，其一期在年初开盘报价6万多元，春节期间均价达到8万多元；到了五一，报价已达9万，并且要一次性付款。

　　再往东，就是有着“天下第一湾”之称的亚龙湾，中粮集团圈地18.6平方公里，也就是2.79万亩。如果政府愿意的话，这里完全可以改名“中粮湾”。

　　从三亚市区往东驱车40多分钟，就来到了北纬18度最东部的清水湾和香水湾，主要有雅居乐占地1 .5万亩的清水湾和2000多亩的富力湾。其中清水湾便在这一轮热潮中贡献了“最牛售楼小姐”的话题，该销售小姐年销售额13亿元，相当于广州数个楼盘一年的销售额。

　　在三亚湾路的滨海长廊，有不少老人和游客在树下乘凉聊天，路的另外一边就是三亚地产的“集散地”。除了一大批海景房外，在路边也形成楼市一条街，密密麻麻分布着近100家地产中介、新楼盘的展示厅以及楼巴的接送点，而这里也成为反映三亚楼市的“”晴雨表“。

　　在去年年底至农历春节前，这里的中介和楼盘展示厅门庭若市，不少楼盘接送车也是经常排队。但是五一过后间，这里却是非常冷清，门可罗雀，有的中介甚至干脆闭门谢客。

　　南都记者在路边与几位老人家操着东北话在聊天，话题还是房产。一名70多岁来自齐齐哈尔的赵伯说，他儿子在去年年底以单价1.3万多元的价格买了套80多平方米的两房，但到了今年1月份，已涨到近4万元。

　　赵伯伯说，很多东北人都喜欢来三亚这边度假，并且已经形成了一种潮流，“”没有到海南度假你还真的不好意思见人“。因此买楼的也很多。

　　不过，目前三亚市区的一线海景房房价已经是3万多至9万多元，已经翻了数倍，其他区域楼盘最少也要在1万多元至2万多元，价格直逼北京、上海。“以前房价还没有涨的时候，三亚还是有不少内地的工薪阶层前来置业，但是现在都是有钱人的天下了”，赵伯表示。

　　随着房价高涨，三亚丰俭由人的时代已过去，到三亚买房已成为财富的象征，正如一开发商所言，“不到海南岛，不知道自己钱少”。

　　三亚湾红树林的策划经理毕少华表示，三亚楼价的飙升，实际上是通过“经济杠杆”对客户群体进行了筛选，“三亚的房子不是卖给本地人，也不是中国的普通老百姓，而是卖给全中国财富金字塔尖的那部分群体”。

　　南都记者从三亚多个售楼部了解到的消息是，三亚楼市的买家中，8成以上都是外地人。随着富力湾、清水湾、凤凰岛、半山半岛等高端度假大盘的开发，高端购房群体越来越多。“几百万上千万的房子，一般也就是春节期间过来住个10天半个月，其余时间就是空置在那里”，富力湾的策划经理黄义告诉记者，“他们也不会把房子的空余时间出租，毕竟这个财富阶层他们追求的是专属的尊贵感”。

　　另外一类实力购房群体则是投资客，这当中包括山西的煤矿主以及温州的炒房团。他们只要有好的贵的海景房，就会很快出手，动辄就是上亿资金，并且一次性付款，海南房地产俨然是富人的金钱游戏。本地人基本被排除在商品房市场之外，根据统计，2009年，三亚市城镇居民人均可支配收入仅为15233.03元。以目前城区中等价位2万元计算，买一套90平方米的房子需要不吃不喝约120年。

　　记者手记

　　幸福来得太突然

　　可别成了海市蜃楼

　　三亚的房地产存不存在泡沫，这有待于时间的验证。但是在三亚的几天时间里，我明显感到了一种几乎无处不在的浮躁，而这种明显存在的浮躁心态，无疑将决定海南国际旅游岛之路将任重道远，甚至会经历几番波折。

　　首先是楼价和酒店房价在国际旅游岛的利好之下直飞冲天，连开发商都觉得幸福来得太突然，利好透支非常明显。而背后炒房客刻意高价抢筹，开发商乘机捂盘提价，无不存在一种急功近利的浮躁心态。

　　其次，三亚并未有当国际旅游岛的主人翁心态。把游客当做砧板上的鱼肉，刻意宰割，在旺季时候酒店房价狂涨，而旅途过程中并不缺乏的士拒载短途客、拒绝打表等短视行为。

　　从某些程度上讲，三亚的高房价是建立在炒家对国际旅游岛未来美丽形象的想象基础上，但是现实却是如此的苍白。没有人才和广泛的游客，国际旅游岛将成为概念上的海市蜃楼。那么，高楼价能否独善其身，永远高高在上，我看未必。

　　一线访谈

　　海南富力营销策划中心总经理索颖：

　　海南房价有泡沫但可以消化

　　富力地产是广州较早进入海南开发房地产的大型房企，目前已经在海南三亚、海口等地进行开发，并且拥有1万多亩的土地储备。南都记者就海南房地产的前景采访了海南富力营销策划中心总经理索颖。

　　南方都市报：今年1月份，海南房价猛涨，成为全国关注的焦点，富力是如何评估国际旅游岛规划对于海南房地产发展的影响的？

　　索颖：很多人都把海南房地产和国际旅游岛联系在一起，但是在我看来，其实房地产只是国际旅游岛很小的一个附属或延伸，没有必然的联系。即使没有旅游岛规划，海南房地产同样有不错的发展前景。

　　海南有独特的海景资源和气候资源，我们说内地楼盘可以挖湖、挖河，但是谁也不能挖出海来。另外，海南还非常方便中国人度假，不用签证，即使从哈尔滨过来也就是3个多小时的飞机，周末想来都非常方便，你去东南亚度假就没这么方便。

　　其实在国际旅游岛出台之前，海南房价近几年都是以20%至30%的比例稳步增长。因为现在随着国人财富的增加，中高端的度假需求也是明显的刚性需求。

　　南方都市报：今年头几月，海南房价领涨全国并且涨幅非常大，认为出现泡沫的专家不少，你觉得海南房地产有泡沫吗？

　　索颖：坦诚地说，有。今年一月份海南不少项目房价涨幅是50%至100%.但是我觉得泡沫分两种，一种是不可消化，一种是可以消化的。像上一轮的海南泡沫是没有需求在支撑，所以泡沫下是灾难。

　　但是这一轮的泡沫我认为是可以消化的，因为目前海南是有明显的需求在支撑。如果没有国际旅游岛规划的话，我认为再经过1年半或者两年，海南的房价也会达到目前的水平。此前2003年的调控以及2008年的调控最多是成交量下降，但是房价没大跌。这一轮调控也一样，目前房价也没有明显的下降。

　　南方都市报：当时大家的关注焦点都在炒房上了，炒房客比例究竟占了多少？

　　索颖：大概占30%吧，70%是自住，不过其中大约50%是长期自用度假的，20%是投资兼自住的，如果升值幅度较大也会把房子卖掉。

　　南方都市报：目前高端价格基本和北京、上海是处于同一水平了。

　　索颖：海南是有这样的资本的，并且还可能会比它们高。海南房地产的优势还是其资源的稀缺性，阳光、海滩、气候，都是无可复制的。另外，中高端的度假需求将对海南房地产形成明显的拉动。

　　采写、摄影：

　　南都特派三亚记者邱锐泉