神马文学网王炼利：有恃无恐的中国房地产会不会变冷？？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 21:07:23
有恃无恐的中国房地产不会变冷
2010年4月17日，国务院发2010年第十号文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。发文的前提是：2009年的中国房地产业势若猛虎下山！
2009年，房地产业财务账上的“本年资金来源”增长了44.2%，增幅创了自1998年以来的历史新高。其中，来自国内银行的贷款增长了48.5%。2009年房地产业的“本年资金来源小计”是5.71万亿元，几乎等于2009年全年的国家全部税收。全国商品住宅的销售均价在2009年狠狠地上涨了25%，报复在那2008年曾经下跌的1.9%。
2008年， 美国次贷“调控”到了中国房市。商品房销售面积和商品房销售额都比上年跌去了16%。
中国人民银行急了！在 2008年第三季度末，中国人民银行四年来首次下调了贷款基准利率，五年来首次下调了存款准备金利率；到2008年年底，短短三个多月时间里，五次下调人民币贷款利率，四次下调金融机构存款准备金率。
2008年12月20日，给楼市打强心针的“国十三条”即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，接着，“四万亿”投资计划又为基本建设提供了足够的“流动性”，房地产业一下又鲜活了！
时间到了2010年，令政府无奈的是，货币宽松政策、财政宽松政策对房地产业慷慨的结果，竟然是在给政府自己添乱——又上涨了四分之一的高房价直接影响到社会的稳定！为了“维稳”，得让房地产业踩踩刹车了。买第二套方的首付款比例不得少于50%是“国十号”的杀手锏，这比起1月份的“国十一条”的确要狠得多。
将首付款比例抬高十个百分点的措施虽然会影响到房地产业的销售额，当然要影响到房屋销售，但房地产商不用急：一来，这个措施是通过中央银行发出来的，中央银行比房地产业更怕房子卖不出去，于是房地产商就有理由不急；二来，房地产业的庞大的“可用资金”是一手掏银行口袋、一手掏顾客口袋掏来的——中国的房地产业历来做的是无本生意。
房地产业的资金主要由以下三部分组成：1.银行贷给房地产业的开发贷款，2.企业自筹资金，3.其他资金。2004年以来，这三部分的占比如下：房地产业的开发贷款占比在18%～20%，自筹资金占比在30%～33%(2008年占39%)；其他资金占比在47%～50%(2008年占40%)。其他资金占比最高。其他资金中，58%来自定金与预付款，约31%来自个人住房按揭贷款(2009年)，自筹资金则“主要由商品房经营收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款” ，“自有资金很少”。
这样一来，房地产业的风险都是银行在担着！所以，房地产业再低潮，房地产商也不用着急——有着更该急的银行在。将首付款比例抬高，只不过是为“投机买房者”设置的购房障碍，用减少购买量的办法，使房价不至于上涨太快，让房价的上涨速度“维稳”，这个“底”房地产商清楚得很。
但是并没有对房地产商的“花钱自由度”设限。因此，限制买房者贷款额度，对房地产商并不会造成实质损失。只有到了对定金、预付款、保证金、按揭贷款的使用都由银行实行监控，才能减弱些房地产业的“花钱自由度”。
不过，由于我国土地出让制度造成的固有弊端，房地产业成了掌有土地出让权利的官员亲属或部属的私家产业。在这个前提下，让房地产业“冷”，不符合某些官员的利益。做一个配合中央政府调控的姿态是必要的，这关涉到某些官员的乌纱帽；不让房地产业拥有“花别人钱的自由度”是不行的，如今中国“做官的理想”就是为了拥有“花别人钱的自由度”，房地产业能在最大程度上帮助官员实现这个理想，做官的不会与自己的理想过不去。现在，房地产业需要避避寒。这就算是冬天了，春天还会远吗？