可怕的炒房者的心理逻辑！

　　新华网北京4月25日电 题：炒房资金的堵与疏——一名学者与150个楼盘的“对话”

　　“新华视点”记者 柴骥程、朱立毅

　　“此次楼市新政有力地打击了‘炒房者’，但要让资金有效撤离楼市，还必须为它创造健康的投资渠道，特别是要引导资金进入实体经济，变堵为疏才是解决问题的根本。”赖伟民说。

　　今年40岁的赖伟民教授，是北京一所高校的经济管理研究学者。从2009年开始，他实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘。在与这些楼盘的“对话”中，他试图解开楼市“火爆”背后的谜团。

　　企业主拿贷款炒楼

　　“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”当听到有企业主这样描述自己的“生财之道”，赖伟民大吃一惊。

　　2009年初，赖伟民在各地讲课时发现，来自不同行业的企业家都对楼市表现出异乎寻常的兴趣，而对企业经营反应冷淡。问题究竟出在哪儿？带着疑问，他开始了调查走访。

　　——2009年7月，武汉。

　　赖伟民：你们的楼盘很火爆，做了很多广告吧？

　　售楼小姐：公司根本没做什么广告，客户大多数都是回头客，买了我们一期、二期后，觉得好，现在又来买三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。

　　赖伟民：他们买这么多房子干什么？

　　售楼小姐：投资呗！现在有几个人买房子是自己住的？房价还要大涨，买房子比买什么都划算。

　　——2009年11月，杭州。

　　赖伟民：我看你一下子买了两套房，这里的房子真这么好吗？

　　购房者：我是专门从温州到杭州来买房的，只要是房子就好，过不了多久，就可以净赚至少几十万元。

　　赖伟民：不怕到时卖不出去吗？

　　购房者：现在许多人手里有闲钱，等他们意识到炒房赚钱那么容易时，他们就会来接盘。

　　赖伟民：房子最终还是要卖给自住者呀？

　　购房者：不，就像黄金，除了打首饰，它还有什么用？可还有这么多人买黄金，它不一样在涨吗？住房不是消费品，而是投资品。只要市场上还有大量游资，房价就还会涨。

　　——2010年3月，北京。

　　赖伟民：这个地段的房价已经涨了这么多，你买了好几套，还能赚钱吗？

　　购房者：正因为涨了才买，投资本来就是买涨不买跌的。

　　赖伟民：你不怕政府出台政策遏制房价？

　　购房者：政策每次出台，对投资者来说确实会增加成本，可成本一增加，销售价格也会随之更高。

　　赖伟民与数百名售楼小姐、购房者的对话显示，有相当部分购房者以投资甚至投机为目的。“楼市新政出台后，二手房中介出现大量刚买不久的房子、没有装修的房子，以及同一个卖家的多套房子。”赖伟民说，这都说明楼市的投资气氛相当浓。

　　“短短九天之内，温家宝总理两次主持召开国务院常务会议，一次下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，并召开能源委第一次会议，密集部署宏调政策的目标都指向了当前国民经济运行矛盾焦点——价格。”

　　日前，继首付比例和贷款利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，接下来楼市调控新政将放在调整房产税上，对个人拥有的房屋进行区别对待。有媒体报道，财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，开征房产税。

　　在房地产调控政策密集出台的背景下,房价下行的可能性正逐渐增大，炒房资金会否转向股市引起市场各方关注。

　　“炒房已经成为击鼓传花的游戏，只是谁也不信自己会接到‘最后一棒’。”（资料图片）

　　不信自己接到最后一棒

　　赖伟民发现，许多想买房自住的人们已拿不出首付款，还不起房贷，只能租房；不少城市的租售比低得惊人，快进快出的“炒房者”实际上已成为上一轮房价上涨的重要推手。在楼市间的调查，也让他发现了更多的炒房“秘密”：

　　——同时下单。当“炒房者”要购买多套房产时，他便会面临较高的首付比例和房贷利率。因此，“炒房者”一旦决定买下多套房产就要同一天下单，由于银行的征信系统无法实时更新，“炒房者”所购的每一套房产都被当作“第一套房产”。

　　——无本炒房。开发商卖房时并不收取房款，只是挂个名，说明某套房产已经售出，等房价上涨后，买家便将房产抛售，赚取差价。这类买家常常是与开发商有利益关系的人员。

　　——自卖自买。开发商发动员工和朋友以按揭方式买房，一旦银行把房贷发放给开发商，由开发商控制的买家便把房产以二手房的形式出售。这不仅可以帮助开发商回笼资金，还有助于把房价维持在较高的水平上。

　　——阴阳合同。在二手房交易中，如购房合同的真正价款为100万元，假合同做成150万元，三成首付，原本可从银行贷70万元，现在则变成105万元。

　　房价高企不下，为何还受到追捧？投资客、企业经营者向赖伟民给出一种答案：

　　“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。”一些曾经是企业主的“炒房者”告诉赖伟民。

　　由于国际国内的形势变化，一些传统出口型制造业陷入困境之后，停产观望，但他们又有强烈的投资冲动，楼市成了自然选择。

　　在湖北一楼盘的售楼处与两名高级白领的对话，也让赖伟民理解了投资者对楼市的热情。

　　“收入还不错，攒了点钱，总得有地方放吧？”

　　“投资股市风险太大，国债收益太低，还抵不上货币贬值。”

　　“外币、期货门槛太高，风险也大。”

　　“炒房已经成为击鼓传花的游戏，只是谁也不信自己会接到‘最后一棒’。”赖伟民说。

　　踏实做企业是根本

　　在赖伟民看来，近期密集出台的楼市新政直指“炒房者”，如部分地区可停三套房贷款、对非本地居民暂停发放房贷、提高二套房首付比例和贷款利率、加快研究制定住房税收政策等，说明决策层已明确态度——抑制“炒房者”对调控楼市至关重要。

　　“在政策威慑力的影响下，一部分短线投机资金将撤离楼市，由此股市、黄金和大宗商品的价格在短期内可能被抬高。”赖伟民分析。

　　赖伟民表示，目前出台的大量楼市房贷政策虽然有力地打击了炒作之风，但要治疗楼市高烧的根本，除了加大供应量外，还是要对市场上的流动性资金进行合理的投资引导。

　　赖伟民说，不能让房产这样的生活必需品成为投资品，甚至投机品，“需要正视和尊重资金的投资需求，抑制炒房的根本是要让这些资金有良好的投资渠道。”

　　他认为，引导资金流向实体经济， 踏实做企业是根本。因此地方政府需要进一步改善企业经营环境，如拓宽投资渠道，提高行政效率……“企业也需要抓住机遇转型升级，谁抓住机会，谁就是领跑者。”

　　他说，让手头有钱的人有好项目可投，让资本和项目有效对接，将为我国经济结构调整注入强大的活力。