破译房价涨跌密码：揭开房价涨跌之谜

　　没有任何问题能够像房价一样牵挂着每个人的心。今年以来，房地产商及业界人士“今年房价一定还要涨”。老百姓希望房价能够下降，开发商希望房价上涨，政府希望房地产市场稳定。在有涨、有跌的讨论中，各方观点相持不下，难怪有人说“从来没有哪个行业像现在的房地产业这样出现如此鲜明的对立面。从来没有哪个行业像现在的房地产业这样出现如此鲜明的对立面。”当各位“大家”在开展房价口水战时，我们到底应该相信谁的呢?不可否认，每个站出来说话的大师或多或少都站在自己的利益角度上考虑问题，因为他可能代表着某一个利益团体的声音。

　　拨开云雾看晴天。我们要思考一个问题：到底哪些因素来左右影响着房价的趋势。只有找到问题的根源，才能从错综复杂的现象中找到问题的本质。根据价格的一般规律，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是我们最熟悉不过的经济学原理，也就是说最终决定房价的是房屋的本身价值，是建筑的内在价值。众多历史数据证明，不论现在的市场是什么样子的，它最终还是会走向有利于消费者的这一端的。

　　在计划经济时期，城镇住宅建设由政府统一投资、统一规划、统一建设，采取统一管理和统一分配的方式。改革开放以来，特别是1990年以后，我国开始了从计划经济体制向市场体制的转轨，城市土地从无偿划拨转变为有偿、有期限使用，房地产和住宅开始逐步成为商品，逐步向社会化、市场化、产业化发展。

　　97年后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺。在房地产业快速增长的过程中，其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致，1998年以后，我国房地产投资额以每年超出20%的速度增长，增长速度远远高于GDP的增长，到2003年部分地区出现了投资过热，地价和房价持续快速上涨，房屋空置加剧等现象，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。

　　2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招、拍、挂”制度;另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等。

　　2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。

　　2006年，房地产宏观调控的措施继续密集出台，5月17日，国务院总理*主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条)。对供给结构、税收信贷手段、拆迁规模、房地产秩序、廉租房建设、信息披露制度等又作了进一步强调。5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。7月24日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》[171号文]，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。同日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。同月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。

　　2007年，房地产宏观调控力度仍在进一步加大。1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。6月，商务部发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，深化了对外资投资房地产的管理，11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录 2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。在信贷方面，07年央行数次加息，多次提高存款准备金，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，对二次购房实行差别的利率政策，提高了首付比例，并对房地产企业贷款和个人抵押按揭实行了更严格的管理。

　　07年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。

　　可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，住宅和房地产市场的一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，到2007年三季度前，房价和地价持续上涨的情况普遍存在。

　　然而，2007年下半年美国爆发了次贷危机，并逐步演变成为全球性的金融风暴，带来国际国内宏观经济形势的深刻变化，2007年10月后，深圳、广东等城市和地区出现了房价下跌、交易量萎缩的现象，到2008年6月份以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，部分地区和项目甚至出现了个人抵押贷款“断供”、购房人集体要求退房等现象，房地产企业普遍出现资金紧张、融资困难的局面。

　　自5月份以来，沈阳、西安、上海等15地陆续推出了针对房地产市场的一系列“救市”的做法，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。

　　如何认识当前中国住宅市场出现的价格居高不下现象?房价主要是受哪些因素的影响和制约?深入、系统地研究房地产价格形成的机制和波动的内在规律，可以在一定程度上发现当前我国住宅市场存在的深层次问题，预测住宅市场的发展状况和价格波动的趋势，为建立健全符合中国国情的科学、完善的住宅市场体系，形成成熟稳定的价格形成长效机制提供依据。

　　2002年下半年，关于房地产业出现泡沫的舆论增多，声音越来越大，包括来自政府政策层的警告。有些专家认为，当前中国房地产的价值与其价格出现了严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置。一些学者还根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和空置率这两个主要的指标进行衡量，认为当前我国房地产市场出现了泡沫。目前各省市的商品房价格相当于我国城镇居民家庭年收入的3.7～15.8倍不等，全国平均为9.84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现泡沫。

　　当然，也有学者认为我国与西方发达国家相比，在房地产价格收入比和空置率这两个指标的计算标准、统计口径上有些差异，不能进行简单的比较。

　　随着争论的不断升温，进而引发了一场全国性的持续半年之久的关于“房地产泡沫的论争。2003年4月一场突而其来的“非典疫情”使这一论争暂告一段落。但8月以后，随着各地房价的上涨，这一论争又重新更加激烈。在这场论争中明显出现了几派代表性的意见：

　　1、实业派。代表人物是中房集团董事长孟晓苏、华远集团总裁任志强、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华新国际总裁卢铿等，他们认为，中国房地产行业处在成长调整期，房地产市场现在只是微热，还没有到过热的程度，关于房地产泡沫的担心是多余的。他们认为，自1997年后半年开始，中国政府从根本上改变了若干重大政策方针，诸如货币分房、公房上市、银行按揭、保障私产等，这些政策是启动市场的关键因素。中国的总人口已超过13亿，每年新增1,000万以上人口，经济的持续增长和城市化的快速挺进决定了住房消费将持续发展，入世带来的新市场、旧城改造带来的改善住房条件等五种因素将保持住宅市场的持续旺盛的需求。

　　2、业内专家派。代表人物是中国房地产业协会会长杨慎、副会长顾云昌、中国房地产及住宅研究会副会长包宗华、中国房地产评估师协会副会长柴强。他们认为，中国已经出现了局部地区房地产投资过热，但目前房地产热还不是泡沫经济，当前我国房地产业是“总量不足、结构失衡”。笔者从我国房地产虚拟经济与西方国家的差异的角度，认为与发达国家相比，我国房地产虚拟经济总量不足，房地产虚拟经济与实体经济的关系失调，金融支持还远远不能满足房地产业发展的需要，限制了居民的有效购买需求，造成居民住房需求强烈与商品房空置严重并存。房地产虚拟经济发展的相对滞后，已经对实体经济的发展形成制约。

　　3、政府主管部门。代表人物是建设部长汪光焘、建设部总经济师兼住宅房地产业司司长谢家瑾、建设部副部长刘志峰、前国家统计局固定资产投资司司长李启明。他们认为，房地产业基本处于平稳、理性的发展态势，但部分城市有过热现象。2003年1月初，在全国建设工作会议上，汪光焘部长提出，要全面整顿规范房地产市场秩序;主管房地产工作的刘志峰副部长也直言：“目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，商品房空置量增加，出现了不同程度的‘过热’、‘虚热’和结构性问题，存在较严重的市场风险”，“少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险”;住宅与房地产业司司长谢家瑾说，今年上半年建设部将选择5～6个城市进行房地产市场预警体系的试运行，年底前推广到全国35个大中城市。

　　最终，关于房地产泡沫的论争以政府加强对房地产市场宏观调控一系列政策的出台而谢幕。2002年8月27日，建设部等6部委联合发出《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。10月中旬，建设部作出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。继央行货币政策执行报告两次提出要防止(警惕)房地产泡沫的信号后，12月初，央行宣布对全国商业银行房地产信贷业务执行情况进行全面检查。2003年6月5日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施。随后“收紧银根”和“收紧地根”的政策连续出台，拉开了持续多年的中国房地产宏观调控的大幕。

　　到2007年底，近四年来，中央政府综合运用行政、法律、市场等各种方式，台了几十项调控政策，从供给和需求两个方面，覆盖了土地、投资、规划、建设、交易、物业管理等所有环节，但全国主要大中城市房地产市场的价格却保持了较快持续上涨的总体趋势，表现为：在同一地区房价的上涨从不同类型房屋的结构性上涨发展到整体市场的全面上涨，在全国范围内，房价上涨则从一线大城市向中小城市蔓延，由东部发达地区向全国延伸。

　　事实上，房价的高低涉及到社会各个方面的利益，因此出于不同的角度，对这个问题的看法也是不一样的。从政府来看，扮演着两难的角色，一方面政府想稳定房地产市场，平抑房价;另一方面高房价也能给政府创造更高的土地收入和税费收入。而开发商既希望保持高房价提升利润，同时也不会把房价过高的“罪名”安到自己的头上，也大都抱怨过高的地价，让他们不得不提高房价。而广大民众的心理则十分矛盾和复杂，抱怨房价过高，自然是想能够便宜的买到房子，但是另一方面呢，他们又希望自己的房子能够保值、升值，持币观望中希望房价下降，购买后又希望房价上涨。

　　而到2008年随着国内外形势的变化，住宅市场出现了“价跌量减”的现象。2008年11月份以来，尽管政府各项刺激房市政策密集出台，但并没有出现全行业的降价放量促销局面。进入09年一季度，关于房价走势的判断更是众说纷纭。包括北京、上海等地方政府有关部门和领导都公开坦言房价过高，国家发改委、住建部等领导在主流媒体上公开呼吁开发商“以合理价格促进消费”，但开发商更热衷于政府更多的刺激政策出台，比如：购房入户等。而包括北京市社科院的 专家等预测房价还将大幅下跌。

　　关于房价与房地产泡沫的讨论还将继续，而房价似乎总是个谜，总是那么扑朔迷离!

　　2002年5月国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这标志着新一轮的土地使用制度改革开始。

　　2003年可谓“土地市场治理整顿年”。7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。8月，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省(区、市)的土地市场进行督查。11月，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

　　2003年，招标、拍卖、挂牌出让经营性土地在全国全面铺开。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33%，比2002年一举高出18个百分点。国土资源管理体制也得到重大改革，即省以下国土资源管理部门实行了垂直管理。至12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，开发区的“圈地”之风有了很大改善。

　　进入2004年，中央政府继续保持了土地、信贷双重调控的方针。3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限，即2004年8月31日后，所有经营性国有土地使用权转让一律通过招标、拍卖、挂牌方式出让，通称“大限”。为切实保护耕地特别是保护基本农田，10月国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整改意见〉的通知》，11月又先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。

　　伴随着收紧地根的一系列宏观调控，以及土地“招拍挂”制度的不断深化实施，在全国范围内出现了地价的飙升和房价的快速上涨。

　　2003年12月8日上午，北京大兴区黄村卫星城北区1号地拍卖会经过激烈竞拍，天津市顺驰房地产公司以亿元竞得。本次拍卖会是土地供应制度改革以来，北京市首次大宗国有土地使用权拍卖会。来自北京、江苏、浙江、广东等地的十余家房地产开发商参加了竞拍。本次拍卖的1号地，建设用地面积万平方米，规划建设面积万平方米，起价亿元，成交价超过底价2倍以上，折合楼面地价约2200元/平方米，而同期该地区的普通住宅售价约在2800元/平方米左右。这只是开了一个头，随后，全国范围内“地王”频频出现。

　　据统计，2005年全国共出让土地面积万公顷，出让价款亿元，超过了全国财政税收总额的1/6。其中招拍挂出让面积和出让价款分别为万公顷和亿元，分别占出让总面积和总价款的和。土地“招拍挂”的价格高于土地协议出让的平均价格的4—6倍，同时根据多宗挂牌或拍卖的土地成交价和起始价的价差一般在倍以上。很显然采用“招拍挂”方式后地价出现了明显上涨。与此同时，2004年全国平均销售价格同比增长%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大。

　　随着单幅土地的拍卖价格记录不断刷新，随着拍卖成交价与基准地价的价差记录不断刷新，业内人士开始担忧，疯狂的竞价会不会带来土地市场的泡沫，进而抬高房价?成交动则十数亿的土地拍卖是否会成为开发商的资金困境，进而演变成资金断裂后的惨痛，和大规模的延期交房、毁约和对购房人一辈子期盼的伤害?

　　于是一场关于“地价与房价”的论争在全国范围内轰轰烈烈地展开。争论的焦点：一是要不要实行“招拍挂”制度，如何完善“招拍挂”制度?二是究竟是不是地价上涨导致房价上涨?而比较典型的观点包括：

　　1、开发商代表，普遍认为地价决定房价，地价的上涨是房价上涨的“罪魁祸首”。华远地产董事长任志强认为，土地若不按“招拍挂”出让，房价将下降20% 。任认为政府是“招拍挂”的最大受益者，土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的“招拍挂”管理方式，与投资、知识和智力无关，政府在靠制度发财。2006年10月10日任志强在其博客上发表题为《公平交易》的文章,话题直指土地“招拍挂”中的不规范条款。任志强表示“制度可能是好制度”的同时，例举了三条：一、借“招拍挂”收取大量保证金，无偿占用企业资金及保证金利息;二、借“招拍挂”要求竞标单位支付全部中标价款，但并不向中标人交付标的物。对未中标人又只退中标价款，甚至白占全款利息;三、在“招拍挂”中设计强制性霸王条款，借公开交易之名行黑箱操作之实。任表示土地“招拍挂”在实施过程中如果加入不合理的条件，将导致制度仅存公开，而有失公平、公正。如何对这些做法进行有效的监督，是维护土地“招拍挂制度公平性”的关键。

　　2、政府认为，地价上涨客观上可能影响房价，但不是主要因素。国土资源部当然不愿意承担房价飞涨的责任，坚决否认是地价拉高了房价，2005年3月31日，北京市国土资源局新闻发言人副局长张维指出，根据国内32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23%，北京的土地成本占商品房总成本的。

　　3、学者各种观点都有，而且很不统一。从总体上主要包括以下三种：

　　观点一：“地价决定房价论”。认为地价是房价的基础，水涨船高，地价的上涨必然导致房价的上涨，地价的上涨是房价上涨的主要原因。

　　观点二：“房价与地价无关论”。认为在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房地产的成本价格并不等于房地产的市场价格，房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。地价的高低并不能决定房价的最终变化。如同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以“招拍挂”方式取得土地的成本，但同等条件下的楼盘同期上市时房价却鲜有差别。

　　观点三：地价与房价非线性论。认为两者之间并不呈现简单的线性关系。地价与房价具有较大的波动性，也就是说，不能够说地价决定着房价，或者说是影响房价的主要因素。即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。

　　笔者曾指出土地“招拍挂”确实存在着一些问题,包括规划问题、价格问题、公平问题等，建议对土地“招拍挂”制度进行必要的调整,一是根据不同的地块实行分类实施的政策，二是科学处理挂牌、拍卖和招标方式在土地出让中的应用;三是调整“价高者得”的评标标准，实行差别评标的方法，进一步完善相关的配套政策法规;四是建立中标结果公示制度加强监管。

　　徐滇庆则认为：房价决定地价是一个早已被亚当斯密和*等阐明了的经济学常识，在房价形成的过程中房地产商根据市场需求来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资一个项目的因素之一。在目前中国房地产市场上房价决定地价，而不是地价决定房价，某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。

　　在“招拍挂”几近疯狂的同时，一些问题也逐步暴露出来，2005年曾经叱诧风云的天津顺弛地产资金链断裂，北京南最大的经济适用房项目瑞海新城开发商延期交房，引发群体性事件等。

　　面对“招拍挂”的非议，各地方政府则根据不同情况对其政策的具体操作进行了调整，比如，为降低单幅土地的总价，增加竞争的公平性，北京、广州等地实行土地集中入市，划小出让地块的范围，2007年8月广州一次推出11宗住宅用地，建筑面积136万平方米，动则百万平方米建筑面积的“大盘”时代终结;调整成交价与基准价价差的分配比例，增加对征地农民和基层政府单位的返还;提高招标出让方式的比例，对经济适用房、两限房及一些普通住宅项目实行综合评标方式;部分项目采取综合评标，“价高者得”不再是唯一的标准。

　　然而，中国土地市场的地王仍然频现。“面粉贵过面包”的故事还在不断地上演。

　　2007年6月28日在南京市最为繁华的湖南路上，一块商业用地以34832元/平方米的单价成为全国土地单价最高的地块;7月9日宁波雅戈尔置业有限公司以亿元的价格夺得杭州地块，楼面地价高达15712元/平方米，成为杭州地王;7月12日东莞塘厦大坪地块以亿成交花落万科，“东莞地王”就此诞生;7月24日，湖南长沙新河三角洲地块成功出让，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以总价92亿，高出挂牌底价将近翻了一番的高价夺得了本地块，楼面地价已达到3500元/平方米，长沙市07年上半年纯商品房均价为3278元/平方米，周边地区在售楼盘3000元/平方米的均价;8月3日恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价，以亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块，成交价高出底价16亿元，“重庆地王”由此产生。

　　然而，到了2008年下半年，形势却急转直下，先是媒体盛传北辰长沙地块退地，然后是上市公司苏宁环球因为“上海地王”无法按时交地，导致退地，随后出现了北京、广州等多处土地流拍的现象。

　　房价与地价究竟是一种什么样的关系，似乎谁也说不清楚。

　　从商品房的价格构成来看，房价主要由土地开发费用(含土地出让金、配套基础设施配套费、征地拆迁费等)建设成本、销售费用、税金、利润、其他费用等几项构成。据此分析，如果不是地价上涨导致房价上涨，那么是不是建设成本的提高导致了房价的上涨?亦或是开发商的利润暴涨，开发商抬高了房价?要不就是政府征收了过多的税费，政府是最大的利益主体?

　　1、开发成本导致了房价上涨吗

　　*在《资本论》中把商品价值分解为3个部分，分别是：物化成本、劳动成本和社会平均利润，其公式表示为：

　　W=C+V+M

　　其中，W代表商品价值;C和V分别代表固定资本(物化成本)与可变资本(劳动成本);m表示剩余价值，即利润。

　　按照这个分析模式，房地产的成本构成就可分为固定资本(物化成本)与可变资本(劳动成本)两大部分。房地产的固定资本主要包括土地开发成本、建设成本、占用资金的利息成本等;而可变成本主要是指房地产的经营销售成本、建筑施工过程中工人的劳动工资以及前期的勘察设计费用、管理费用等。按照统计惯例，通常把房地产的固定成本和可变成本之和成为竣工房屋造价。通过比较竣工房屋造价与房地产销售价格的增长变动，可以确定二者的内在因果关联。

　　笔者对1994年以来《中国统计年鉴》的数据进行了整理，发现近年来各地商品房竣工房屋造价保持了平稳上涨，只是在2000年和2001年略有下降，但“造价售价比”指标却发生了变化。从区域位置上看，大部分省市的房屋销售价格和房屋竣工造价之比都在45%~65%之间波动，但经济越发达的城市这个比例在逐年变小，比如到2007年底北京为，上海，造价上涨的速度和幅度远小于房价上涨的速度与幅度。由此可见，成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。

　　2、房地产暴利—社会争论的热点

　　大众百姓普遍直观地认同房地产是暴利行业。因为，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。相应的这几年人们对房地产开发商的抨击不绝于耳，称他们“见利忘义”、“为富不仁”，甚至是“牟取暴利的奸商”。

　　但房地产开发商并不认同。华远集团总裁任志强参加2005年首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动论坛上一句“表白”令举座皆惊。“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就该具有暴利的”，但随后在巨大的社会舆论压力中，任志强在他的个人博客里又做出了一系列解释：“1998年在住房制度改革和银行信贷政策对个人购房消费的支持下，给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。”、“少数企业的“暴利”、少数项目的“暴利”并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。”

　　万科集团董事长王石则认为：至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。有人会问，房地产不是一个暴利行业，但为什么出了这么多富豪?原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。”，“如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。”

　　两位地产大鳄的言论在确信房地产无暴利的同时，给出了不同的理由，而一些不公开身份的房地产业内人士却不时向媒体透露着行业高利润率的信息。《中国经济周刊》的一份调查认为利润率55%是房地产商的底线，前几年，房地产开发的自有资金利润率很高，达到百分之几百，目前在宏观调控下，房地产自有资金的利润率也接近100%。

　　中国大多数学者都认为房地产业存在暴利，认为这是不言而喻的。

　　徐滇庆提出，2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多交了1600亿，房地产商得到的利润应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多个亿，其余的哪里去了?无疑成为房地产开发商的暴利所得。 易宪容更是用数字直接计算了开发商的高额回报。“目前国内的房地产，如果不说那种100%以上的利润，只是以开发认为的25%左右的利润为基准，那么这个利润水平是不是暴利呢?我们只要把居民一年期银行存款利率为一对照就知道了”。“相差10多倍，是不是暴利呢?”

　　但也有不同的声音。宋荣认为我国房地产业暴利存在具有合理性。他提出任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产业正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。他强调不应该片面抨击其繁荣时期的高利润。 包宗华认为房地产业是暴利行业的概念，不是从全行业的角度和暴利行业的定义出发，经过严密的调查分析和严格的科学论证得出来的，而是经过一些人士凭自己的直觉在媒体上炒作出来的。

　　一方面有来自群众愤恨的指责，有学者的论证和争吵，另一方面房地产开发商各执一词，又或私下认可，在这样一个混乱的局面下，人们最会想到的是政府权威机构能否给出一个可信的解释来。遗憾的是权威的统计结论却让多数人难以认同。2005年12月16日，全国经济普查数据第二号公报宣称，2004年全国各地房地产经营行业的平均利润率为，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第七位，仅为中游水平，房地产行业总资产利润率只有。

　　在如此混乱的局面下，公布房地产开发商的成本便可清晰的理清全部脉络，喧闹的暴利之争，自然也就能尘埃落定了。可是问题远没有那么简单。

　　2005年7月，福州市物价局公布房价成本清单，似一枚重磅炸弹，在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元。测算结果显示，地价约占房价的30%左右;建安成本约占房价的25%左右;管理费用、营销费用和利税等税费成本以及开发商利润共占到房价的40%以上。这份公开披露的对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的特点。

　　福州市物价局公布房价成本以来引起社会各界的强烈反响，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但是公布房地产成本的举措遭到了房地产商们的统一坚决的抵制。

　　总结反对的声音，主要有四种观点：一是认为，强制公布住房成本属于政府对经济的行政干预，既然我们实行的是市场经济，应该让市场去调节住房市场的供给与需求，政府干预越少越好;二是“公布成本无用论”，认为房价是由市场的供给与需求决定的，与成本没有关系。因此，公布房屋成本对房价没有任何作用，公布房屋成本没有什么用处;三是认为公布房屋成本侵犯企业的“商业秘密”;四是认为公布房屋成本不可行、难操作。

　　开发商们的极力反驳真的有道理吗?

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，“公布成本本身是一件好事，可能有人认为这种做法是走老路，但政府不做谁做?”中国社科院研究员易宪容认为：“在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，公布“清单”不构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第10条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

　　就在福州市物价局向社会公布房价成本清单后，不久又传来了江苏、浙江等少数地方进行公布房价成本的尝试。2005年5月8日，江苏省物价局向全省发出通知，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本。对于具体成本测算方法物价局也作了充分的考虑。应当说，按照这个方法，公布“清单”从技术层面解决并不难。然而江苏却遭遇执行阻力，“清单”成“一纸空文”。江苏省要求公布“清单“的通知在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。公开成本的做法也随着舆论的平静而不了了之。