房市“软着陆”的深意与预期

房市“软着陆”的深意与预期
2010年04月27日 09:13:58 　来源： 新华网综合


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房地产市场能否实现“软着陆”，是关系到2010年中国经济稳定增长的一个要素
财经国家周刊报道 日前，中央强力出台房地产调控新政。从指向上看，意在让癫狂的市场赶紧回归理性的轨道，令脱缰的房价迅速退出疯涨的曲线。这可谓是在非常时期对非常现象的非冲动式调控。
之所以说非常时期，讲的是中国尚未安全走出金融危机阴霾的时期，大的调控会影响“回升向好”势头的兴衰；
之所以说非常现象，原因就在于2009年“非常态”的货币供应量增长，推动了房价的“非常态”陡涨，大大超出了本来具备购买能力人群的预期，投资者把买房作为“永远牛市的股票”来经营，发酵和释放出的市场畸形失序效应的后患，不单是经济上的，也会迅速体现在社会问题之上；
之所以说非冲动式调控，就在于面对“两个非常”，没有采取简单打压房价的“硬着陆”做法，其中的软着陆调控目标选择与弥补制度设计缺陷上的处心积虑，值得圈点。
让失序、过热的地产市场软着陆，事实上是关系到2010年中国经济稳定增长的一个要素，把握好调控的指向与时间窗口，是预防“泡沫化”的一个关键。
尽管从长期来看，房价还会随经济与收入的增长而上涨，但如果房价短期内超越收入水平的离奇上涨，必定会导致泡沫化。个人住房按揭贷款平均上升近80%，已经超过国内安全线60%的水平。
任由泡沫不断吹大、破裂，就会出现谁都不愿意看到的楼市“硬着陆”。在这方面，国际上不乏前车之鉴：房地产泡沫曾经让日本经济“失去了二十年”；泰国当年也曾因为巨大的房地产空置率，一天内竟有58家银行破产，引发亚洲金融危机；迪拜的房地产泡沫几乎两次使国家破产；至于美国，其次贷问题更引发了全球百年不遇的金融危机。值得关注的是，这些国家的房地产泡沫破灭，基本上都是在房价大幅上涨的两到三年后。这警示我们，如果中国楼市始终延续2009年的涨势，则二三年间，中国经济将面临巨大风险。
是被动地接受房价泡沫被吹破、“硬着陆”的灾难性后果，还是主动出击、赶在危机之前挤出泡沫，实现楼市“软着陆”？中央选择此时出手调控楼市，已经有了明确的答案。应该说，如果调控进一步细化并深化，未来一段时间，楼市的变化将集中显现。故此，对于未来拐点预期的影响，举足轻重。
究竟该如何实现楼市软着陆？从这次国务院出台的调控新政中可以看出，显然做了精心布局。
在工具选择上，此次调控动用了金融政策、税收政策、土地供应、保障房建设和行政问责等综合手段。由此构成的调控逻辑链，凸显出“长短兼备、软硬结合”的施政特点。虚、实手段的有机结合，既可对高房价“病灶”构成精准打击，又能让预期过旺的楼市虚火“点刹式”降温。
首先，金融工具是短平快的调控手段。“提高二套房首付至50%”、“对第三套房暂停贷款”等去金融杠杆化调控策略，是此次新政中最具杀伤力的武器，对于挤压房地产投资、投机需求，效果立竿见影。
其次，税收政策“悬而未落”，相当于“头上仍有杀威棒”。此前舆论盛传，某些城市将试点开征特别房产消费税、住房保有环节税。国务院新政尽管对此未作明确制度化安排，但却给出了正面回馈，责令财政部、税务总局“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这至少会给市场一种预期：如果下一步金融手段调控房价效果不彰，则税收政策将紧跟登场。
第三，调控新政还在土地出让制度改革、商品房供应结构、保障房建设和对地方政府行政问责等方面，对中长期的楼市调控做了部署，保障调控效力的接续性。
一种普遍怀疑是，由于房地产与中国经济增长的复杂关系，决定了如此凌厉的调控政策很难具有长远性。以往的教训告诉我们，一旦调控政策退出，房价势必又会出现新一轮的报复性反弹，重落窠臼。
正因如此，在“短平快”的金融、税收调控手段效力消解之后，亟待有中长期、可持续的高房价系统方案予以“接力”，以保障楼市实现软着陆、保障住宅类房地产回归“居住功能”的本质，此举对于当下实调和未来导向意义重大。
政府现在推动的各层次的保障性住房的建设，可能是引导这种改变的最有效战略。同时，保障性住房建设同样会带动钢铁、水泥等建筑产业延续增长态势，稳定经济增长，避免“房地产市场调整带来经济重新大幅下滑”的担忧。
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房市“盛宴”中断后“软着陆”能否实现
央企“褪”地的受益者
2010年04月27日 09:29:55 　来源： 新华网综合


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国资委的初衷是避免央企抬高地价，但从长远来说，央企退出更有利于其他开发商，而不是购房者
财经国家周刊报道 恰似北京这个低温的春季，78家央企退出地产业的计划，甚至连局中人也感到捉摸不定。围绕是否退出、何谓退出、谁来接盘等核心问题，各方至今未有定论。
退出方案提交两周以来，国资委尚无任何表态。一位接近国资委的人士透露，在是否退出的问题上，国资委内部仍有截然不同的两种声音。
“一种认为央企不仅不能退出，而且要做得更大；另一种则主张央企完全退出。”上述人士表示，据他得到的消息，“前一种声音反而更大一些”。
78家中的部分央企并未完全停下脚步。“我们仍有很多拿地计划，现在只是停下来观察一下，看事态向哪个方向发展。”一位央企高管透露。
旁观者亦未放过任何风吹草动。“你要知道它们具体怎么操作，一定给我透露一下。”一位北京地产国企的副总在采访中再三对记者表示，
悬而未决之下，各方力量仍在等待与博弈。
退场之争
国资委在3月18日的强硬表态，成为78家央企退出地产业的关键节点。
当日，国资委重申，“78家不以房地产为主业的央企，要加快结构调整步伐，15个工作日内制定有序退出的方案”。
4月12日，78家央企均向国资委提交了退出方案。国资委一位官员对此表示，“在退出问题上，78家央企的态度都很坚决。”
但步调一致的背后，关于“是否退出”之争，同样在民间演绎。
北京金隅嘉业副总经理何弢表示，“央企目前就是高地价的最大推手”。作为北京市直属国企，金隅的主战场始终锁定本土市场，但自2009年以来，北京的多数核心地块均为央企所获。
而一位央企高管则将矛头指向其他类型的企业：“就北京而言，天价楼盘哪一个是央企制造的？我们不追求利润的最大化，更看重安全性。”
“我个人认为，央企是否退出房地产，决定权应该在央企。”房地产高级经济师章林晓认为，国资委的初衷是避免央企抬高地价，但从长远来说，央企退出更有利于其他开发商，而不是购房者。
在思源经济研发中心总监龙程看来，78家央企在4月12日提交的方案“只是个表态”。他认为，在半个月内不可能完成计划。“就是个时间安排，声明需要多久可以退出，退出哪些。”
上述央企高管也表示，国资委此次意在督促央企做好退出时间表，“比如2年内，按怎样的计划退出？有了时间表，进度便可以控制。”
但更多的疑问接踵而至。
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