股市为楼市“陪葬”是必付的代价

　　凤凰卫视4月23日《锵锵三人行》，以下为文字实录：

　　窦文涛：《锵锵三人行》，今天咱们聊房市，理论与实践相结合。这理论界的是马光远博士经济学家，还有我爱我家的副总经理胡景晖先生。这是房产经纪了，首先我见着你，我得跟你反映一个情况，我跟您投诉一下。

　　胡景晖：您说。

　　窦文涛：胡经理，我最近三个月来，被房地产经济造成我一场恶梦，就是我这个手机，一天五个电话，一天八个电话，要不要卖房子，要不要租房子，我一开头是好言相劝，我说我不卖不卖，后来我又晓之以情动之以理。我说你这样老给我打电话，干什么?但是没有用，到前几天我最后崩溃了，我认为公安局应该干预一下这个事情，因为他还不是一个公司打的，不停地打，到最后我就急了，我就跟他说，我说你怎么得到我这个个人信息的，你怎么知道我手机的?我说我相信你肯定是不合法得到的，我说你们对我生活构成严重骚扰，我说你再这样我报警。然后那边那个房产经纪那小孩，可能给我吓着了，说对不起对不起我是新来的，我不知道，我跟我们领导说，让他把你这个(信息)从我们电脑上屏蔽。我说屏蔽是什么意思呢?

　　马光远：新手。

　　窦文涛：那就是说电脑里有大量的我们个人信息。

　　胡景晖：数据库里面有各种各样的，业主也好，客户的信息也好，特别逼得比较狠的有一些人，最后为了这个事情不得不换号。

　　窦文涛：对，我说我招你惹你了，你烦不烦。

　　马光远：我倒跟你不一样，我是主动地把我的手机给他们。

　　窦文涛：为什么?

　　马光远：因为我通过打手机的这种频率，比如说给我打，买房、卖房的这种频率，这种价格的反映我能了解房地产市场。

　　窦文涛：你看我作为传媒人，真的应该向你学习。

　　马光远：我是基本上大的一些公司，包括你们公司肯定都有我的手机，因为打了之后这个价格我知道怎么样，而且打的频率能说明这个热度，你比如说现在打的频率又很高了，这说明要出货。

　　炒房问题能彻底解决 通州五年能降50%

　　窦文涛：所以说，要出货，咱们就得说说了，什么国四条、国十条，他们说国家调控这个组合拳打出来。我注意到您的观点跟您口音很像潘石屹的观点差不多，都是说这个政策很精准，打击了炒房者，而且从股市表现咱们可以给大家看一下。4月20号的股市盘面看，地产盘块跌幅榜首，整个地产板块有20多支个股跌停，然后你看说原来北京通州领涨，卖得最火的是梨园，他们有人说北京通州这阵的泡沫达到300%，而且我还听说了，北三环那边一个那真是炒房客了，抛售20多套房子，均价大概接近4万一平米。

　　马光远：差不多一个亿。

　　胡景晖：在深圳更多的是有上百套的抛售。

　　窦文涛：680套，深圳一房主说有680套房子抛出去了。

　　胡景晖：更严重一些，其实这个市场基本上一夜之间就扭转过来，因为我们在房展会之间也碰见过一次，我们两个人那是一次论坛上。那时候还是正疯狂的时候，那时候绝对是卖方市场，开发商想涨价就涨价，然后业主经常签合同坐地就涨几十万。有一个笑话，两个人去通州买房子，这个小夫妻俩一看房价比较高，说出去咱们买个煎饼，商量商量再回来，一回来就涨了五十万，就吃一个煎饼的功夫。

　　窦文涛：这个肠子都悔青了。

　　马光远：一夜涨了四千，而且理直气壮，最后是主业主跟开发商之间彻夜谈判，谈到凌晨四点达成协议，双方做了一个让步，像这种。当时我们谈的是这个疯狂会到什么时候结束?自然的结束，没想到现在出台这么一个政策。这个政策我为什么说非常精准?因为它的确是达到了要害，达到了作用。

　　窦文涛：但是，我插一句，要照这么看，这打击炒房客、打击投机，过去咱都觉得中国这个问题是个死结，解决不了嘛，国家这样弄那样弄，这次看你是能解决啊。

　　马光远：能解决。

　　窦文涛：那早干什么去了?

　　马光远：应该说09年底，已经意识到问题比较严重，但是当时因为大家都在喊说，经济会不会二次探底，复苏的趋势会不会持续下去?也就是说有机会的，因为一旦房地产打下去，我们看三架马车里面，一旦房地产打下以后，消费本身拉动它需要长期来拉动，房地产一旦打下去等于经济，我们原先8.7%的增长，到2010年究竟谁来把这一块弥补上去，我们看不到。今年我们看到了外贸增长得很好，稳定了信心。第二点消费仍然扩张。

　　这样两大块基本上可以说，我们现在一旦，我们现在打，最坏的结果就是把它打死，打死以后我们GDP这种经济复苏的态势，会不会持续下去呢?我们现在可以确定，会持续下去。因为现在一季度11.9%，我们打下去这个3%，因为房地产本身它的拉动没有3%的，我们哪怕把它打下这3%，我们保八没有任何问题，所以现在我们是有底气的。

　　股市为楼市“陪葬”是必付的代价

　　窦文涛：他们现在说中国股市为中国楼市陪葬，还有人说是送葬?

　　胡景晖：这个代价我觉得必须付出，而且前几年也没有疯狂到这个程度，在国十条出台之前，我那天跟他们开玩笑，我说股票还得T+1呢，我说房产在前段时间可以T+0。

　　马光远：T+0。

　　胡景晖：因为有很多买家是全款进入的，全款炒、短炒，甚至以天以周为单位在炒，他这边买房在签合同，签购房合同的同时，那边已经叫经纪人挂牌出售了，就是在T+0的做。而且已经出现了类似像香港97、98年那个情况，不看房子就买，买了同时就卖。这个时候其实就已经是很危险的一个信号了，所以这个时候如果再不痛下决心，可能就造成一个五年甚至十年的大萧条。

　　窦文涛：我看有一个网上的博主预测，说看这意思，五年这个房价能降下去50%，有这么邪乎吗?

　　马光远：其实在有些地方来讲，降下去50%也比较正常。比如说通州吧，通州降50%还挺高的，比去年都高，所以这次我觉得受益最大的是通州，因为通州想建CBD，但是房价彻底把它CBD给毁了，等于是，所以这一次我写了一个文章。国十条一出来我写了一个文章，国十条把通州从悬崖边上给拉回来了。它的CBD慢，可以继续了，房价不再疯狂了。所以这次我觉得就是说，从房价本身的跌幅来讲，因为去年到现在来看，比如说以北京为例。以北京为例去年四环的房价是两万四，整体统计是两万四，现在快到四万了。我们说打下这30%又有何妨呢?所以这次底气何在呢?底气就是说这种疯涨，反而给我们政策下决心，给政策的时间窗口和空间窗口都创造了一个绝佳的时机打，打30%，回到去年没有任何问题。

　　窦文涛：我注意到你刚才说的问题，就引起了我的一个问题，好，打，打30%。打下去30%，那老百姓或者说网上叫那些P民们，跟他们又有什么关系，所以现在有人说了，说降下来我们不还是买起吗?一般人。

　　胡景晖：这个可能他们还没有看到一个后续政策，因为其实在国十条里面也说了，因为它是国家发的，它还不涉到地方的问题，可能马上各个地方就会出台保障性(住房)。北京市也是很快会出台保障性。比如说我觉得对一些我觉得房价降了也买不起的人，将来可能更多的会在保障性市场去寻找。比如说对于年轻毕业的大学生，可能将来要在很多城市增加，类似香港类似叫公房或者什么，我们叫公务租赁房。去年北京市盖了8000套，今年原定是16000现在要加大这个规模，就是针对一些大学毕业生的。另外就是针对夹心层，就是上不上下不下的，现在原来是我们说的两限房，覆盖范围要加大，要往上延伸，另外一个可能还会出一些新品种。这些人我觉得可能更多的希望给予保障性住房更丰富、覆盖面大。

　　窦文涛：你说这个我再插你一嘴，最近有人说任志强泄露国家机密。说你说保障性住房网上有一个传闻，因为太邪乎了，咱们不敢说它是真的。说为什么咱们国家的政策房成分那么复杂?什么又是廉租房又是什么的，有个传闻比如说海淀区四道口，那儿的房价说是商品房价格每平米四万，而公务员内部价为每平米4500元，这是传闻了。但是他为什么说任志强泄露国家机密?说任志强说了就算说北京，北京2005到2009年政府公布的商品房住宅建设用地，计划供给指标7130公顷，但实际上真正可以对外卖的，商品房住宅只占全部土地供应的28.3%。其余的则是享受经济适用房政策的用地，叫由特定单位使用，不对外销售，这里头是不是给权力寻租空间呢?

　　马光远：我觉得任志强很多观点我都是不同意的，包括他的很多数据似是而非，包括你讲的这个数据他也是有夸大的成分在里边，但是他讲的道理我非常同意。我们从2005年到2008年，2009年底到到现在，我们房价为什么一直打不下去?我一直有个观点，就是因为福利分房的存在，福利分房让一些官员本身，他根本不受这种高房价的苦处。为什么呢?他有房子，他的房子不是通过商品房市场拿的，而是有分房，我们四万块钱买，他四千块钱买，他当然觉得房价低，因为它的标准不一样，四千当然很低。

　　窦文涛：当然了。

　　马光远：所以我一直认为中国的房地产本身，要么出政策，要么不出政策。要出政策就出一个政策，省部级以下官员的福利房全部取消掉，我看哪一个还不维护现在的政策。

　　窦文涛：好，好，好。咱们去一下广告，《锵锵三人行》广告之后见。

　　打压房价同时保障性住房和征税要跟上

　　窦文涛：咱们可以轻松一下，最近网上有一个视频，我觉得做的非常绝，就是楼市颁奖礼，其中有一项大奖，我可以给你们看一下，这个趣味性的。

　　窦文涛：两位什么感受，看这个?

　　胡景晖：这个讽刺性很强。

　　马光远：辛酸。

　　胡景晖：其实这个还是一个，我觉得还是网民造的一个虚拟的东西，但是实际的东西也有，北京市在六郎庄就出了一个“胶囊公寓”。

　　窦文涛：是。

　　胡景晖：就是因为老人老了嘛，像胶囊一样，我看了一下面宽也就一米五左右，然后有一个径深进去，然后大概每个月两三百块钱，然后还有很多媒体和网友去试住。

　　窦文涛：没错。

　　胡景晖：试住完了以后谈感受，但是这个东西我觉得，实际上是对高房价的一个讽刺。

　　窦文涛：所以有一个问题就像这些网上讲的这些P民们、蚁民们，还是什么民们，他们就是国家现在把炒房客的房价打下来了，他们还是买不起。所以说大家就觉得这一轮调控房价，比如说咱们说的二套住房首付利率让你交50%，甚至是好像这个政策感觉，将来你要是再买第三套根本你就是要交全款就不能贷了，这些政策打击之下，到底是谁受益，谁着慌呢?

　　马光远：应该说分长期和短期来看，国十条大家仅仅看到了大高房价这一点，而没有看保的一面，保的一块是什么?特别重要的这一次重审70%的土地比例，保障性住房、棚户区改造还有小户型商品房，占的比例要达到70%。这个我们可以想象一下，当然2006年提出来到现在很多年了，从来多没有实现过，不要说70%，10%都没到，按照我的统计。如果真的达到70%以后，为什么说对老百姓有好处?70%住房如果说有保障性住房、棚户区改造的这些房，还有大量小商品房构成的话，这个房价肯定下来，肯定对老百姓有好处。因为30%的房高档性住房你去炒吧，的确跟老百姓没关系了，你炒到10万、20万都跟我没关系。因为70%的人民，住在70%的土地上面，所以我觉得这个政策是得利性的，高档商品房你去通吧，70%的算我们的。

　　窦文涛：咱们也分享一下你的老乡，他的一些观点，房地产商什么信心。先说潘总的老婆，潘石屹他老婆，你看他们赞同说发高烧，虽然我们是首当其冲的被调控物件，但是发高烧发到那个程度，首先要降温。她说但是如果发高烧和降温的原因都是政府政策，市场经济还怎么发展?然后潘石屹的意思也是重点打击，已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场全面打击，然后他(说)就抑制炒房，增加住房有效供给，北京上海一线城市可能影响更大。

　　任志强说得很模糊，他说纵观历史上，中国每次让股市大跌的政策，好像都寿命不长。这个经济学家陈志武就说，房市2007年9月强行降温，是因为之前的政策错位，去年又要不顾一切往上拉，现在又要不顾一切往下拉，累不累?这是经济学者。你看吴晓波也是经济学者，他这个说法挺有意思，说对目前房产新政的看法，向人民多征税，我们是反对的，不过为了抑制房价我们现在不反对;实行户籍制度我们是反对的，不过为了抑制房价我们现在不反对;政府之手干预微观经济我们是反对的，不过为了抑制房价我们现在不反对;我们到底反对什么?捍卫什么?这就是理念。

　　胡景晖：其实我觉得还应该更细的解读一下，比如说刚才说到一个户籍的问题，其实也有人说出来，这次关于第三套房，如果外地人没有社保，没有纳税纪录，很多人说这个违宪或者怎么样。其实我觉得这个里面是两头的，一方面我们看到它要保障原住民利益，之所以他说你在这儿没有纳税纪录，没有社保纪录，也就是说你到这儿来根本不是这儿的常住人口，也对经济没有任何贡献，你来了就是纯炒的，你一纯炒，当地原住人民的利益受到影响。

　　但是另外一方面其实还有一个配套政策，北京市最近也说了，有条件的向非户籍人口开放保障性住房。那个条件是说你在北京，如果有连续纳税纪录、有社保纪录，如果符合北京市经济发展的六类人才，或者说你有连续纳税人纪录，你可以进入保障性，并不是完全排斥外来人。但是如果你什么都没有的，来了就抗着麻袋，倒不是抗着麻袋。他要贷款，纯炒的，对不起我得让你走，实际上它还是有区分的在这里面。

　　窦文涛：而且好像现在对税务这个是怎么个指向呢?

　　马光远：这个税现在还没有很明确的因为涉及到。

　　窦文涛：但是好像透露出一些消息。

　　马光远：我觉得这个信息应该透露得非常明白，第一个是对拥有多少套住房的，拥有高档住宅的人可能要征税，这个大方向是对的。第二个对炒房的人要征暴利税，这两个方向本身已经确定，但是具体出台什么样的政策，大家现在都在博弈。有说房产税的，又说物业税借壳上市的，又说直接争暴利税的。当然重庆房产的特别消费税，现在来看的话，因为它的功能比较全，一个能打击投机，两套、三套以上的征;第二个是能调节结构，对高档的也要征;第三个它还能打倒立，价格高到一定程度以后，我还要继续征。所以这个我觉得未来可能它是一个比较好的选项，但是我反对搞税点。

　　因为到现在来讲，泡沫已经是全国性的，一线城市不用说了，二、三线的火已经烧起来了，你在重庆去搞一个试点，在四个直辖市去搞试点的话毫无意义。所以我觉得这一次政策，我为什么不害怕地方政府在执行的过程中，阴奉阳违呢?因为无论是信贷政策也好、还是税收政策也好都是中央说了算，都是中央的这么一个举措，所以是直接一竿子捅到底的，不怕你抛锚。

　　窦文涛：但是我也有有钱的朋友，人家也说我不是炒房的，我有钱我孝敬，我给父母买了一套房，我给姑姑买了一套房，你说要征起税来。

　　胡景晖：这其实就牵涉到一个认定的问题了，原来就是在物业税，原来这个设计税则里面要强调的是每个家庭名下，第一套可以豁免，如果是第二套开始要征，但是这个税则是对的。为什么这次可能要出的，也是一个简化版的或者是一个变相的物业税。之所以原因就是咱们国家很多，包括你说的给父母买的，其实他也有潜在问题，比如说你给父母买的，属父母的名字。原来的我们的税制设计，将来是要征遗产税的，遗产税的最高税率是40%。这样的话很多人还不如属自己的名字，但是物业税的话每个家庭下，这个也带来问题，因为现在我们的民政系统也没有联网，在中国现在这个情况下，不知道谁跟谁是两口子，不知道谁跟谁是一个家庭。

　　窦文涛：胡总很了解中国国清，很多人说不清他有几个家庭。《锵锵三人行》，广告之后见。

　　窦文涛：我给你们念一个，最近有一个炒房客叫板，他说闲在我自己的三亚房子里休假，看见你们这个新政，我跟你们叫叫板。说本次调控对真正的炒房者没有任何作用，他说我从银行贷款根本不需要买房的按揭贷款，我有多种渠道，我自己有公司，银行有受信额度，我可以以实业名义贷款，我原来50多套房子，前段时间卖了一半，即便如此我还可以抵押我现有房产贷款，民间接待渠道对我这种人也很畅通。而且说，完税证明和社保证明没有任何意义，在北京成立一个公司很容易，交点税对于炒房利润来说那根本不算什么。然后就是说其实北、上、深一类城市的价格，并不是多大的泡沫。日本房价崩溃，东京的房价难道降了吗?所以说本次调控的结果，是炒房人必将再次抄底一类城市，进而控制未来国际大都市的房子。

　　胡景晖：这个我觉得其实他说的用公司行为，或者是用其他的信贷行为，有几个前提，一个是流动性还会向以前那么充裕，其实我觉得这个咱们已经看到的，今年已经在流动性上。

　　马光远：进行调整。

　　胡景晖：进行调整，他以注册公司的名义随便去拿贷款，我觉得其实也很困难。另外一个他还在赌这个房价，但是我觉得其实这次调控，中央也说了一个上限，说政府的容忍程度是一年不超过10%。

　　马光远：据说。

　　胡景晖：据说是，我觉得将来比如说假如这轮调完了以后，下降了以后，慢慢再稳中有升的话，假如说一年7%的话，那7%一定不够还他民间借代利率的。

　　窦文涛：三亚的房子也闲不了。

　　马光远：道高一尺，魔高一丈，虽然说他讲的这些招，我觉得倒是政策制定上，应该去预防的一些。

　　胡景晖：堵塞漏洞。

　　胡景晖：堵塞漏洞的一个。再一个房价我们知道，他赌的是一个预期，这次政策打掉的，主要针对的是投机，但实际上打掉的是预期，只要把房价上来的预期打掉，只要炒房客大批撤离话，哪怕十足的坚定者，对于房价本身的影响并不大。所以这次我觉得从政策本身的漏洞，哪怕打折扣，我曾经讲这个政策要是打五折，也就是说，它的执行力打到5折以后，它的威力都是很无限的。因为我们看到50%的房子，到世界上中国是最严厉的，没有说二套房达到50%的，我查了一下，然后三套房不让贷的更没有。所以我们这次下了决心，哪怕有一半的人，通过他这种形式，通过民间借贷都可以，但是我们知道哪怕剩下的功利只要五折，这个横行拳打出去也够他受的。

　　窦文涛：看来还是可以期待的。

　　马光远：有一定，政策本身出的时候。