打压房地产可能拖累银行和GDP - 董登新的日志 - 网易博客

——楼市新政重点针对一二线城市房价过快上涨
武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）
中国房价不仅高企，而且涨势疯狂，一线城市领涨二线城市，二线城市驱动三线城市，三线城市示范四线城市。不过，房市买卖是需要一定经济基础的，卖房就像卖白菜，买房就像买白菜，这种现象应该主要存在于一线城市和二线城市，这既是人们对大城市房市升值潜力巨大的预期所致，同时也是大城市高收入人群相对集中的优势所在。因此，中小城市目前尚不会出现和大城市一样疯狂的炒房情景。
曾记得今年年初，国办发【2010】4号文件《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台，市场欢呼，结果出乎人们意料，一、二线城市房价不仅没有稳定下来，反而再次疯狂上涨。
为此，近日（4月17日，周六）国发【2010】10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次升级，政策威力之大超过以往历次楼市新政。其中最有威慑力的内容主要包括三个方面：
（1）“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”
（2）“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。”
（3）“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”
根据楼市新政精神，银监会最新出台的房贷新政强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
据悉，目前证监会已将两批41家地产企业融资申请送往国土资源部征求意见，首批试点25家企业已完成初审工作。国土部拟于近期将正式审核意见反馈证监会，届时，证监会将对25家企业展开后续发行审核工作。目前拟定两类企业纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包括单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目。目前证监会正在审核的房地产融资申请有59家，其中再融资48家，余下11家为IPO申请。
4月23日，中国银行通过其网站率先发布房地产信贷管理措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款，部分老客户房贷利率将上调；根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
楼市新政[2010]10号文件出台后，股市整好运行一周，效果似乎已从房市和股市中体现出来。一周来，北京、上海、广州、重庆等地房市成交量及价格均有不同程度滑落；一周来，股市更是在房地产股和银行股的双双领跌下重挫240点，大盘最大累计跌幅达7.5%。房地产与银行成为股市的难兄难弟，在现实中，银行是否也是房地产商是否也是有福同享的呢？
2008年央行连续5次大降息，2009年房贷利率7折优惠，如此降息折价，尽管银行资产价格在一定程度上受损，但是，近十万亿的天量信贷规模，足以让银行“以量补价”、“薄利多销”，更为重要的是，银行将房地产项目看作是“投资短、见效快”的优质项目，同时，银行将房地产开发商看作是“优质大客户”，这是银行基于房价上涨存在巨大空间的强烈预期所致。另一方面，银行认为，遵循“父债子偿”的游戏规则，房贷按揭是最有信用保证的优质信贷资产，只要拉到客户，不管是20年按揭或是30年按揭，银行都将会有安全的盈利保证。为此，银行不仅竞相争抢房地产开发商作为优质大客户，同时也竞相争抢购房客按揭作为它们的优质资产。于是，房贷猛增，按揭猛增！地价猛涨！房价猛涨！
根据2009年上市公司年报显示，已发布年报的12家上市银行累计贷款总额高达21.77万亿元，其中，涉房贷款总额达5.28万亿元，包括两个部分：对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。2009年，12家上市银行房贷占银行贷款总额的24.27%。这意味着银行贷款收入的1/4基本上来自房地产行业及房地产市场。由此可见，楼市的火爆与房价的暴涨，银行功不可没！
2009年12家上市银行房贷规模与占比排行榜
上市银行
涉房贷款（亿元）
占总贷款比例
工商银行
12960
22.62%
中国银行
12745
25.96
建设银行
12112
25.81%
交通银行
3543
19.67%
招商银行
3325
28.04%
浦发银行
2199
23.67%
兴业银行
2150
30.64%
民生银行
2033
23.03%
深圳发展银行
827
22.99%
华夏银行
613
14.26%
宁波银行
213
26.03%
南京银行
118
17.57%
12家上市银行
52800
24.27%
前不久，央行发布的《2010年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示：今年第一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社，房地产人民币贷款新增8457亿元，占各项贷款新增额的34.4%。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
银行涉房贷款规模如此迅猛增长，的确可怕，令人不安。银行房贷猛增，它不仅进一步吹大房市泡沫，助推房价暴涨，而且它也使银行房贷风险迅速聚集，实际上，各家上市银行已向股市提出了巨额的再融资计划，这一集体行动正是为了抵补银行资本的巨大风险缺口，与此同时，银行间的“揽存大战”一触即发（以弥补“贷存比”超标）。因此，笔者认为，中央政府统一出台政策对过热的房市进行打压、降温，已是无奈之举，也是迫在眉睫。
事实上，作为支柱产业之一，房地产已成为中国经济增长的新引擎，也是银行全新的利润增长点，当然，更是近几年中国GDP高增长的重要保证。据统计，目前房地产业对我国经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。因此，在一味总量扩张的经济增长模式下，在银行业粗放式经营的前提下，楼市新政出台，首先受挫的是房地产业，其次受挫的是银行业，最后受挫的是中国的GDP。但笔者认为，只要是“保民生”的东西，它就是好的，它就是受老百姓欢迎的。
最后提示：楼市新政对股市的联动影响，只是暂时的，短期的，从长远来看，楼市新政的关键还在于地方政府必须尽快扩大保障性住房供给，这样，才能有利于房市的平稳发展，才会有利于经济健康发展，也会有利于股市走好。