高岩：中国房地产泡沫是世界上目前最大的泡沫吗？

高岩：中国房地产泡沫是世界上目前最大的泡沫吗？

人人都谈中国房地产泡沫

2010年伊始，美国华尔街金融大鳄们在寻找未来盈利的方向时已经不约而同的盯上了中国；由于中国经济已经高度资本化，因此西方投资人无论是通过与中国相关的各种股市和期货市场，还是通过对冲基金和股指期货等投机工具，都可以在中国经济中找到符合自己判断和投资方式的盈利前景。正因为如此巨量的投机资金正源源不断的伺机进入中国，这是看好中国经济的投资方法。而不看好中国经济、或者对中国持有深刻的恶意和敌对态度的人，同样也有通过反对中国而盈利的机会，这就是通过股指期货和对冲基金投资的模式，看谈中国经济的前景，通过中国经济的断裂而获得巨额的盈利。

正因为如此华尔街2010年开始有人公开看淡中国经济的未来前景；美国金融杂志《福布斯》近期评选出世界七大金融泡沫，其中中国房地产被认为是第二大泡沫；《福布斯》所列举的世界经济七大泡沫是：一、黄金价格，二、中国房地产，三、新兴市场资产，四、美国国债，五、大学学费，六、交易买卖基金，七、铜的价格。

让中国人心惊肉跳的是，美国人说的世界七大泡沫，没有一项是与中国人无关的，而其中被认为是世界第二大泡沫的中国房地产、其潜在的泡沫规模则远远超过被列为第一泡沫的黄金价格。自从金融危机以来就成为真正的世界经济火车头的中国经济，原来也带着自己的绝对潜在危机在运行。如果中国房地产真的出现泡沫破裂，那么破裂后的波动会直接传导到全球市场，全世界尚未恢复的经济绝对会再次受到重挫。

西方对中国经济的评估已经多年被证实无法解释中国经济的运行，所以又一次我们不必因为西方的警报而惊慌失措，但是中国到底有没有房地产泡沫？中国房地产泡沫是如何形成的？至少也应该成为中国人自己关心的问题，目前关于中国房地产泡沫，中国民间社会的共识是泡沫早已存在而且非常严重，但政府部门和官方经济数据，却始终显示出另外的一种解释；中国没有全国性的地产泡沫，最多只有地区性失衡。

什么是泡沫？

泡沫是自从国际金融危机以来我们每天都听到无数次的概念，但其实什么是泡沫我们没有真正的共识，至少在经济活动领域泡沫的概念无法形成一种有效的知识体系，因为我们现在没有有效的尺度去衡量经济是否出现泡沫，其实到目前为止泡沫是一种事后、也就是经验的认识；只有当某种价格从高位断裂后急剧滑落，而且再也无法恢复到原位后，我们才能确定发生的是泡沫现象。这意味着任何资产价格的向上波动，只有断裂下滑，而且无法恢复后我们才能确认泡沫出现。所以泡沫的概念与破裂有关；任何资产价格只要还没有出现断裂，我们都无法确认它是泡沫，因为普通人的购买力和价格判断，与许多高涨的资产其实完全没有关系。房地产之所以不能轻言泡沫，关键在于价格还没有断裂。

因此泡沫的第一个定义标准是它已经破灭，或者将会破灭，而正是这后一个标准使泡沫无法定义；价格高昂的东西不一定是泡沫，因为该价格尽管脱离了大部分人的购买能力，但如果它仍有买家，而且价格能被支撑，那么它就不是泡沫！至于绝大部分人买不起的豪宅仍有买家，是财富分配的问题而不是房地产泡沫的问题，这是另外一种类型的社会问题，本质上这个问题比泡沫问题还要危险！

任何市场性的经济行为，其本质都是由市场内的供需要求，再加上其它外部的变量如制度、以及非市场性的干涉行为而形成的平衡，因此供需双方力量的平衡将是决定某种经济行为是否合理，也就是泡沫是否存在的关键。泡沫经济因此指的是资产价格被推向某种高度，以至于市场的买方最终无力支撑这种远离市场平均购买力，也就是最多数人的购买力的价格。但只要市场内尚有真实的买家而价格能够维持，就不能说有泡沫。但无论如何由于根据信托的原则银行的信贷资金并不是真实的买家，而只是临时性的借贷，因此由银行信贷推动的资产价格上升本质上都不真实，具有泡沫的性质，而关键在于真实的社会分配收入能否逐步偿还银行提前释放出的信贷。

中国房地产泡沫如何破裂？

至此我们应该大致明白为什么公众说中国遍地泡沫，而政府和银行却另有看法的原因了；对中国房地产泡沫的评价最新的评估标准来源于中东迪拜房地产泡沫的真实破灭，与迪拜相比中国的房地产市场规模更大，而且房地产价格价格与GDP和居民平均收入比值更高，因此迪拜房地产泡沫可以被用来借鉴，研究中国房地产是否存在泡沫。

美国华尔街最著名的投机商，曾因为看淡卖空安然公司和次级抵押抵押债券的各路人马，最近又纷纷看淡中国，其理由就是中国的房地产泡沫。美国华尔街著名的“看空大师”查诺斯2010年初表示，中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，必须注意的是卖空中国目前即将有了中国国内的工具，就是中国有关部门即将推出的中国股指期货，许多看空中国的投机商终于有了梦寐以求的投机工具，下一步就要看他们的预期是否会实现了。而如果中美之间在2010年发生了非常规的冲突，那么看空中国的期望就会实现，国外有人已经下了重金、万分焦急的在赌中国经济出现趋势扭转，最好是崩溃，包括已经让国内无数人怨声载道的中国房地产。

问题是，中国房地产泡沫会破裂吗？答案是中国房地产可以是泡沫也可以不是，要看有能力挤破泡沫的各方如何行动；泡沫可以被市场挤破，可以被政府压破，也可以被银行收缩银根穷破，还可以被突然爆发的战争打破！但最无力挤破房地产泡沫的就是最恨泡沫的自用购房者了；公众之无力挤破泡沫，因为根本不存在一个统一的房地产买家群体，因为这其中的利益和财富分配实在是差别太大了！