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房地产分析师预测：明年房价或下降15%－20% 2010-04-22

　上周起，中央出台了一系列调整房地产的措施，那么房价何时出现调整？昨日举行的野村中国投资研讨会上，野村证券房地产分析师李伟烈预测，中国房价真正调整出现在明年，预计房价将会下跌15%－20%。

　　今年四季度，房价可望趋稳

　　李伟烈认为，目前开发商的楼盘存货量非常少，可以说是历史低位。从相关调查情况来看，由于受金融危机影响和资金紧张的原因，2008年和去年上半年，房地产新开工面积较少，处于负增长。房地产开工面积增长始于去年四季度，特别是今年1月到3月，开工面积猛涨了60%。

　　按照周期来看，房地产从开工到预售，大概需要10—12个月，预计今年第四季度房地产才有放量的房源。因此，在二、三季度房源较少的情况下，房价还可能往上走。预计二至三季度，一线城市可能上涨2%－3%，第四季度房价会走向平稳。

　　房价只是短期调整

　　李伟烈认为，由于四季度房源会放量，预计明年的成交量会下降15%—20%。目前开始的房地产调整，不是长期的调整，可能是一年到一年半的调整。从中长期来看，中国房地产市场还有很多刚性需求，原因是开发商从1998年到现在所建房子的面积，远远不及改善性需求。

　　控制房价，挤出泡沫

　　目前，我国的房地产市场到底有没有泡沫呢？

　　“局部泡沫是有的，而且泡沫是从2009年才开始的。”李伟烈认为，就是2004年到2007年房价猛涨的时候，也不存在泡沫。泡沫的形成，通常是有宽松的信贷政策，但那几年，信贷政策是相对紧缩的。

　　他分析，到了2009年，适度宽松的货币政策，导致资金充裕，投机炒房上升，房价猛涨。按照国际规律，从日本、新加坡、美国、英国等国家来看，泡沫开始成长到一个泡沫破灭的时间要四到五年。“现在我国政府控制房价，就是要提早挤出泡沫。”

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