神马文学网深万科(000002)最新分析
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 02:41:48
作者：国信证券 文章来源：国信证券 点击数： 124 更新时间：2006-12-13 本站网址：http://www.91gp.com
行业调控有利于优势企业的发展，公司受益较大 房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对
于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们
认为公司20 多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中
占尽先机。
公司龙头地位优势非常明显，长期看目前12.79 元的价格非常低廉 今年公司新进入杭州、宁波和青岛市场，进一步完善了在
三大经济区域的布局。1—10 月，公司新增项目50 多个，总占地面积约960 多万平方米，规划建筑面积1248 万平方米，按万科
权益计算的规划建筑面积1053 万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达97 个，总建筑面积2497 万平方米，按
万科权益计算的规划建筑面积2133 万平方米，拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步
提高。
公司未来仍将保持较快速度增长，预计在35%左右 1—10 月公司累计实现销售面积255.65 万平方米，累计销售金额165.68
亿元，已超过2005 年220 万平方米、129 亿元的销售，前三季度累计结算116.1 万平方米，结算收入83.3 亿元，分别增长46.8%
和53.7%，公司尚有177.5 万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9 亿元，预收账款达103 亿元，为公司2006 年及
2007 年的良好业绩和未来高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3 年将能保持35%左右速度增长。
增发融资将加速公司发展, 对公司业绩摊薄有限 公司拟向不超过10 家特定对象发行不超过7 亿股以及募集资金不超过42 亿
元，其中，华润有意认购不低于1.1 亿股。募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将
降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，为股东创造更多的价值。
公司此次募资不超过42 亿元，假设发行价为10 元（估计在10 元左右），则增发4.2 亿股就可满足要求，股本只增长11%(按05
末股本计,增长18%)，对公司EPS 摊薄十分有限。
公司未来一年合理估值19.80-22.05 元 公司06、07 年EPS 为 0.46 元和0.63 元(摊薄后)，对应动态PE 分别为28 和20 倍，
我们认为，象万科这样管理优秀、增长迅速的公司，按0.9—1.0 倍的PEG 估值较合理，则对应的估值在19.80 元—22.05 元.,相对
于公司重估净资产值9.56 元/股溢价100%，考虑公司龙头地位、管理能力强、高成长、未来不断获得新项目及销售价格上涨，给
予100%的溢价不过分。风险提示 宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、房价下跌，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的
赢利水平
行业调控有利于优势企业的发展，公司受益较大 房地产调控将使行业优胜劣汰较快，有利于龙头企业获得更大发展机会，对
于万科来说是长期利好，公司将凭借其管理优势获取更多项目资源，并通过不断提高产品创新能力，推进其产业标准化进程，我们
认为公司20 多个城市的区域布局能有力降低区域市场波动的风险，公司卓越的行业整合能力将使公司在未来行业“洗牌”过程中
占尽先机。
公司龙头地位优势非常明显，长期看目前12.79 元的价格非常低廉 今年公司新进入杭州、宁波和青岛市场，进一步完善了在
三大经济区域的布局。1—10 月，公司新增项目50 多个，总占地面积约960 多万平方米，规划建筑面积1248 万平方米，按万科
权益计算的规划建筑面积1053 万平方米，加上公司上年已有的项目资源，目前项目个数达97 个，总建筑面积2497 万平方米，按
万科权益计算的规划建筑面积2133 万平方米，拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的进一步深化，公司优势地位还将进一步
提高。
公司未来仍将保持较快速度增长，预计在35%左右 1—10 月公司累计实现销售面积255.65 万平方米，累计销售金额165.68
亿元，已超过2005 年220 万平方米、129 亿元的销售，前三季度累计结算116.1 万平方米，结算收入83.3 亿元，分别增长46.8%
和53.7%，公司尚有177.5 万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9 亿元，预收账款达103 亿元，为公司2006 年及
2007 年的良好业绩和未来高增长奠定了坚实的基础，预计公司未来3 年将能保持35%左右速度增长。
增发融资将加速公司发展, 对公司业绩摊薄有限 公司拟向不超过10 家特定对象发行不超过7 亿股以及募集资金不超过42 亿
元，其中，华润有意认购不低于1.1 亿股。募集资金到位后，将为公司项目发展提供资金支持，使公司实力进一步增强，同时也将
降低公司的整体资产负债率水平，有利于公司撬动更多的项目，为股东创造更多的价值。
公司此次募资不超过42 亿元，假设发行价为10 元（估计在10 元左右），则增发4.2 亿股就可满足要求，股本只增长11%(按05
末股本计,增长18%)，对公司EPS 摊薄十分有限。
公司未来一年合理估值19.80-22.05 元 公司06、07 年EPS 为 0.46 元和0.63 元(摊薄后)，对应动态PE 分别为28 和20 倍，
我们认为，象万科这样管理优秀、增长迅速的公司，按0.9—1.0 倍的PEG 估值较合理，则对应的估值在19.80 元—22.05 元.,相对
于公司重估净资产值9.56 元/股溢价100%，考虑公司龙头地位、管理能力强、高成长、未来不断获得新项目及销售价格上涨，给
予100%的溢价不过分。风险提示 宏观政策的重大调整将会导致房地产消费需求下降、房价下跌，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的
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